TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jeanine HALIMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05588 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACIM

N° MINUTE :

11/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 novembre 2025

DEMANDERESSE

FONCIERE CRONOS

Société par Actions Simplifiée à Associé Unique, venant aux droits et obligations de In’li dont le siège social est situé [Adresse 3]

ayant pour mandataire de gestion In’li Property Management, Société par Actions Simplifiée à Associé Unique dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par la SELARL Jeanine HALIMI en la personne de Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,vestiaire PN397

DÉFENDERESSE

Madame [H] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05588 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACIM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2021, la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par son mandataire IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, a consenti un bail d’habitation à [I] [Y] et [H] [J] sur des locaux situés au 3ème étage, porte n°20, escalier A001, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.283,50 euros, outre une provision pour charges de 137,24 euros.

Par avenant en date du 14 mai 2023, [H] [J] est restée seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.671,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [H] [J] le 13 février 2025.

Par assignation du 23 mai 2025, la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de [H] [J], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, ou à tout le moins le montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6.420,03 euros au titre de l’arriéré locatif, 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 septembre 2025, la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 septembre 2025, s’élève désormais à 2.174,26 euros, terme de septembre 2025 inclus. La société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[H] [J] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société bailleresse a indiqué ne pas être informée d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.671,09 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [H] [J] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, de sorte qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 septembre 2025, [H] [J] lui devait la somme de 1.904,99 euros, soustraction faite des frais de procédure (159,24 euros au titre du commandement de payer et 110,03 euros a titre del’assignation).

[H] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.586,93 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès

[H] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2021 modifié par avenant du 14 mai 2023 entre la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, d’une part, et [H] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au, 3ème étage, porte n°20, escalier A001, bâtiment A, logement n°3305, [Adresse 2], est résilié depuis le 11 avril 2025,

DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [H] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à [H] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 3ème étage, porte n°20, escalier A001, bâtiment A, [Adresse 5] [Adresse 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS [H] [J] au paiement à titre de provision à la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1.586,93 euros par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS [H] [J] à payer à titre de provision à la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS la somme de 1.904,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [H] [J] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 février 2025 et celui de l’assignation du 23 mai 2025,

CONDAMNONS [H] [J] à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge