TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Nathalie HAMET DE CLOUET

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04890

N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZEP

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Avril 2025

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ARTESIA GESTION, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1706

DÉFENDERESSE

Madame [E] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/04890 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZEP

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°9, 17, 18 et 20 d’un immeuble situé [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [E] [Y] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a fait assigner Mme [E] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  12.424,32 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais de recouvrement impayés au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024,

—  3.802,89 euros au titre des provisions à échoir pour l’année 2025,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience de plaidoiries du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

A l’issue des débats, lors desquels le demandeur a été autorisé à déposer une note en délibéré avant le 16 mai 2025 pour faire le point sur les différents règlements réalisés par Mme [Y], la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Aux termes d’une note en délibéré notifiée par voie électronique le 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué que tous les versements réalisés par Mme [Y] avaient d’ores et déjà été pris en compte et maintenu par conséquent ses demandes initiales.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/04890 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZEP

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 28 janvier 2025, visant la provision impayée du 1er janvier 2025 et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Mme [E] [Y] d’avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 1.904,52 euros.

Faute pour cette dernière d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que Mme [E] [Y] est propriétaire du lot n° 9, 17, 18 et 20 dans l’immeuble sis à [Localité 9],

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 octobre 2023 et 11 avril 2024 approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025,

— un décompte individuel de charges établi arrêté au 02 avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 12.424,32 euros,

— les lettres recommandées de mise en demeure avec accusés de réception présentés les 30 septembre 2024 et 28 janvier 2025.

Il résulte de ces éléments que Mme [E] [Y] est redevable de la somme de 187,22 euros au titre des charges échues au 1er avril 2025 (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), déduction faite :

— des frais pour un montant de 177,88 euros ,

— de la somme de 12.059,22 euros portée au débit du compte le 24 avril 2025 au titre d’un « appel copropriétaire défaillant », dont le vote par l’assemblée générale des copropriétaires à hauteur de 34.061,40 euros n’apparaît pas établi.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La condamnation au paiement des charges sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024.

Sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande en paiement de la somme de 3.802,89 euros, correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice 2025.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Sur ce,

Les frais engagés avant la première mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 30 septembre 2024, ne peuvent être alloués au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 précité.

En outre, le coût de la mise en demeure rédigée par le conseil du syndicat des copropriétaires relève de l’indemnisation spécifiquement prévue par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La relance facturée le 21 novembre 2024 à hauteur de 37,20 euros n’apparaît enfin justifiée par aucune des pièces communiquées.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que les impayés de charges et le manque de trésorerie de la copropriété l’ont contraint de procéder, en mars 2024, à un appel de fonds exceptionnel de 10.000 euros équivalent à la moitié du budget prévisionnel ; que les factures ne pouvant être réglées à leur échéance, il a été assigné en paiement par l’un de ses fournisseurs en janvier 2025 ; que Mme [Y] ne justifie d’aucune difficulté financière et se désintéresse de la copropriété dont elle ne récupère même pas les recommandés ; que sa mauvaise foi est ainsi caractérisée.

Si elle a procédé à deux virements importants les 21 mars 2024 (17.132,93 euros) et 1er avril 2025 (13.000 euros), il ressort des pièces communiquées que Mme [Y] paye irrégulièrement ses charges depuis plusieurs années.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré deux mises en demeure, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur.

Par ailleurs, la durée pendant laquelle Mme [Y] s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont entraîné un préjudice pour la copropriété qui ne peut régler ses factures courantes à leur échéance.

Cette situation nécessite le vote d’appels de fonds exceptionnels et crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [Y] comme une débitrice de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

Mme [E] [Y], qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes suivantes :

187,22 euros au titre des charges échues au 1er avril 2025 (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024,

3.802,89 euros au titre des provisions exigibles de l’exercice 2025,

1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente