TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00569 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZZ7

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT SECTEUR NORD OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00569 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZZ7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2022, l’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST a consenti un bail d’habitation à M. [R] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 3, escalier 05, porte 07, outre une cave) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 425,50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 854,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [F] le 10 novembre 2023.

Par assignation du 23 décembre 2024, l’établissement PARIS HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 09 janvier 2024, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,

—  3 661,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, à parfaire lors de l’audience,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé le 25 mars 2025. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 11 avril 2025, l’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 avril 2025, s’élève désormais à 4 508,30 euros, terme du mois de mars 2025 inclus Il déclare s’en rapporter concernant la suspension des effets de la clause résolutoire et s’opposer à tout plan d’apurement de la dette proposé par le défendeur.

L’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST indique que le loyer s’élève à 680 euros et qu’un paiement a été réalisé le 28 mars 2025.

M. [R] [F], qui comparait en personne à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 500/600 euros par mois en règlement de l’arriéré, pendant 6 mois.

M. [R] [F] déclare qu’il cumule deux emplois et dispose d’un salaire d’environ 3 000 euros. Il indique qu’il vit dans le logement avec sa compagne et ses trois enfants. En outre, il précise avoir sollicité la constitution d’un dossier Fond de Solidarité pour le Logement.

M. [R] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Concernant l’existence d’une procédure de traitement du surendettement, M. [R] [F] a indiqué avoir obtenu un moratoire de deux ans afin d’apurer ses dettes personnelles, la dette locative n’ayant pas été déclarée lors de la procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 854,50 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 janvier 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience que les revenus du foyer de M. [R] [F] ne lui permettent pas d’assumer le paiement du loyer ainsi qu’une mensualité d’apurement de 600 euros pendant 6 mois, étant rappelé qu’une somme de 50 euros avait été initialement proposée par le locataire dans le cadre de l’enquête sociale. Il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ayant versé 689,02 euros le 28 mars 2025 en règlement de l’échéance de février 2025 mais n’ayant pas réglé l’appel du 31 mars 2025 avant l’audience.

Ainsi, il convient de rejeter la demande du locataire de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 avril 2025, M. [R] [F] lui devait la somme de 4 359.28 euros au 03 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juillet 2022 entre l’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST, d’une part, et M. [R] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 3, escalier 05, porte 07, outre une cave) est résilié depuis le 10 janvier 2024,

ORDONNE à M. [R] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (étage 3, escalier 05, porte 07) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST la somme 4 359.28 euros (quatre mille trois cent cinquante-neuf euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT – OPH SECTEUR NORD OUEST la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 novembre 2023, celui de l’assignation du 23 décembre 2024 et de la notification au Préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge