AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00223 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIDN

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. MOSELIS, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B410

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique du 21 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e WAGNER (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e WAGNER (case)

M. [Y] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés en date du 8 février 2021, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS a donné à bail à Monsieur [F] [Y] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 10] (57) outre un box souterrain sis [Adresse 6] [Localité 10] (57), moyennant une redevance totale charges comprises de 438,28 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 5 mars 2025 à Monsieur [F] [Y], et enregistré au greffe le 25 mars 2025, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 17 juin 2025 à 10 heures et ont demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 29 juillet 1998, des articles 1103, 1104, 1224 à 1229 du Code civil, 700 du L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de :

— LE DIRE ET JUGER recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre lui et Monsieur [F] [Y] ;

En tout état de cause,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [F] [Y] et de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] au paiement de la somme de 1.788,54 euros au titre de son arriéré locatif au 26 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la mise en demeure de payer du 25 février 2025, outre les mensualités postérieures jusqu’à la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à libération effective des lieux ;

— L’AUTORISER à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls du défendeur, conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] au paiement d’une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par lui ;

— RAPPELER que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] au paiement de la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Par conclusions n°1 notifiées au défendeur le 29 août 2025 et enregistrées au greffe le 1er septembre 2025, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 29 juillet 1998, des articles 1103, 1104, 1224 à 1229 du Code civil, 700 du L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de :

— LE DIRE ET JUGER recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre lui et Monsieur [F] [Y] ;

En tout état de cause,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [F] [Y] et de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à libération effective des lieux ;

— L’AUTORISER à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls du défendeur, conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] au paiement d’une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par lui ;

— DEBOUTER Monsieur [F] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— RAPPELER que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] au paiement de la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [Y] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle le demandeur représenté par son conseil s’en est référé à ses écritures par voie d’assignation, Monsieur [F] [Y], qui a comparu en personne, ayant indiqué avoir payé l’arriéré locatif, avoir recueilli un chien qui avait été maltraité, lui avoir mis un collier anti-aboiement, pour ajouter que le chien n’était plus laissé seul à la maison, les troubles ayant cessé, l’affaire étant renvoyée à l’audience du 16 septembre 2025 à la demande des parties.

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 21 octobre 2025 au cours de laquelle le demandeur représenté par son conseil a indiqué que l’arriéré locatif avait été apuré, et s’en est référé pour le surplus à ses écritures, Monsieur [F] [Y], qui a comparu en personne, a indiqué avoir arrêté son activité de lavage automobile, pour ajouter ne pas contester que son chien, un berger allemand, a pu aboyer sur le balcon le 24 avril 2025, mais avoir été présent ce jour et l’avoir fait arrêter, la situation s’étant améliorée depuis.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le demandeur sollicite de voir déclarer son action recevable.

Aucune exception d’irrecevabilité n’étant soulevée et le Tribunal ne trouvant pour sa part aucun moyen d’irrecevabilité qu’il lui incomberait de soulever d’office, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur les demandes en résiliation judiciaire du bail et subséquente en expulsion :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1724 du Code civil et 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire à l’obligation d’user raisonnablement et paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui induit notamment l’abstention de tout comportement de nature à troubler la tranquillité et la sécurité des autres résidents et du voisinage.

Selon l’article 1729 du Code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut selon les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux.

En outre, l’article 7 pris en son paragraphe 7.1 du contrat de bail à usage d’habitation conclu entre les parties stipule que le locataire s’engage, pour lui-même et toute personne vivant sous son toit, à jouir des lieux en bon père de famille, calmement, pour notamment ajouter que le locataire devra s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité des voisins.

En l’espèce, l’EPIC MOSELIS poursuit la résiliation judiciaire du contrat de bail le liant au défendeur motif pris des troubles de voisinage dont il impute la commission à ce dernier et procédant des aboiements intempestifs de son chien, qu’il laisse seul dans l’appartement, de l’usage intensif de la machine à laver y compris la nuit, outre d’autres nuisances incommodant ses voisins depuis de nombreux mois.

Force est en effet de relever que les éléments produits au dossier par le demandeur sont habiles à démontrer avec suffisance l’existence d’un manquement, grave, répété et persistant de Monsieur [F] [Y] à ses obligations d’user paisiblement des lieux loués et procédant de nuisances sonores causées tant par les aboiements de son chien, que par l’usage intempestif, après 22 heures et avant 7 heures du matin, de sa machine à laver ou de son aspirateur, ainsi qu’il résulte des courriers adressés au bailleur par les voisins en octobre 2023 et de la pétition signée par douze voisins en août 2024, comme des attestations produites au dossier dont d’ailleurs certaines établies postérieurement à l’audience du 17 juin 2025 qui sont de nature à démontrer, que contrairement à ce que le défendeur allègue, les nuisances sonores procédant particulièrement des aboiements de son chien comme de l’usage de ces appareils électroménagers dans les conditions ci-avant rappelées perdurent.

Le présent Juge observe que telles nuisances sonores au défendeur imputables n’ont pas cessé en dépit de la mise en demeure à lui adressée par voie de Commissaire de justice le 5 septembre 2024 à la demande du bailleur de cesser les troubles du voisinage notamment dont s’agit, renouvelée par courrier du 13 décembre 2024 à lui adressé par le bailleur, alors que par ailleurs le défendeur ne peut méconnaître l’obligation contractuellement stipulée dans le contrat de bail de jouir des locaux loués calmement, comme les interdictions nées de tel contrat d’accomplir tout acte pouvant nuire à la tranquillité des voisins, comme de faire du bruit de 22 heures à 7 heures du matin, et d’incommoder les voisins par son comportement.

Ainsi, force est de considérer que ces troubles imputables au locataire sont constitutifs de manquements graves et répétés au bail et à l’usage paisible des locaux loués, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du même.

Dès lors, il convient de prononcer, à effet de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 février 2021 entre l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [F] [Y] en sa qualité de preneur et ayant pour objet le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 10] (57) outre un box souterrain sis [Adresse 7] (57) qui en est l’accessoire, aux torts exclusifs de Monsieur [F] [Y].

S’agissant de la demande subséquente en expulsion :

Il résulte de ce qui précède que, par l’effet de la résiliation du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Monsieur [F] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement à usage d’habitation en étant l’objet, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée des lieux dont s’agit, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [F] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Dès lors, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal sera donc débouté de sa demande en astreinte.

Par ailleurs, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [F] [Y] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’autoriser le bailleur à enlever et entreposer les meubles dans un garde meubles, alors que tel enlèvement demeure purement hypothétique à ce stade.

L’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal sera donc débouté de sa demande tendant à l’autoriser à entreposer les meubles garnissant le logement donné à bail à Monsieur [F] [Y] dans un garde meubles.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Monsieur [F] [Y] emprunte ainsi que dit la qualité d’occupant sans droit ni titre des locaux donnés à bail de sorte que le bailleur est fondé à le poursuivre en paiement d’une indemnité d’occupation qui a un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire, dans la mesure où elle est destinée à compenser la perte de jouissance du local et à indemniser le propriétaire du trouble subi du fait de l’ occupation illicite de son bien.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée ainsi que sollicité au montant du loyer et des charges afférents au logement et au box souterrain qui en est l’accessoire tel qu’il aurait été dû si le bail à usage d’habitation s’était poursuivi.

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Contrairement à ce qu’il est sollicité, telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois dès lors que le défendeur en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

En conséquence, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail afférent au logement à usage d’habitation et au box souterrain qui en est l’accessoire, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner Monsieur [F] [Y] à payer à l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation et le box souterrain qui en est l’accessoire, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement formée au titre des indemnités mensuelles d’occupation par l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur la demande en indemnisation du préjudice moral et financier :

Si l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS poursuit l’indemnisation de son préjudice moral comme financier né de la résistance abusive du défendeur, qu’il évalue à la somme de 600 euros, force est de relever qu’il n’articule au soutien de telle demande aucun plus ample développement de nature à en démontrer le bien fondé comme il n’établit pas davantage l’existence du préjudice dont il sollicite réparation par même voie, de sorte que sa demande en indemnisation ne saurait prospérer.

En conséquence, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal sera débouté de sa demande en indemnisation.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [F] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [Y], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal la somme de 960 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 25 mars 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal recevable en ses demandes ;

PRONONCE, à effet de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 février 2021 entre l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [F] [Y] en sa qualité de preneur et ayant pour objet le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (57) outre un box souterrain sis [Adresse 7] (57) qui en est l’accessoire, aux torts exclusifs de Monsieur [F] [Y] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (57) outre du box souterrain sis [Adresse 5] à [Adresse 11] (57) qui en est l’accessoire ;

DEBOUTE l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal de sa demande en astreinte ;

ORDONNE à Monsieur [F] [Y] de libérer le logement et le box souterrain d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement et d’en avoir restitué les clefs dans ce délai, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE en conséquence l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal de sa demande tendant à l’autoriser à entreposer les meubles garnissant le logement donné à bail à Monsieur [F] [Y] dans un garde meubles ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail afférent au logement à usage d’habitation et au box souterrain qui en est l’accessoire, outre actualisation conformément au bail ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [F] [Y] à payer à l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation et le box souterrain qui en est l’accessoire, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée au titre des indemnités mensuelles d’occupation par l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal ;

DEBOUTE l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal de sa demande en indemnisation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation du 5 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer à l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle EPIC MOSELIS pris en la personne de son représentant légal la somme de 960 euros (neuf cent soixante euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 16 DECEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président