TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [J] [W]

M [M] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence ELMAN-DOUCE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03068 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OEQ

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 04 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurence ELMAN-DOUCE, avocat au barreau de , vestiaire : #G51

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 2] [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 2] [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03068 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OEQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, M. [T] [P] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [W] et M. [M] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] (bâtiment A, 1er étage, porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 920 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [W] et M. [M] [W] le 24 octobre 2024.

Par assignation du 24 janvier 2025, M. [T] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail en date du 23 décembre 2024 aux torts exclusifs de M. [J] [W] et M. [M] [W], être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [W] et M. [M] [W] ainsi que celle de tous les occupants avec, au besoin, le recours de la force publique et d’un serrurier et ce, sous astreinte de 100 euros par mois à compter de la décision à venir, statuer sur le sort et la séquestration de meubles et enfin obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 490 euros par mois, à compter de la résiliation du bail en date du 23 décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,4 900 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 octobre 2024, et sur le surplus à compter de l’assignation,3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 septembre 2025, M. [T] [P], représenté par son conseil, se référant aux conclusions signifiées avant l’audience le 1er septembre 2025, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 septembre 2025, s’élève désormais à 9 310 euros.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice respectivement délivré à domicile et à personne, M. [J] [W] et M. [M] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [P] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [J] [W] et M. [M] [W].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 920 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2024, les défendeurs ne comparaissant pas pour en solliciter la suspension.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [T] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [T] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2025, M. [J] [W] et M. [M] [W] lui devaient la somme de 9 310 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4 900 euros, suivant décompte arrêté au 24 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

M. [J] [W] et M. [M] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne sollicitant aucun délai de paiement puisqu’ils n’ont pas comparu, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges et payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [P] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [W] et M. [M] [W], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [T] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2021 entre M. [T] [P], d’une part, et M. [J] [W] et M. [M] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (bâtiment A, 1er étage, porte droite) est résilié depuis le 23 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [W] et M. [M] [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [W] et M. [M] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (bâtiment A, 1er étage, porte droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [W] et M. [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [W] et M. [M] [W] à payer à M. [T] [P] la somme de 4 900 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [J] [W] et M. [M] [W] à payer à M. [T] [P] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [W] et M. [M] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024 et celui de l’ assignation du 24 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge