Tribunal Judiciaire de Carpentras, Contentieux civil, 6 novembre 2025, n° 24/01722

TJ Carpentras 6 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un vice caché
La cour a constaté que le vice était caché et connu des vendeurs, justifiant ainsi la demande de réduction du prix.
Accepté
Préjudice matériel dû à l'absence de raccordement
La cour a reconnu le préjudice matériel et a accordé des dommages et intérêts en conséquence.
Rejeté
Préjudice moral lié à la situation
La cour a rejeté cette demande, considérant que le préjudice moral n'était pas suffisamment prouvé.
Accepté
Frais irrépétibles liés à la procédure
La cour a accordé le remboursement des frais irrépétibles conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Carpentras, cont. civil, 6 nov. 2025, n° 24/01722
Numéro(s) :	24/01722
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane SIMONINShéhérazade BENGUERRAICHE
Cabinet(s) :	CABINET ROUBAUD SIMONIN
Parties :	ROCHER, S.C.I. ROCHER DE MALAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGEMENT CIVIL

DU 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/01722 – N° Portalis DB3G-W-B7I-GRLW

RENDU LE : SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

par :

Président : Pascal CHAPART, Vice-président

Assesseur : Enora LAURENT, Vice-présidente

Assesseur : Dominique DUBOIS, Magistrat Honoraire

Greffier : Corinne CHANU lors des débats, Rudy LESSI lors du délibéré

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [J] [W] [T] [G] divorcée [M]

née le 02 Octobre 1967 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane SIMONIN de la SELARL SELARL CABINET ROUBAUD-SIMONIN, avocats au barreau de CARPENTRAS, avocats plaidant/postulant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. ROCHER DE MALAN

représentée par Monsieur [Z] [P], es qualité de mandataire ad’hoc désigné par le Tribunal Judiciaire de CARPENTRAS selon ordonnance n°24100063- RG 24167 en date du 6 mai 2024, de la SCI ROCHER DE MALAN identifiée au SIREN sous le numéro 420618340 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’AVIGNON,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Monsieur [P] [Z]

né le 29 Juillet 1963 à [Localité 10] (BELGIQUE)

demeurant [Adresse 6]

Madame [C] [F] épouse [Z]

née le 04 Novembre 1963 à [Localité 7] (BELGIQUE)

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Emilie MICHELIER, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant, et par M^e Shéhérazade BENGUERRAICHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré pour le jugement être rendu le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

Notification le :

1cc + 1ce à Maître Stéphane SIMONIN de la SELARL SELARL CABINET ROUBAUD-SIMONIN

1cc + 1ce à M^e Emilie MICHELIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié dressé le 28 décembre 2020, la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] et Madame [C] [F] épouse [Z] ont vendu à Madame [J] [G] les parcelles cadastrées commune de LAURIS Section D n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 1] supportant, pour les deux premières, une maison à usage d’habitation, dépendance type mazet et gite avec terrain attenant et piscine, pour la troisième, un terrain en nature de chemin d’accès.

Suivant actes des 4 et 18 juillet 2023, ainsi que du 6 août 2024, madame [J] [G] a fait assigner les trois vendeurs devant le tribunal judiciaire de Carpentras afin de voir :

« Vu les articles 1137 et 1164 du code civil,

Vu la jurisprudence,

A titre principal,

JUGER que le non raccordement du gîte à la fosse septique constitue un vice caché que le vendeur doit garantir ;

JUGER que le vendeur qui connaissait le vice ne peut bénéficier de l’exonération de garantie prévue par l’acte de vente.

En conséquence,

REDUIRE le prix de vente du bien immobilier du bien immobilier situé à [Adresse 8] acquis par Madame [M] et fixer cette réduction à la somme de 10 120 € correspondant au coût des travaux nécessaires ; CONDAMNER solidairement la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] es qualité de liquidateur amiable, et les époux [Z] en leur qualité d’associés de ladite société, à verser à Madame [M] la somme de 10 120 € ;

CONDAMNER solidairement la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] es qualité de liquidateur amiable et les époux [Z], en leur qualité d’associés de ladite société, à verser à Madame [M] la somme de 1 465,74 € au titre des dommages et intérêts supplémentaires ;

CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

JUGER que les vendeurs ont fait preuve d’une réticence dolosive sans laquelle Madame [M] n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes ;

DÉCLARER recevable l’action en responsabilité extracontractuelle de Madame [M] fondée sur la réticence dolosive du vendeur ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] es qualité de liquidateur amiable et les époux [Z], en leur qualité d’associés de ladite société, à payer à Madame [M] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

Par ordonnance du 06 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, tirée de la prescription de l’action engagée à leur encontre.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 août 2025, Madame [J] [G] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1137, 1164, 1603, 1604, 1641 et suivant du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées,

Vu l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état,

A titre principal,

JUGER que le non-raccordement du gîte à la fosse septique constitue un vice caché que le vendeur doit garantir ;

JUGER que le vendeur qui connaissait le vice ne peut bénéficier de l’exonération de garantie prévue par l’acte de vente.

En conséquence,

CONDAMNER solidairement la SCI ROCHER DE MALAN et les époux [Z], en leur qualité d’associé unique de ladite société, à verser à Madame [M] la somme de 10 120 € ;

CONDAMNER solidairement la SCI ROCHER DE MALAN et les époux [Z], en leur qualité d’associé unique de ladite société, à verser à Madame [M] la somme de 1 465,74 € au titre des dommages et intérêts supplémentaires ;

CONDAMNER solidairement la SCI ROCHER DE MALAN et les époux [Z], en leur qualité d’associé unique de ladite société, à verser à Madame [M] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

JUGER que les vendeurs ont fait preuve d’une réticence dolosive sans laquelle Madame [M] n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes ;

DÉCLARER recevable l’action en responsabilité extracontractuelle de Madame [M] fondée sur la réticence dolosive du vendeur ;

A titre subsidiaire,

JUGER que les vendeurs ont fait preuve d’une réticence dolosive sans laquelle Madame [M] n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes ;

DÉCLARER recevable l’action en responsabilité extracontractuelle de Madame [M] fondée sur la réticence dolosive du vendeur ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement la SCI ROCHER DE MALAN et les époux [Z], en leur qualité d’associé unique de ladite société, à verser à Madame [M] la somme de 10 120 € ; CONDAMNER solidairement les époux [Z] à verser à Madame [M] la somme de 1 465,74 € au titre des dommages et intérêts supplémentaires.

CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que les vendeurs n’ont pas respectés leurs obligations liées à la délivrance conforme du bien sans laquelle Madame [M] n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes ;

DÉCLARER recevable l’action de Madame [M] fondée sur l’absence de délivrance conforme ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement la SCI ROCHER DE MALAN et les époux [Z], en leur qualité d’associé unique de ladite société, à verser à Madame [M] la somme de 10 120 € ;

CONDAMNER solidairement les époux [Z] à verser à Madame [M] la somme de 1 465,74 € au titre des dommages et intérêts supplémentaires.

CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens.

En tout état de cause,

CONDAMNER les vendeurs à payer à Madame [M] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ».

Au soutien de sa demande principale fondée sur la garantie des vices cachées, elle expose avoir constaté, courant novembre 2022, que les eaux usées de la partie gite ne s’évacuaient pas correctement puis avoir découvert qu’il n’existait pas de raccordement à la fosse septique de la maison. Elle ajoute que cette absence de raccordement, non apparente lors de la vente, puisque dissimulée dans le sol, était parfaitement connue des vendeurs et qu’elle est de nature à rendre le bien acquis impropre à sa destination. Elle sollicite en conséquence, outre la réparation d’un préjudice matériel, la restitution de la somme de 10.120 euros correspondant au coût des travaux de raccordement.

Au soutien de sa demande subsidiaire fondée sur le dol, elle expose que les vendeurs ont volontairement dissimulé le fait que le gite n’était pas raccordé à la fosse septique alors qu’ils savaient qu’il s’agissait d’une préoccupation essentielle pour elle tenant le fait qu’elle avait clairement indiqué qu’elle souhaitait le proposer à la location.

Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire, elle fait valoir que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme en ne fournissant pas un bien correspondant à la description qui en avait été donnée dans l’acte de vente à savoir une maison avec gite habitable.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 août 2025, Monsieur [P] [Z] agissant à titre personnel et es qualité de mandataire ad’hoc de la SCI ROCHER DE MALAN et Madame [C] [F] épouse [U] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1137 et 1138 dudit Code,

Vu les articles L 217- 1 et L.217-3 du Code de la consommation,

Vu les articles 1604 et suivants du Code civil,

Vu les articles 695 et 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL

JUGER qu’il n’existe aucun vice affectant le bien vendu,

JUGER que Madame [M] avait connaissance de la situation du bien s’agissant de l’évacuation des eaux usées,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [M] de son action en garantie des vices cachés,

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que les époux [Z] et la SCI LE ROCHER MAYAN n’ont commis aucun dol au préjudice de Madame [M],

En conséquence,

DEBOUTER Madame [M] de son action sur le fondement du dol,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

JUGER que l’action fondée sur la garantie légale de conformité ne peut être accueillie eu égard à la qualité de vendeurs non professionnels des époux [Z] et de la SCI LE ROCHER MAYAN, JUGER que Madame [M] avait connaissance de l’état de l’installation dès la vente,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [M] de son action en garantie légale de conformité,

EN TOUT ETAT DE CAUSE, si l’action de Madame [M] est reçue sur l’un ou l’autre des fondements invoqués,

DEBOUTER Madame [M] de ses demandes indemnitaires infondées,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Madame [M] à régler aux époux [Z] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, de la procédure d’incident.

DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions. »

En défense sur la demande principale, ils arguent que la demanderesse échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un vice, mais encore que celui-ci lui avait été dissimulé. Ils exposent que la demanderesse avait parfaitement connaissance de l’état de l’installation puisqu’un diagnostic établi par le SPANC faisant état d’une non-conformité lui a été remis lors de la vente.

Les vendeurs réfutent l’existence d’un dol tenant le fait qu’il est établi que l’ensemble des informations dont ils avaient connaissance lors de la conclusion de la vente ont été transmises à la demanderesse, en ce compris le diagnostic de la fosse, ainsi qu’il en est fait état dans l’acte notarié lui-même.

Enfin, ils soutiennent que le bien vendu à la demanderesse est conforme à la description qui en a été donnée dans l’acte.

Par ordonnance du 22 mai 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 29 août 2025 et l’audience de plaidoiries au 02 septembre 2025.A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale fondée sur les vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »L’article 1642 du même code précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L’article 1643 suivant dispose que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Les articles 1644 et 1645 dudit code précisent qu’en cas de vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En outre, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

A titre liminaire, il convient de rappeler que par ordonnance du 06 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs tirée la prescription de l’action engagée à leur encontre sur ce fondement.

En l’espèce, l’acte de vente du 28 décembre 2020 contient une clause de non garantie du vendeur qui stipule en ces termes : « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Dès lors, il appartient à madame [G] de démontrer l’existence du vice qu’elle allègue, son antériorité à la vente, son caractère caché affectant l’usage de l’immeuble et la connaissance par les vendeurs de ce vice.

L’antériorité du vice allégué par la demanderesse ne peut être discuté, le défaut de raccordement des eaux usées du gite à la fosse septique déjà existante étant nécessairement antérieure à l’acquisition du bien par madame [G].

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du procès-verbal de constat du 6 décembre 2022, que les eaux usées de la parties gite s’évacuent en réalité dans une cuve béton recouverte d’une plaque de tôle située plus loin derrière le gite, sous un arbre. Ceci était donc non apparent lors de la vente, puisque dissimulé dans le sol.

L’acte de vente stipule dans sa clause intitulée « Assainissement » (page 26), que l’immeuble vendu, n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique et doit, compte tenu de la destination à usage d’habitation du bien, avoir fait l’objet d’un diagnostic avant la vente.

Enfin, cette clause précise in fine que le vendeur informe l’acquéreur, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation.

Force est ici de constater que la clause précitée n’opère pas de distinction entre les différentes parties de l’immeuble vendu (maison d’habitation et dépendance à usage de gite) de sorte que la défenderesse était en droit de considérer que l’ensemble des constructions acquises étaient raccordées à la fosse septique existante.

Plus encore, bien que le diagnostic réalisé par la SPANC et annexé à l’acte de vente fasse état d’une non-conformité de l’installation d’assainissement existante, rien dans ce document n’aurait pu permettre à la demanderesse de comprendre que le gite n’y est pas raccordé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les vendeurs, alors propriétaires depuis 1998 et ayant reconnu avoir fait réaliser des travaux sur ladite fosse, ne pouvaient ignorer que la partie gite n’était pas raccordée.

Ils ont pourtant passé sous silence ce vice alors que cette absence de raccordement est de nature à rendre ledit gite impropre à l’usage auquel il est destiné.

Le vice caché est donc établi.

Ainsi il sera fait droit à la demande de madame [G] de restitution du prix à hauteur de 10.120 euros correspondant au montant des travaux figurant au devis du 28 décembre 2022 établi par l’entreprise de terrassement IGHIT.

Les vendeurs seront donc condamnés in solidum à lui payer cette somme.

Au vu de la facture émise par l’entreprise de terrassement IGHIT suite à la vidange des fosses, il sera partiellement fait droit (pour une fosse) à la demande indemnitaire de madame [G] à hauteur de 250 euros.

Par ailleurs, il est suffisamment justifié que madame [G] a été contrainte d’annuler une des deux réservations du gite ce qui a représenté un manque à gagner de 307,49 outre une pénalité de 79,25 euros. Il lui sera donc alloué la somme de 386,74 euros.

En revanche, madame [G] sera déboutée de ses autres demandes indemnitaires tenant le fait que le coût du constat de commissaire de justice s’analyse en des frais irrépétibles afférents à l’instance et relevant ainsi des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile appliquées ci-après. Enfin, elle échoue à prouver que la deuxième annulation de la réservation de la location de son gite est directement liée au vice allégué.

En conséquence, les vendeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 636,74 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes et mesures accessoires

L’alinéa 1 de l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu de la solution apportée au présent litige, la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] et Madame [C] [F] épouse [Z] supporteront in solidum les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI ROCHER DE MALAN, monsieur [P] [Z] et madame [C] [F] épouse [Z] seront condamnés in solidum à payer à Madame [G] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

*CONDAMNE in solidum la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] et Madame [C] [F] épouse [Z], à payer à Madame [J] [G] la somme de 10.120 euros, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

*CONDAMNE in solidum la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] et Madame [C] [F] épouse [Z], à payer à Madame [J] [G] la somme de 636,74 euros à titre de dommages et intérêts, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

*DEBOUTE madame [J] [G] de ses autres demandes indemnitaires ;

*CONDAMNE in solidum la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] et Madame [C] [F] épouse [Z] aux dépens ;

*CONDAMNE in solidum la SCI ROCHER DE MALAN, Monsieur [P] [Z] et Madame [C] [F] épouse [Z] à payer à Madame [J] [G] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Pascal CHAPART, président, et par Rudy LESSI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT