TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Carine SMADJA

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11686

N° Portalis 352J-W-B7H-C2X5H

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434

DÉFENDERESSE

S.C.I. [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11686 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2X5H

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [L] est propriétaire des lots de copropriété n°03 et 04 d’un immeuble situé au [Adresse 7].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 07 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à la SCI [L] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 10.893,24 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner la SCI [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 21 mars 2024.

Au visa des article 10 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que l’article 514 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI [L] au paiement de la somme de 10.527,23 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du 7 avril 2023;

— condamner la SCI [L] au paiement de la somme de 2.102,32 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts de droit à compter du 7 avril 2023 ;

— condamner la SCI [L] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [L] au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI [L] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La SCI [L] a été assigné le 13 septembre 2023 à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [L] est propriétaire des lots n°03 et 04 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à Paris 9ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2020, 03 mai 2021, 19 septembre 2022, 20 mars 2023 et 21 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux notamment la réalisation des travaux de réfection du collecteur ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 21 septembre 2020, 03 mai 2021, 19 septembre 2022 et 20 mars 2023 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [L], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 11.406,43 euros au 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus.

La SCI [L] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 07 avril 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.102,32 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance qui correspondent aux sommes suivantes :

153 euros au titre de suivi contentieux 4ème trimestre 2020 en date du 02 décembre 2020,153 euros au titre de suivi contentieux 1er trimestre 2021 en date du 09 mars 2021,165 euros au titre de suivi contentieux 2ème trimestre 2021 en date du 08 juin 2021,165 euros au titre de suivi contentieux 3ème trimestre 2021 en date du 15 septembre 2021,480 euros au titre de constitution dossier huissier en date du 05 avril 2023,176 euros au titre de AVALLE sommation de payer SDC/SCI [L] en date du 17 avril 2023,480 euros au titre de constitution dossier avocat en date du 08 juin 2023,55,48 euros au titre de AVALLE assignation [L] en date du 13 décembre 2023.

En l’espèce, le contrat de syndic prévoit une rémunération de 480 euros pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, uniquement en cas de diligences exceptionnelles

Il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En outre il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de frais de relance ou de mise en demeure mais d’une sommation de payer qui vaut mise en demeure mais n’apparaît pas nécessaire. Par conséquent sa demande de remboursement à ce titre d’une somme de 176 euros sera rejetée.

Les frais désignés comme « AVALLE assignation [L] » apparaissent quant à eux constituer des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [L] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [L] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès décembre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [L] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI [L], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 11.406,43 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 avril 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 23 janvier 2025

La Greffière La Présidente