TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 16/12/2025

à : – M^e W. SCHAEFFER

— M^e A. STRAPELIAS

Copie exécutoire délivrée

le : 16/12/2025

à : – M^e W. SCHAEFFER

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/06849 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOWL

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Wilfried SCHAEFFER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0615, substitué par M^e Anissa MEKKAS, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [J], [F] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne STRAPELIAS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0584

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06849 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOWL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 1983, à effet au 1er mars suivant, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [O] épouse [S] ont donné à bail à Madame [J] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (2ème étage sur rue) à [Localité 5], outre une cave au sous-sol, pour un loyer mensuel de 6.300,00 francs, outre 2,5 % de droit au bail et 800,00 francs de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, Monsieur [B] [S] a fait signifier à Madame [J] [K] un congé pour vente au prix de 1.250.000,00 euros à effet au 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, Monsieur [B] [S] a fait assigner Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, en validation du congé, expulsion sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard et paiement de 1.765,40 euros au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, outre 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [B] [S], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [B] [S] fait valoir que le congé est valable en ce qu’il respecte les conditions de forme et de préavis de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que Madame [J] [K] ne peut pas bénéficier de la qualité de locataire protégée dans la mesure où il est, également, âgé de plus de soixante-cinq ans.

Il demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer majoré de 30 % pour inciter la défenderesse à quitter les lieux et compenser le préjudice subi.

Enfin, il s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux en soutenant avoir demandé qu’une agence immobilière trouve un logement à Madame [J] [K], mais que celle-ci a refusé les différentes propositions qui lui ont été faites.

Madame [J] [K], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes, subsidiairement, à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et à la condamnation de Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Madame [J] [K] soutient que les demandes de Monsieur [B] [S] ne relèvent pas de la

compétence du juge des référés en l’absence d’urgence, en ce que son bailleur est propriétaire de plusieurs autres biens immobiliers et dispose d’importantes liquidités, puisqu’il lui a proposé de lui verser 75.000,00 euros en contrepartie de l’engagement de libérer rapidement les lieux.

Elle argue, également, d’une contestation sérieuse en faisant valoir qu’elle est âgée de plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du contrat de bail et que ses revenus sont inférieurs au plafond de ressources visé à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le congé est nul et que, si ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le propriétaire est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans, l’esprit de la loi est de protéger le locataire, sauf si le propriétaire est lui-même en état de faiblesse, ce qui n’est pas le cas de Monsieur [B] [S].

Madame [J] [K] justifie sa demande subsidiaire de délais en déclarant que les bailleurs privés qu’elle a contactés ne souhaitent pas donner en location un bien à une personne âgée, ayant de faibles revenus qui ne pourrait pas, ensuite, être expulsée, que sa demande de logement social n’a, à ce jour, pas abouti et qu’elle n’a aucune famille pouvant l’héberger. Enfin, elle conteste avoir reçu des propositions de relogement à l’initiative de son bailleur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIFS

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou

ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant qu’en présence d’un locataire qui refuse de quitter les lieux, en dépit d’un congé délivré par le bailleur, ce dernier est tenu d’engager une action judiciaire pour faire valider son congé et obtenir un titre exécutoire ordonnant son expulsion.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui, résultant notamment de la perte du droit d’occupation à la suite de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, visé expressément par le demandeur dans le dispositif de son assignation et ce, sans qu’il y ait lieu de caractériser l’urgence, condition non exigée par ce texte.

Dès lors, le moyen tiré de l’absence d’urgence à procéder par voie de référé ne saurait prospérer.

Par ailleurs, il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé, mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En matière de congé, l’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable énonce notamment :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. ».

« II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le

congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. ».

En l’espèce, le bail consenti à Madame [J] [K] le 21 février 1983, à effet du 1er mars 1983 pour une durée de six ans, a été tacitement reconduit le 1er mars 1989 par périodes de trois ans, pour expirer le 28 février 2025, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé du bailleur du 29 juillet 2024 a, donc, été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

En outre, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée (1.250.000,00 euros), contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Il rappelle, également, à la locataire la possibilité de se porter acquéreur du bien dans le délai prévu par la loi, à savoir pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et comporte en annexe la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le congé contient, donc, bien formellement les éléments prévus à peine de nullité.

Madame [J] [K] soutient qu’elle doit bénéficier de la protection des locataires vulnérables.

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable énonce notamment :

« III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. ».

Il s’ensuit que les conditions fixées par la loi sont cumulatives lorsqu’elles concernent la protection du locataire, alors qu’elles ne sont qu’alternatives lorsqu’il s’agit du propriétaire.

Monsieur [B] [S] étant lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du contrat, pour être né le 25 novembre 1938, il n’a aucune obligation de proposer à Madame [J] [K] une offre de relogement et ce, quel que soit le montant de ses ressources.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la contestation de Madame [J] [K] qui n’est pas sérieuse.

Le bail s’est trouvé, ainsi, résilié de manière non sérieusement contestable, par l’effet du congé, le 28 février 2025 à minuit.

Madame [J] [K] qui s’est maintenue dans les lieux se trouve, ainsi, occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er mars 2025 et il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait, déjà, à l’objectif assigné à l’astreinte, en cette matière, par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera, enfin, rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux, postérieurement à la date d’expiration du

bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation, sous la forme d’indemnités d’occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du propriétaire, il convient de dire que Madame [J] [K] sera redevable, à l’égard de Monsieur [B] [S], d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le montant de cette indemnité sera fixé à une somme équivalente au loyer actuel augmenté des charges, soit à la somme de 1.726,00 euros, ainsi que cela ressort de la quittance de loyer de février 2025, rien ne justifiant la majoration de 30 % sollicitée par le demandeur.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est, également, tenu compte du droit à un logement décent et indépendant et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des courriers versés aux débats par Madame [J] [K] que Monsieur [B] [S] lui a proposé une somme de 75.000,00 euros en contrepartie d’une libération rapide des lieux, proposition qui, si elle avait été acceptée, aurait manifestement facilité son relogement.

Il n’en demeure pas moins, cependant, que la locataire occupe les lieux depuis quarante-deux ans et y a, donc, passé une partie importante de sa vie, de sorte que son éventuelle réticence à devoir quitter un logement dans lequel elle envisageait, peut-être, de finir ses jours est aisément compréhensible et son âge avancé – quatre-vingt-deux ans -,

comme ses problèmes de santé inhérents à son âge, rendent nécessairement complexes ses recherches de logement, mais aussi le simple fait de devoir organiser un déménagement. Il n’est, à aucun moment, fait état du moindre arriéré locatif, ni même d’un simple retard de paiement depuis l’entrée dans les lieux. Il s’ensuit que la locataire a toujours satisfait à ses obligations. Elle justifie, par ailleurs, de ses revenus et de premières démarches en vue de son relogement, notamment, par le dépôt d’un dossier de candidature en vue d’un accueil dans une résidence gérée par le centre d’action sociale de la Ville de [Localité 4], dès le 15 octobre 2024, c’est-à-dire avant même la date d’effet du congé.

Enfin, Monsieur [B] [S] ne justifie ni de sa situation financière, ni de l’urgence à vendre le bien.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [J] [K] un délai supplémentaire d’un an, comme elle le sollicite pour quitter les lieux.

Par ailleurs, afin de faciliter ce relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant, dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les mesures accessoires

Madame [J] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas le coût du congé qui résulte de la seule volonté du bailleur.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [S] les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour obtenir un titre exécutoire. La somme de 800,00 euros lui sera, donc, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, ainsi qu’elles

aviseront, mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [J] [K] par Monsieur [B] [S] d’un congé pour vente, relatif au bail conclu le 21 février 1983 et concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (2ème étage sur rue) à [Localité 5] sont réunies et que le bail a, ainsi, expiré le 28 février 2025 à minuit,

ACCORDONS à Madame [J] [K] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 16 décembre 2026,

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTONS Monsieur [B] [S] de sa demande d’astreinte,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [J] [K] à verser à Monsieur [B] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit, à ce jour, 1.726,00 euros), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 1er mars 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues, conformément à l’article 1342-10 du code civil, et viennent, ainsi, en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [J] [K] à verser à Monsieur [B] [S] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [J] [K] aux dépens, comme visé dans la motivation,

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe de ce tribunal, au Préfet de PARIS en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant, dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06849 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOWL