Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp référé, 24 novembre 2025, n° 25/07358

TJ Paris 24 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé
La cour a constaté que le congé a été délivré dans les formes et délais légaux, et que les locataires se sont maintenus dans les lieux après l'expiration du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Maintien dans les lieux après expiration du bail
La cour a jugé que le maintien des locataires dans les lieux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il était juste de condamner les locataires au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp référé, 24 nov. 2025, n° 25/07358
Numéro(s) :	25/07358
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Loren MAQUIN-JOFFRE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 24/11/2025

à : – M^e L. MAQUIN-JOFFRE

— M. [L] [O]

— Mme [L] [V] ép. [O]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/11/2025

à : – M^e L. MAQUIN-JOFFRE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/07358 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAS4Z

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Loren MAQUIN-JOFFRE, Avocate au Barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC112

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [V] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 8 octobre 2025

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07358 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAS4Z

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025 par Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er juillet 2022, M. [C] [Y] a donné à bail à M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] un appartement meublé à usage d’habitation, situé [Adresse 2] (1er étage gauche).

Par lettre recommandée du 2 décembre 2024, un congé a été notifié à M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O], à effet du 30 juin 2025, lesquels en ont accusé réception le 8 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, M. [C] [Y] a assigné M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— valider le congé pour motif légitime et sérieux, délivré le 2 décembre 2024 à M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O], avec effet au 30 juin 2025 à minuit,

— constater que M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] sont occupants, sans droit ni titre, depuis le 1er juillet 2025 du logement situé [Adresse 2] (1er étage gauche),

— ordonner l’expulsion des preneurs devenus occupants sans droit ni titre, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— autoriser M. [C] [Y] à faire enlever dans un local de son choix, aux frais de M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O], les meubles et effets se trouvant dans les lieux occupés ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à la somme de 800,00 euros, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés,

— condamner, conjointement et solidairement, M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation,

— les condamner, conjointement et solidairement, au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, M. [C] [Y] se fonde sur l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme.

À l’audience du 8 octobre 2025, M. [C] [Y], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance qu’il a exposé, oralement, faisant valoir que l’immeuble est dans un état catastrophique et que les travaux de réhabilitation doivent être mis en œuvre rapidement, les risques d’atteinte à la sécurité étant importants.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Il sera, par conséquent, statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, également, allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’expulsion

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit,

à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu, de plein droit, de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée, à cet effet, par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre, ainsi notifiée, dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.

S’agissant d’un bail meublé, c’est l’article 25-8 de ladite loi qui prévoit que le bailleur, qui ne souhaite pas renouveler le contrat, doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé, mais, uniquement, de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail consenti le 1er juillet 2022 à M. [I]

[O] et Mme [S] [V] épouse [O], à effet du 1er juillet 2022, pour une durée de 12 mois, a été renouvelé le 1er juillet 2023 et, pour la dernière fois, le 1er juillet 2024, pour expirer le 30 juin 2025, conformément à l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur, signifié le 2 décembre 2024 au preneur, a, donc, été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il rappelle, en outre, le motif pour lequel le congé est donné, à savoir « qu’une mesure d’expertise judiciaire est en cours sur l’ensemble de l’immeuble et de l’appartement situé en dessous de l’appartement que vous occupez.

Dans une récente note aux parties diffusée le 4 novembre 2024, Monsieur [A] [F], expert judiciaire, a relevé que : « les désordres concernent la détérioration du plancher haut du rez-de-chaussée sur la moitié côté cour, y compris la poutre maîtresse sur laquelle repose les solives en bon état côté rue.

Le pilier de l’angle nord est aussi détérioré par des infiltrations depuis le plancher haut.

De plus le plancher haut comporte partiellement une chape armée porteuse défaillante du fait du manque d’enrobage du grillage d’armature.

Enfin, ce plancher ne comporte plus de protection au feu (…)

La cause des désordres apparus en plancher haut du rez-de-chaussée et sur le pilier de l’angle nord-ouest est le délabrement important des réseaux en parties communes, voisines de l’angle nord, ayant conduit à des fuites importantes permettant d’une part aux insectes xylophages de détériorer les solives et la poutre maîtresse, d’une part de déliter les joints du pilier nord en brique ».

Il en résulte d’une part que les lieux n’offrent plus les garanties de sécurité et de confort requises, et d’autre part, que d’importants travaux de reprise structurelle et de réhabilitation de l’immeuble vont devoir être réalisés par la copropriété.

La ville de [Localité 4] a parallèlement été informée de la situation qui, selon elle, ne respecterait pas les dispositions du règlement sanitaire du département de [Localité 4].

L’importance des désordres, et des travaux qui suivront, rendent donc impossible votre maintien dans les lieux loués. ».

Les motifs allégués sont corroborés par les pièces produites et, notamment, les notes de l’expert désigné par ce tribunal par ordonnances de référé du 22 mars 2023 et du 26 juin 2023. L’expert constate dans l’appartement de M. [C] [Y] un « affaiblissement du plancher », outre des problèmes de structures du plancher haut dans l’appartement situé en dessous. Un courrier du 4 décembre 2023 de la Direction du logement de la ville de [Localité 4] relève, dans l’appartement du demandeur, des problèmes d’infiltration d’eau et d’humidité, ayant pour origine, d’après l’expertise, des désordres des parties communes.

Il s’ensuit, avec l’évidence requise en référé, que le congé, délivré dans les formes et délais légaux requis, et qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part des preneurs, est bien régulier, de sorte que le

bail s’est, ainsi, trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2025 à minuit.

M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent, ainsi, occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er juillet 2025 et il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, au vu des possibilités de recours à l’exécution forcée de la décision d’expulsion.

Sur le sort des meubles

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions, lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux, postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation, sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés, solidairement, au paiement de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] seront condamnés, solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 30 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 650,00 euros, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront, solidairement, les

dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] seront condamnés, solidairement, au paiement d’une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O], par M. [C] [Y], d’un congé pour motif sérieux au bail conclu le 1er juillet 2022 et concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] (1er étage gauche) sont réunies et que le bail a, ainsi, expiré le 30 juin 2025 ;

ORDONNONS, en conséquence, à M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présent décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] d’avoir, volontairement, libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS M. [C] [Y] de sa demande d’astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, solidairement, M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] à verser à M. [C] [Y] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS, solidairement M. [I] [O] et Mme

[S] [V] épouse [O] à verser à M. [C] [Y] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS, solidairement, M. [I] [O] et Mme [S] [V] épouse [O] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposion au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07358 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAS4Z