TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel LEPARMENTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03133 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OOO

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 11 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C. DES AUTEURS COMPOSITEURS DRAMATIQUES

[Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Z],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 11 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03133 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OOO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date d’ « avril 2007 » à effet au 04 juillet 2007, la Caisse de Réassurance Mutuelle Agricole des Producteurs de Tabac (CRMAPT) et la Caisse d’Assurance Mutuelle Agricole Tabac Feuilles de France (CAMAT2F), ont donné à bail à M. [X] [Z] et Mme [U] [L] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 2.489 euros outre une provision sur charges de 311 euros.

Le 25 février 2014, Mme [U] [K], divorcée [Z], a donné congé du bail et M. [X] [Z] est devenu seul titulaire du bail.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [N] [R] le 30 décembre 2019, la société civile à capital variable Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques (ci-après « SACD ») a acquis le bien loué.

Le loyer s’élève actuellement, charges comprises, à la somme de 3718,31 euros

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13 520,57euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [Z], le 18 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la SACD a fait assigner M. [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail et, en tout état de cause ordonner l’expulsion de M. [X] [Z] et celle de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  21 083,24 euros, sauf à parfaire, représentant l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 13 février 2025 (échéance de janvier incluse) avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi , majoré des taxes et charges diverses et courantes charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, de la résiliation du contrat à la parfaite libération des lieux, ,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée le 26 juin 2025 et renvoyée à la demande de M. [X] [Z]. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

La SACD, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et elle a actualisé la dette à la somme de 53 931,58 euros selon décompte arrêté au 22 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Monsieur [X] [Z] a comparu. Il a sollicité une expertise comptable aux fins de vérification des comptes. Par ailleurs, il a fait valoir que le commandement de payer avait été délivré, de mauvaise foi par le bailleur aux fins de lui nuire et au regard de plusieurs contentieux qui les opposent. Il a notamment mis en avant celui relatif à un droit de passage que le bailleur ne respecterait pas et à un dégât des eaux toujours non résolu et il a fait état de plusieurs plaintes pénales. Il s’oppose à l’ensemble des demandes formées par la SACD et sollicite son maintien dans les lieux.

Il a été fait lecture du diagnostic social et financier. Il en ressort notamment que M. [X] [Z] est consultant auto-entrepreneur. Il conseille des associations sur leurs stratégies de développement. Au titre de cette activité, ses ressources demeurent faibles. L’avis d’impôt établi en 2024 fait ressortir un revenu annuel de 13860 euros. Depuis le mois de juin 2025, il perçoit le RSA à hauteur de 635,71 euros (droits ouverts en avril 2025). Les loyers ont cessé d’être réglés à compter de septembre 2024. M. [X] [Z] souhaite rester dans les lieux ; il a fait une demande de logement social le 01 juin 2025.

M. [X] [Z] a indiqué et justifié qu’il avait déposé un dossier de surendettement le 03 octobre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En cours de délibéré, M. [X] [Z] a adressé au juge un courrier de la commission de surendettement des particuliers, en date du 23 octobre 2025, dont il ressort qu’elle a déclaré son dossier de surendettement recevable et qu’elle a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La SACD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’une expertise comptable

Vu l’article 144 du code de procédure civile,

Vu l’article 146 du code de procédure civile,

M. [X] [Z] sollicite une expertise comptable sans justifier des éléments dont il ne disposerait pas et qui la rendrait nécessaire.

Le décompte produit par la SACD est clair.

Au vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise.

Sur l’exception d’inexécution

[X] [Z], aux fins de justifier le non règlement des loyers et charges et par conséquent aux fins s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, argue du comportement du bailleur. Autrement dit, il se prévaut de l’exception d’inexécution.

Il ressort des pièces, communiquées par chacune des parties, un contexte très conflictuel entre la SACD et M. [X] [Z]. Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SACD a délivré un congé à M. [X] [Z] pour motif légitime et sérieux visant notamment un comportement agressif et la dégradation d’équipements. M. [X] [Z] a, quant à lui, déposé plusieurs plaintes pénales. Les parties ont notamment été en litige s’agissant de l’utilisation de caves et d’un droit de passage étant précisé que les décisions de justice ont été rendues. S’agissant du dégât des eaux allégué par M. [X] [Z], des traces d’humidité ont effectivement été relevées dans son appartement mais il apparait qu’il ne permet pas à la SACD et aux assureurs d’accéder aux lieux.

En tout état de cause, il ne s’évince d’aucune des pièces produites aux débats un motif justifiant le non règlement des loyers et charges.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 13520,57euros euros, hors coût de l’acte.

Il sera fait application du délai de deux mois visé par le commandement de payer délivré au locataire.

D’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2024.

En application du Vde l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VII de l’article 24, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Selon le premier alinéa et le 1° du VI de l’article 24, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire, statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité, il accorde des délais de paiement jusqu’à l’adoption du plan conventionnel, des mesures imposées, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou l’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de surendettement.

En l’espèce, M. [X] [Z] a produit un courrier de la commission de surendettement des particuliers, en date du 23 octobre 2025, dont il ressort qu’elle a déclaré son dossier de surendettement recevable et qu’elle préconise un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Cependant, le règlement du loyer courant n’a pas été repris de sorte que la première condition aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire n’est pas remplie.

A titre surabondant, au regard du montant de la dette et de la situation financière de M. [X] [Z] exposé supra dans l’exposé du litige, l’octroi de délai de paiement et le maintien dans les lieux n’auraient pu s’envisager.

M. [X] [Z] est dès lors débouté de sa demande de maintien dans les lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2025, M. [X] [Z] reste lui devoir la somme de 53 931,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus.

M. [X] [Z] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024 sur la somme de 13 520,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de débouter la Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques de sa demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois  ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail « avril 2007 » à effet au 04 juillet 2007 conclu entre la Caisse de Réassurance Mutuelle Agricole des Producteurs de Tabac et la Caisse d’Assurance Mutuelle Agricole Tabac Feuilles de France aux droits dequelles vient la Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques, d’une part, et M. [X] [Z], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] est résilié depuis le 16 décembre 2024 ;

ORDONNE à M. [X] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement situé au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à la Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques la somme de 53 931,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 13 520,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE M. [X] [Z] de ses demandes,

DEBOUTE la Société des Auteurs et Compositeurs Dramatiques de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection