TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/52247 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MMG

N° : 7

Assignation du :

27 Mars 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juillet 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [H] [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [N] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [G] [Y] épouse [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

S.A.S. IMMOPPORTUNITY

dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 5]

et pour signification au domicile du gérant :

Monsieur [E] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2022, Monsieur [H] [C] [Y], Madame [N] [Y], Madame [G] [Y] et Monsieur [O] [Y], ont consenti un bail à la société IMMOPPORTUNITY des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9].

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail précité, par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, à la société IMMOPPORTUNITY, valant mise en demeure de payer la somme de 43.376,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, les bailleurs ont fait assigner la société IMMOPPORTUNITY devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société IMMOPPORTUNITY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnnance,

— autoriser la séquestration des meubles,

— condamner la société défenderesse au paiement d’une provision d’un montant de 43.376,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société défenderesse à une indemnité contractuelle provisionnelle d’un montant de 4.337,68 euros,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation journalière à compter du 19 mars 2025 à la somme de 86,92 euros,

— condamner la société défenderesse au paiement de cette indemnité d’occupation journalière hors taxe, tous les jours à compter du 24 juin 2023 (sic) et jusqu’à la remise des clefs et après la libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail,

— ordonner la conservation du dépôt de garantie à leur bénéfice,

— condamner la société défenderesse au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 13 juin 2025.

A cette audience, les demandeurs à l’instance soutiennent oralement les termes de leur assignation.

La société défenderesse n’est pas représentée à l’audience, en sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des demandeurs à l’instance, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les demandeurs à l’instance justifient avoir délivré un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 19 février 2025 , détaille le montant de la créance soit la somme de 43.376,89 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu’il contient et de sa rédaction, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 19 mars 2025 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles. Aucun élément ne justifie d’assortir cette expulsion d’une astreinte et qu’il n’est pas démontré une quelconque récalcitrance de la partie défenderesse, les seuls défauts de paiement des sommes dues à bonne date est insuffisant pour démontrer la mauvaise foi de la société défenderesse. Au surplus, il sera relevé qu’aucune pièce n’est versée en ce sens.

Par suite, la demande d’astreinte sollicitée sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires.

Toute demande plus ample sera, en conséquence, rejetée.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 19 mars 2025, tel que produit par les demandeurs à l’instance, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 43.376,89 euros à la date du 1er janvier 2025, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société défenderesse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, valant mise en demeure au sens des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 19 février 2025 et pour le surplus à compter de l’ordonnance.

S’agissant de la conservation du dépôt de garantie par la société bailleresse, en application de la clause prévue à cet effet par le bail commercial précité, cette clause s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n’est que de la compétence du juge du fond.

Par suite, cette demande sera, au stade des référés, rejetée.

Pour les mêmes motifs, la clause prévoyant une indemnité contractuelle s’analysant en une clause pénale, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sur les sommes dues sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société défenderesse, partie perdante, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 19 février 2025.

La société IMMOPPORTUNITY, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros aux parties demanderesses, prises ensemble, au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 mars 2025 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société S.A.S. IMMOPPORTUNITY et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.S. IMMOPPORTUNITY à payer à Messieurs [H] [C] et [O] [Y] et Mesdames [N] et [G] [Y], tous les quatre pris ensemble, une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 20 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.S. IMMOPPORTUNITY à payer à Messieurs [H] [C] et [O] [Y] et Mesdames [N] et [G] [Y], tous les quatre pris ensemble, au titre des arriérés de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2025 la somme de 43.376,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejetons le surplus des demandes de Messieurs [H] [C] et [O] [Y] et Mesdames [N] et [G] [Y] ;

Condamnons la société S.A.S. IMMOPPORTUNITY à payer à Messieurs [H] [C] et [O] [Y] et Mesdames [N] et [G] [Y], pris ensemble, la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société S.A.S. IMMOPPORTUNITY aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 09 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI