TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOURA et M^e TOSONI

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e THIERS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/07144

N° Portalis 352J-W-B7E-CSRF6

N° MINUTE :

Assignation du :

08 juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 31 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [M]

Madame [O] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Anthony THIERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0704

DÉFENDEURS

S.C.I. HECTA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C800

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société CAZALIS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1192

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/07144 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSRF6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 14 novembre 2024 présidée par Marie-Charlotte DREUX,

tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [M] et Mme [O] [P] sont propriétaires d’une maison en fond de parcelle au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété, constituant le lot n°201 et désigné comme le bâtiment C à usage de logement.

La SCI Hecta est quant à elle propriétaire du lot n°101, constitué d’un local situé au rez-de-chaussée au sein de ce même immeuble, désigné comme le bâtiment B.

M. [M] et Mme [P], estimant que la SCI Hecta avait réalisé des travaux sans autorisation de la copropriété alors qu’ils affectaient les parties communes, leur propriété ou la jouissance de leurs parties privatives, ont mis en demeure la SCI Hecta, le 17 avril 2019, de remettre en état le bâtiment B.

C’est dans ces conditions que par exploit d’huissier délivré le 8 juillet 2020, M. [L] [M] et Mme [O] [P] ont fait assigner la SCI Hecta devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de remise en état du lot n°101, objet de la présente instance.

Par acte d’huissier délivré le 15 juin 2021, M. [L] [M] et Mme [O] [P] ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] (instance enrôlée sous le n° RG 21/09240).

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures le 5 octobre 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, M. [L] [M] et Mme [O] [P] demandent au tribunal, au visa des articles 9, 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Décision du 31 janvier 2025

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— CONDAMNER la SCI HECTA à procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, à la remise en état du lot n°101 dans ses conditions d’usage et d’aspect à la date du 18 août 2011, soit au jour du dépôt de la première déclaration préalable, notamment en :

o Rétablissant le lot 101 dans son usage de local suivant les dispositions du règlement de copropriété

o Supprimant la surélévation du lot n°101 et la mezzanine créée, les appuis-fenêtres, l’isolation par l’extérieur, le volet roulant en plastique blanc et les volets en acier de couleur anthracite

o Rétablissant les ouvertures dans leur état d’origine à la date du 18 août 2011 soit en supprimant les ouvertures nouvelles créées, agrandies ou modifiées depuis cette date, en façade ou en toiture.

— CONDAMNER la SCI HECTA au paiement de la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI HECTA au paiement des entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la SCI Hecta demande au tribunal, au visa des articles 35 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— DEBOUTER Monsieur [M] et Madame [P] de toutes leurs prétentions,

— REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] et Madame [P] à verser à la SCI HECTA la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] et Madame [P] aux entiers dépens de la présente instance.

Bien que régulièrement constitué, le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu en réponse.

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 14 novembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande principale de condamnation sous astreinte à remettre en état le lot n°101

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Au soutien de leur demande, fondée sur les articles 9 et 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, M. [L] [M] et Mme [O] [P] font valoir que les travaux de transformation du lot n°101 appartenant à la SCI Hecta, à usage de local artisanal en habitation n’ont pas été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires alors que la nature des travaux requérait son autorisation, et estiment dès lors être fondés à solliciter la remise en état du lot. Ils estiment que ces travaux ont entrainé une perte d’ensoleillement et porté atteinte à la jouissance paisible de leur lot en raison des ouvertures créées et de la présence constante liée à l’habitation.

La SCI Hecta oppose qu’elle n’avait pas besoin de solliciter l’autorisation de tous les copropriétaires pour réaliser les travaux de surélévation et d’amélioration qu’elle a entrepris sur son lot après avoir effectué des déclarations préalables qui n’ont fait l’objet d’aucune contestation. Elle précise que s’agissant de parties communes spéciales, elle n’avait pas à recueillir l’accord des autres copropriétaires. La SCI Hecta soutient par ailleurs que la remise en état serait disproportionnée et fragiliserait la structure du bâtiment dès lors que les travaux effectués avaient précisément pour objectif de la conforter. Elle ajoute enfin que les demandeurs ne sauraient se prévaloir d’une quelconque atteinte portée dans la mesure où les travaux contestés ont été effectués antérieurement à leur acquisition dans l’immeuble.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Selon l’article 25 de cette même loi,

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[…]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci […] ».

* Sur la demande de rétablissement du lot 101 dans son usage de local

Les demandeurs soutiennent que le lot n°101, propriété de la SCI Hecta, à usage de local a été converti en usage d’habitation sans autorisation de l’assemblée générale et au mépris du règlement de copropriété.

La SCI Hecta conteste ce changement d’usage et indique que ce lot est affecté à l’activité d’artiste-peintre de sa gérante, Mme [N], qu’elle occupe régulièrement dans le cadre de son activité, sans qu’il soit pour autant démontré que ce bien est à usage d’habitation.

Sur ce,

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En application des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l’assemblée générale à un changement d’affectation de son lot, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Il est de même précisé que la désignation des lots figurant au règlement de copropriété est uniquement indicative et n’a aucun caractère obligatoire, les copropriétaires ne pouvant donc s’opposer sur ce motif à un changement d’affectation conforme à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété dispose que l’immeuble est à destination mixte : habitation et professionnel à l’exception des rez-de-chaussée réservés à l’exercice d’activité commerciales, artisanales ou libérales tant sous forme individuelle que sous forme sociétaire.

Le changement de destination évoqué par la défenderesse doit en réalité s’analyser comme un changement d’affectation de son lot, lequel peut s’effectuer librement dès lors qu’il est conforme à la destination de l’immeuble. En l’espèce, la destination de l’immeuble étant mixte aux termes du règlement de propriété, le changement éventuel d’affectation du lot par la demanderesse peut s’effectuer sans autorisation dès lors qu’il est conforme à la destination de l’immeuble.

Nonobstant le fait que la modification de l’affectation du lot en habitation n’est en l’espèce pas démontrée par les pièces invoquées par les demandeurs, un tel changement d’affectation n’a pas à être autorisé dès lors qu’il est conforme à la destination de l’immeuble telle que fixée par le règlement de copropriété.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande tendant à rétablir le lot 101 dans son usage de local suivant les dispositions du règlement de copropriété.

* Sur la demande de remise en état du lot

Les demandeurs contestent différents travaux effectués par la SCI Hecta, qui requièrent selon eux une autorisation de l’assemblée générale, à la double majorité de l’article 26 ou à l’unanimité.

A la différence du changement d’affectation du local, la réalité des travaux contestés est établie par les pièces versées aux débats et non contestée par la défenderesse. Il n’est pas davantage contesté par la SCI Hecta que lesdits travaux n’ont pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale. La SCI Hecta produit aux débats des autorisations écrites datées de 2012 émanant de sept personnes désignées comme copropriétaires de l’immeuble aux termes desquelles chacun :

« Donne à la SCI Hecta le droit de surélévation du lot 101, consent conséquemment à la surélévation dudit lot et autorise la réalisation de travaux tels qu’autorisés par la Direction de l’Urbanisme de la Marie de [Localité 5] ».

Ces autorisations, si elles établissent l’accord de certains copropriétaires, ne sauraient toutefois être assimilées à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci n’ayant pas été votée dans le cadre d’une assemblée générale régulièrement convoquée. La défenderesse indique elle-même que ces demandes d’autorisations n’ont jamais fait l’objet de votes à une quelconque assemblée générale malgré la demande d’inscription à l’ordre du jour sollicitée en juin 2013. L’absence d’autorisation étant établie, il convient de rechercher si celle-ci était imposée par les dispositions légales rappelées plus haut.

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Les travaux contestés consistent en : la surélévation du lot n°101, la création d’une mezzanine, d’appuis-fenêtres, l’isolation par l’extérieur, la pose d’un volet roulant en plastique blanc et de volets en acier couleur anthracite, les ouvertures créées ou agrandies en façade du lot et en toiture.

— la surélévation du lot n°101

La défenderesse soutient que ces travaux de surélévation n’avaient pas à faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale, s’agissant de parties communes spéciales attachées au bâtiment dont elle est seule propriétaire aux termes du règlement de copropriété.

Le lot n°101, propriété de la SCI Hecta, est décrit au règlement de copropriété comme « ayant accès direct sur la courette, un local en rez-de-chaussée composé de deux pièces et comprenant la totalité du bâtiment B. Droit au lot 301, lot indivis aux lots 101 et 201 ».

Le règlement de copropriété désigne les parties communes spéciales comme suit :

Les éléments ainsi mentionnés constituent donc aux termes du règlement de copropriété des parties communes spéciales au bâtiment B dont la SCI Hecta est seule propriétaire.

Pour autant, il doit être relevé que l’énumération de ces parties communes spéciales à chacun des bâtiments ne comporte pas le droit accessoire de surélévation. Le règlement de copropriété ne comporte par ailleurs aucune précision quant à un droit de surélévation attaché au lot n°101. A défaut de stipulation expresse du règlement de copropriété, le droit de surélévation du lot n°101 doit être regardé comme une partie commune, peu important qu’il s’agisse d’une partie commune générale ou spéciale, l’article 25b) de la loi de 1965 soumettant à autorisation de l’assemblées des copropriétaires les travaux affectant les parties communes sans autre distinction.

Au surplus, quand bien même le lot en question aurait bénéficié d’un droit de surélévation privatif, ces travaux devaient être autorisés par l’assemblée générale dans la mesure où les plans produits et la configuration de l’ensemble immobilier attestent que la surélévation du bâtiment B, propriété de la SCI Hecta, est visible des autres copropriétaires et affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. Ces travaux de surélévation étaient donc également soumis à ce titre à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en application des dispositions de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, comme le font à juste titre valoir les demandeurs, les travaux de surélévation effectués par la SCI Hecta ont été effectués sans autorisation de l’assemblée générale alors même que celle-ci était requise.

— la création d’une mezzanine

Il ressort des pièces produites et notamment de la déclaration de travaux établie le 27 avril 2015 que la SCI Hecta a fait réaliser au sein de son local, à la suite des travaux de surélévation, « une plateforme de 150kg/m² démontable, composée de panneaux agglomérés de 22mm d’épaisseur sur solivage bois reposant sur des sabots. […] Cette plateforme ne comprend ni isolation thermique ni isolation phonique qui pourrait l’apparenter à un plancher traditionnel en maçonnerie […]. ». Il ressort des plans produits en annexe de cette déclaration de travaux que cette mezzanine a été réalisée en prenant appui sur les murs constituant l’ossature de l’immeuble, désignés comme parties communes spéciales aux termes du règlement de copropriété ci-avant reproduit. Qu’il s’agisse de parties communes générales ou spéciales, la loi ne distinguant pas, ces travaux devaient dès lors être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965.

— la pose d’un volet roulant en plastique blanc et de volets en acier couleur anthracite, les ouvertures créées ou agrandies en façade du lot et en toiture

Ces travaux, dont la réalité, non contestée par la SCI Hecta, est établie par les déclarations de travaux et photos produites aux débats, consistent également en des travaux soumis à autorisation de l’assemblée générale en ce qu’ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble dès lors que le bâtiment B est visible des autres copropriétaires.

Il apparait donc que l’ensemble de ces travaux ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale.

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Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297). Il est toutefois admis que la sanction soit adaptée à la gravité du manquement et examinée selon le principe de proportionnalité, invoqué en l’espèce par la défenderesse.

Il incombe en effet au juge de vérifier, lorsque cela lui est demandé, si les atteintes sont d’une gravité telle qu’elles justifient la remise en état sollicitée.

En l’espèce, la SCI Hecta s’oppose à la remise en état en faisant valoir que celle-ci est impossible en ce qu’elle entrainerait d’importants dommages pour le bâtiment B et fragiliserait sa structure, les travaux de surélévation ayant permis de la conforter. Elle ajoute que les demandeurs ne sauraient se prévaloir d’une quelconque atteinte à la jouissance de leur lot dès lors que les travaux en question ont été effectués antérieurement à l’acquisition de leur lot et relèvent que le syndicat des copropriétaires n’a jamais diligenté de procédure pour remettre en cause ces travaux, acceptés par les copropriétaires lors de leur réalisation. Ils estiment que les demandes de M. [M] et Mme [P] relèvent d’un acharnement à son encontre, la désignant comme bouc émissaire des critiques formulées par la copropriété à l’encontre des travaux qu’ils ont eux-mêmes effectué dans leur lot.

M. [M] et Mme [P] rétorquent que la SCI Hecta ne démontre ni impossibilité ni disproportion de la remise en état de leur lot, laquelle ne remettrait pas en cause l’usage d’atelier d’artiste qui est fait de ce local. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas à justifier d’un préjudice personnel et ont, en leur qualité de copropriétaire, le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété.

Il est exact que la SCI Hecta ne produit aucun élément attestant de l’impossibilité matérielle de procéder à la remise en état ou des risques que celle-ci représenterait pour la structure du lot. En revanche, les photos produites aux débats, qui permettent d’attester de la nature des travaux réalisés sans autorisation, révèlent que la remise en état sollicitée reviendrait à détruire la surélévation effectuée, et donc à déposer le toit du local ainsi que les deux velux qui ont été créés dans cette toiture, outre le comblement de l’ouverture créée en façade, ce qui constitue des travaux d’ampleur, susceptibles d’entrainer d’importantes nuisances pour la copropriété.

En outre, il convient de relever qu’il ressort des pièces du dossier et des éléments rappelés plus haut que les travaux litigieux ont été réalisés entre 2012 et 2015, conformément aux déclarations préalables de travaux déposées par la SCI Hecta. Il apparait dès lors que ces travaux avaient déjà été réalisés lors de l’acquisition de leur lot par M. [L] [M] et Mme [O] [P] suivant acte reçu le 7 septembre 2016, lesquels l’ont donc acquis alors même que le lot dont ils sollicitent la remise en état était déjà dans la configuration qu’ils contestent aujourd’hui.

Au surplus, il ressort des autorisations et attestations produites aux débats par la défenderesse que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune mise en demeure ou contestation par le syndicat des copropriétaires lors de leur réalisation ou depuis. Le tribunal relève par ailleurs que le syndicat des copropriétaires, chargé de l’administration et de la défense des parties communes, pourtant attrait à la cause et ayant constitué avocat, n’a pas estimé utile de prendre des conclusions dans la présente procédure pour revendiquer une quelconque atteinte aux droits des copropriétaires.

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Le tribunal estime donc que la sanction de la remise en état est manifestement disproportionnée dès lors que ces travaux, effectués il y a plus de dix ans, s’ils n’ont pas été autorisés conformément aux dispositions légales, ont été tolérés par la copropriété depuis sans que les demandeurs ne démontrent par ailleurs la gravité des atteintes portées par ces travaux au surplus effectués avant l’acquisition de leur lot.

Dans ces conditions, et bien que les travaux contestés affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble aient été effectués sans autorisation de l’assemblée générale, M. [M] et Mme [P] seront déboutés de leur demande de remise en état.

2- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] et Mme [P], parties succombantes, seront condamnées au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [L] [M] et Mme [O] [P], parties tenues aux dépens, seront condamnées à verser à la SCI Hecta la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et seront déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [L] [M] et Mme [O] [P] de leurs demandes de remise en état sous astreinte du lot n°101 dans ses conditions d’usage et d’aspect à la date du 18 août 2011, soit au jour du dépôt de la première déclaration préalable ;

CONDAMNE M. [L] [M] et Mme [O] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [L] [M] et Mme [O] [P] à régler à la SCI Hecta la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et les DÉBOUTE de leur demande à ce titre ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 31 janvier 2025

La greffière La présidente