TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [M]

Monsieur [V] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04838 – N° Portalis 352J-W-B7I-C427O

N° MINUTE :

1 JCP

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS

Madame [R] [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04838 – N° Portalis 352J-W-B7I-C427O

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2014, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à M. [V] [M] et Mme [R] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] , moyennant un loyer mensuel initial de 380,96 euros, les conditions générales ayant été signées le 30 septembre 2014.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier à M. [V] [M] et Mme [R] [M] par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 3894,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [V] [M] et Mme [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [V] [M] et Mme [R] [M] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution;

— condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [R] [M] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024, à hauteur de la somme de 4980,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3894,14 euros et de l’assignation pour le surplus au titre de l’article 1231-6 du code civil ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due en cas d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer et de ses accessoires tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner in solidum solidairement M. [V] [M] et Mme [R] [M] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 11 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024.

Une réouverture des débats a toutefois été ordonnée compte tenu de l’arrivée tardive des défendeurs dans la salle d’audience.

L’affaire a été de nouveau appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

[Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 944,79 euros, terme de septembre 2024 inclus. Elle a précisé que des paiements étaient intervenus ainsi qu’une régularisation de charges au profit des locataires. Elle a ajouté ne pas être opposée à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.

Comparants en personne, M. [V] [M] et Mme [R] [M] ont reconnu le montant de la dette et ont sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais à hauteur de 90 euros par mois. Ils ont expliqué que monsieur a subi un licenciement en 2023 et perçoit à ce jour la somme de 945 euros d’allocation de retour à l’emploi ; qu’un dossier MDPH est en cours compte tenu des problèmes de santé qu’il rencontre ; qu’il pourra ensuite rechercher un emploi adapté ; que s’agissant de madame, elle dispose d’un contrat à durée indéterminée comme femme de chambre et perçoit un salaire d’environ 1100 euros par mois selon ses heures ; qu’ils perçoivent aussi la somme de 765 euros par mois de prestations familiales, le couple ayant quatre enfants.

Le juge des contentieux de la protection a donné connaissance du rapport de la DRIHL.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 1er février, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 septembre 2014 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 3894,14 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette aprs la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Ainsi en l’espèce, M. [V] [M] et Mme [R] [M] disposaient d’un délai de deux mois suite au commandement de payer pour régler la dette locative. Toutefois aucun règlement n’est intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 mars 2024.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que M. [V] [M] et Mme [R] [M] restaient devoir la somme de 944,79 euros à la date du 26 octobre 2024, une fois déduits les frais et échéance du mois de septembre 2024 incluse, décompte non contesté par les défendeurs.

Ils seront donc condamnés solidairement à titre de provision au paiement de la somme de 944,79 euros arrêtée au 26 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance compte tenu des règlements intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, M. [V] [M] et Mme [R] [M] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler leur dette locative, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour M. [V] [M] et Mme [R] [M] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Dans cet hypothèse, il sera précisé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par M. [V] [M] et Mme [R] [M] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer provision sur charges comprise est de 470,98 euros pour septembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [M] et Mme [R] [M] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

L’équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2014 entre [Localité 4] HABITAT OPH et M. [V] [M] et Mme [R] [M], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 31 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [V] [M] et Mme [R] [M] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 26 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse la somme de 944,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [V] [M] et Mme [R] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités d’un montant de 90 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, et ceci le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [V] [M] et Mme [R] [M] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas in solidum M. [V] [M] et Mme [R] [M] au paiement à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [V] [M] et Mme [R] [M] aux entiers dépens de la présente procédure ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT