TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07561 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0171

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07561 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 décembre 2016, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [N] [C] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 574,20 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [N] [C] par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023 un commandement de payer la somme de 4523,16 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [C] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [N] [C] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2024, soit la somme de 7896,30 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer à hauteur de 4523,16 euros et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [N] [C] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A cette audience, [Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 8791,28 euros. Elle a donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 20 euros par mensualité, la dernière étant majorée du solde de la totalité de la dette.

Madame [N] [C], représentée à l’audience utile, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité, à titre principal, de pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant sa dette par des versements de 20 euros par mois pendant 36 mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, subsidiairement, de bénéficier d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux, outre le rejet des prétentions adverses au titre des frais irrépétibles et des dépens. Madame [N] [C] a exposé qu’une décision du FSL du 13 décembre 2024 lui octroie le bénéfice d’une subvention à hauteur de 8110 euros sous réserve que son bailleur lui procure un nouvel appartement avec un loyer plus adapté à ses ressources. Elle a ajouté qu’une visite d’un logement est programmée prochainement. Elle a expliqué enfin sa dette locative par sa situation de chômage qui a entraîné une chute de ses revenus.

Madame [N] [C] a été autorisée a faire état, par note en délibéré au plus tard le 28 février 2025, des suite de sa visite d’un nouveau logement programmée à brève échéance.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 28 février 2025, Madame [N] [C] a informé avoir visité un premier logement proposé par son bailleur depuis l’audience et en visiter un nouveau le 10 mars 2025.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 5] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 27 décembre 2016 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 17 avril 2023 pour la somme en principal de 4523,16 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 juin 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [N] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [N] [C] restait devoir la somme de 8791,28 euros à la date du 3 février 2025, échéance du mois décembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 150 euros le 26 janvier 2025). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [N] [C] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 8791,28 euros arrêtée au 3 février 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4523,16 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [N] [C] sera également condamnée au paiement à compter du 3 février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par décision du 13 décembre 2024, le FSL a octroyé à Madame [N] [C] une subvention pour apurer partiellement sa dette à hauteur de 8110 euros. Elle s’est en outre engagée dans une démarche de changement de logement, au loyer plus adapté à ses ressources. Dans ces conditions, [Localité 5] HABITAT OPH a donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octoi de délais de paiement, selon les modalités proposées en défense. Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [N] [C] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [C] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2016 entre [Localité 5] HABITAT OPH et Madame [N] [C], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 juin 2023 ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 3 février 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 150 euros le 26 janvier 2025) la somme de 8791,28 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 sur la somme de 4523,16 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 20 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Madame [N] [C] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Madame [N] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 4 février 2025,

* qu’à défaut pour Madame [N] [C] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection