TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/08757

N° Portalis 352J-W-B7G-CXFOS

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [D] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Aurélia DUMEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0793

DÉFENDEURS

Madame [N] [S]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 8] – TAHITI – POLYNESIE FRANCAISE

représentée par Maître Clémence BERROYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0156

S.E.L.A.R.L. LEGALLIS, Notaires

[Adresse 5]

[Localité 6]

Maître [U] [J], Notaire

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentés tous deux par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Décision du 15 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/08757 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXFOS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

______________

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté du 5 juillet 2019, le maire de [Localité 10] a interdit à l’accès et à l’occupation, jusqu’à la cessation de tout péril, dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], du local commercial à usage de laverie automatique à l’enseigne « [9] », situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le 6 juin 2019 un compromis de vente avait été signé par Madame [W] avec Madame [S], propriétaire de l’appartement situé au-dessus de la laverie et constituant le lot de copropriété n'°26 de l’immeuble, correspondant à un appartement situé au 1er étage, au-dessus de la laverie automatique. Madame [W] refusait de réaliser la vente en raison de l’arrêté de péril et l’affaire était portée en justice.

Le 16 juillet 2019, la ville de [Localité 10] envoyait un courrier au syndic de l’immeuble lui demandant d’informer les copropriétaires dans un délai de 21 jours et de procéder à divers travaux afin notamment d’assurer la stabilité du plancher haut du sous-sol de l’immeuble et du plancher haut du commerce « [9] ».

Par acte authentique du 11 juin 2020, Madame [S] a vendu à Monsieur [P] le lot de copropriété n°26 correspondant à un appartement de deux pièces traversant situé au 1er étage et une cave, d’une superficie dite “Carrez” de 29,29 m2, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], cadastré section BI n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 3], moyennant un prix de 315.000 euros.

Lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 1er février 2022, des travaux de reprise de structures du plancher haut du rez-de-chaussée partie droit de la laverie étaient notamment votés ainsi que des travaux de remplacement de la descente en fonte de la cave jusqu’au plancher haut de la laverie afin de lever le péril déclaré par la mairie de [Localité 10].

Par arrêt du 22 avril 2022, la cour d’appel de Paris a condamné Madame [S] à payer à Mme [W] l’indemnité d’immobilisation fixée lors de la promesse de vente du 6 juin 2019 concernant l’appartement correspondant au lot 26 acquis par Monsieur [P].

Par exploit du 06 juillet 2022, [D] [P] a assigné [N] [S] et la SELARL LEGALLIS (anciennement dénommée LEGANOT), notaires, et Maître [U] [J], notaire, devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 23 novembre 2022 aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, au visa des articles 1137 et 1178, 1112-1 et 1240 du code civil, de :

«- débouter Madame [S] et l’étude notariale LEGALLIS et [U] [J], Notaire associé de l’étude LEGALLIS de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que Madame [S] s’est rendue coupable d’une réticence dolosive à l’égard de Monsieur [P] [D] avec la complicité de l’étude notariale LEGALLIS et [U] [J], Notaire associé de l’étude LEGALLIS anciennement dénommée LEGANOT, en s’abstenant de porter à sa connaissance des éléments d’information déterminants de son consentement,

— juger en outre que l’étude notariale LEGALLIS et Maître [J] [U] ont manqué à leur devoir de conseil et d’information à l’égard de Monsieur [D] [P],

EN CONSEQUENCE,

— dire et juger que la venderesse engage sa responsabilité et sera tenue d’indemniser Monsieur [D] [P] de tous les préjudices subis, soit sur le fondement des articles 1137 et 1178 du code civil, soit sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil,

— dire et juger que l’étude notariale LEGALLIS et Maître [J] [U] se sont rendus complice des manoeuvres dolosives de la venderesse et à tout le moins ont manqué à leur devoir de conseil et d’information, leur responsabilité se trouvant engagée soit sur le fondement de l’article 1137 du code civil, soit sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

PAR SUITE

— condamner in solidum Madame [N] [S], la SELARL LEGALLIS et Maître [U] [J] à payer à Monsieur [D] [P] les sommes suivantes :

° La somme de 20.047,51 € au titre de sa quote-part des travaux de reprise des parties communes et frais de procédure, objets des appels de fonds de copropriété et au titre des pertes d’exploitation [9] et des pertes de loyers de la SCI GENAPPE

° La somme de 10.000 € au titre de sa quote-part des indemnités et réparations à venir dues à la Société [9] par le Syndicat des copropriétaires,

° La somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral en raison des soucis et tracas engendrés par la présente procédure pour faire valoir ses droits et du temps consacré au suivi des opérations d’expertise et en réparation des troubles de jouissance liés aux travaux réalisés à partir de son lot de copropriété.

Subsidiairement, sur le quantum des préjudices liés aux pertes d’exploitation invoquées par la Société [9] et aux pertes de loyer invoquées par la SCI GENAPPE,

— SURSEOIR à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de l’instance engagée par la Société [9] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4],

— CONDAMNER in solidum Madame [N] [S], la SELARL LEGALLIS et Maître [U] [J] à payer à Monsieur [P] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code civil ainsi qu’aux entiers dépens.»

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, [N] [S] demande au tribunal de céans, au visa des articles 1112-1, 1137 et suivants, 1353 et 1240 du code civil, ainsi que des articles 6, 9, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

«- Dire et juger Madame [N] [S] recevable et bien fondée en ses conclusions;

A titre principal

— Débouter Monsieur [D] [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [N] [S] ;

A titre subsidiaire

— Condamner in solidum Maître [J] et la SELARL LEGALLIS à garantir et relever indemne de toutes condamnations Madame [N] [S] ;

— Ramener à de plus justes proportions la demande de Monsieur [D] [P] au titre de sa quote-part des travaux de reprise des parties communes ;

— Débouter Monsieur [D] [P] de sa demande au titre des pertes d’exploitation du LAVOIR et des pertes de loyers de la SCI GENAPPE ;

— Débouter Monsieur [D] [P] de sa demande de 10.000 € au titre de sa quote-part des indemnités et réparations à venir dues à la société [9] par le syndicat des copropriétaires ;

— Rejeter la demande de sursis à statuer ;

— Débouter Monsieur [D] [P] de sa demande de 10.000 € en réparation de son préjudice moral ;

A titre reconventionnel

— Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 2.000 € pour procédure abusive ;

En tout état de cause

— Condamner Monsieur [D] [P] à payer à Madame [N] [S] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

— Rejeter l’exécution provisoire.»

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, la SELARL LEGALLIS (anciennement dénommée LEGANOT), notaires, et Maître [U] [J], notaire, demandent au tribunal de céans, de :

«- Déclarer la SELARL LEGALLIS et Maître [U] [J], Notaires, recevables et bien fondés en leurs conclusions.

— Juger que Monsieur [D] [P] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire.

— Débouter Monsieur [D] [P] de l’ensemble de leurs demandes.

— Débouter Madame [S] de sa demande subsidiaire en garantie contre l’office notarial.

— Rejeter l’exécution provisoire.

— Condamner Monsieur [D] [P] au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

— Condamner Monsieur [D] [P], à tout le moins, la partie qui succombera, au paiement d’une somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner le même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.»

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civil, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 24 juin 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la réticence dolosive

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1178 du même code prévoit qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Il résulte de ces dispositions qu’il incombe à la partie contractante qui se prévaut de la réticence dolosive de son cocontractant et demande sa condamnation à des dommages et intérêts, de rapporter la preuve qu’il lui a intentionnellement dissimulé une information déterminante de son consentement.

En l’espèce, le demandeurreproche à son vendeur avec la complicité du notaire de lui avoir caché des informations déterminantes de son consentement qui, s’il en avait eu connaissance, l’auraient dissuadé à acquérir ou au même prix.

En l’espèce, si la promesse unilatérale de vente fait état en page 23 d’une assignation diligentée par « [9] », à l’encontre de son propriétaire et de la copropriété en raison de l’interdiction d’occupation de son local commercial « compte tenu de l’état des structures du plancher haut des caves » et que le bénéficiaire s’engage à faire son affaire personnelle de cette procédure, il n’est nulle part mentionné dans l’acte de vente que le péril relevé par la ville de [Localité 10] concernait également le plancher haut du rez-de-chaussée du Lavoir qui constitue le plancher bas du logement acquis par Monsieur [P] ainsi que de nombreux désordres affectant la stabilité du gros oeuvre.

L’acte de vente indique page 21 que les travaux ont bien été effectués et que l’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour alors que la problématique liée au péril de l’immeuble en ce que la stabilité du plancher haut de la laverie n’était pas réglé ainsi que d’autres difficultés liées au défaut d’entretien de l’immeuble par le syndic.

Cette information relative à la demande de travaux effectuée par la ville de [Localité 10] par courrier du 16 juillet 2019 lié à la stabilité du plancher de son appartement situé au 1er étage, qu’il partage avec la laverie située au rez-de-chaussée, ne pouvait être que déterminante du consentement de Monsieur [P].

Cette dissimulation intentionnelle constitue un dol en ce que Madame [Y] ne pouvait ignorer que cette information était déterminante du consentement de Monsieur [P] qui n’auraIt pas contracté ou à des conditions substantiellement différentes.

Le silence gardé par cette dernière sur l’état du plancher de l’appartement vendu était donc destiné à déterminer Monsieur [P] à conclure la vente et à un prix aux conditions du marché sans qu’il soit tenu compte des désordres affectant le plancher bas du logement.

De sorte que la responsabilité de Madame [Y] est établie.

— sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce il n’est pas établi que le notaire a eu connaissance du courrier du 16 juillet 2019, émanant de la ville de [Localité 10] et adressé au syndic de l’immeuble lui demandant d’informer les copropriétaires dans un délai de 21 jours et de procéder à divers travaux afin notamment d’assurer la stabilité du plancher haut du commerce « [9] ».

Ainsi aucune faute ne pouvant lui être imputé, la demande de condamnation sera rejetée.

— Sur les demandes indemnitaires

Il est établi par Monsieur [P] que sa quote part, au vu du rapport d’expertise produit, qui a été déposé dans le litige opposant la laverie [9] et le syndicat des copropriétaires, s’élève à la somme de 20.047,51 euros au titre des travaux de reprise des parties communes et frais de procédure, des pertes d’exploitation de la laverie et des pertes de loyer outre 10.000 euros au titre de sa quote-part des réparations et indemnités à venir dues à la société [9], de sorte qu’il sera fait droit à sa demande.

La réparation de son préjudice moral constitué par les soucis et tracas engendrés par la procédure pour faire valoir ses droits, le temps consacré au suivi des opérations d’expertise et ses troubles de jouissance liés aux travaux réalisés à partir de son lot sera évalué à 5.000 euros.

Madame [S] sera donc condamnée à verser à Monsieur [P] la somme de 35.047,51 euros à titre indemnitaire pour l’ensemble de ses préjudices.

— Sur la demande de garantie formée par Madame [S]

Il ressort des éléments du dossier que Madame [S] était informée des difficultés d’ordre structurelle dont était affecté l’appartement dont elle était propriétaire et qu’elle souhaitait vendre à Monsieur [P] et qu’il ne peut être reproché au notaire aucun manquement à son égard.

De sorte que la demande en garantie de Madame [S] dirigée contre Maître [J] et la SELARL LEGALLIS sera rejetéee.

— Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce Madame [S] ainsi que la SELARL LEGALLIS (anciennement dénommée LEGANOT), notaires, et Maître [U] [J], notaire, qui succombent, n’établissent pas de faute à l’encontre de Monsieur [P] et seront par conséquents déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Madame [S] ainsi que la SELARL LEGALLIS (anciennement dénommée LEGANOT), notaires, et Maître [U] [J], notaire succombant dans la présente instance, il convient de les condamner in solidum aux dépens et à verser à Monsieur [P] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne Madame [N] [S] à payer à Monsieur [D] [P] les sommes suivantes :

° La somme de 20.047,51 € au titre de sa quote-part des travaux de reprise des parties communes et frais de procédure, objets des appels de fonds de copropriété et au titre des pertes d’exploitation [9] et des pertes de loyers de la SCI GENAPPE

° La somme de 10.000 € au titre de sa quote-part des indemnités et réparations à venir dues à la Société [9] par le Syndicat des copropriétaires,

° La somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral;

Rejette les demandes de condamnation formées à l’encontre de la SELARL LEGALLIS et de Maître [U] [J];

Déboute Madame [N] [S] de ses demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute Madame [S] de sa demande subsidiaire en garantie contre l’office notarial;

Déboute la SELARL LEGALLIS et Maître [U] [J] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive;

Condamne in solidum Madame [N] [S], la SELARL LEGALLIS et Maître [U] [J] aux dépens ;

Condamne in solidum Madame [N] [S], la SELARL LEGALLIS et Maître [U] [J] à payer à Monsieur [D] [P] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 15 Juillet 2025

La Greffière La Présidente

Sophie PILATI Caroline ROSIO