TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Stéphanie NATAF

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP Cabinet BAULAC &ASSOCIES

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08506 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52U4

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

L’Association PARME

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SCP Cabinet BAULAC &ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P207

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1794 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-022596 du 04/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08506 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52U4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2020, l’association PARME a consenti un contrat d’occupation d’un logement meublé en résidence sociale à M. [N] [Z], pour une durée d’un mois renouvelable jusqu’à 36 mois maximum, sur des locaux situés [Adresse 9] au [Adresse 2], moyennant le paiement d’une redevance forfaitaire de 592,50 euros mensuelle comprenant 534,50 euros de redevance forfaitaire et 58 euros de prestations obligatoires.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire une sommation de quitter les lieux visant la clause résolutoire au double motif du dépassement de la durée maximale d’occupation contractuelle et de la violation du règlement intérieur.

Par assignation du 30 août 2024, l’association PARME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire ordonner la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement :

d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au double de la redevance mensuelle à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux,de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

À l’audience du 7 mars 2025, l’association PARME sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en précisant que le contrat de bail ayant été conclu le 15 juin 2020, celui-ci a pris fin le 20 juin 2023, que M. [N] [Z] s’est maintenu dans les lieux malgré la sommation de quitter les lieux visant la clause résolutoire, qu’en outre il a violé le règlement intérieur de la résidence en y introduisant un tiers en l’espèce sa compagne et que de surcroit celle-ci a agressé le responsable de la résidence.

M. [N] [Z] a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux. Il n’a pas contesté que sa compagne réside avec lui, a précisé se trouver dans une situation de précarité humaine importante et faire toutes démarches pour retrouver un logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [N] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’association PARME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Le contrat de résidence liant M. [N] [Z] et l’association PARME doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l’article [6]-1 du code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l’article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

En l’espèce, le contrat liant M. [N] [Z] et l’association PARME comprend bien une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment en cas de non respect des dispositions du règlement intérieur et en cas de dépassement du délai maximum d’occupation de 36 mois.

Il a été délivré le 5 juin 2024 une sommation de quitter les lieux visant la clause résolutoire au motif que la durée maximum de renouvellement du bail était arrivé à terme étant rappelé au locataire qu’il aurait dû quitter les lieux depuis le 15 juin 2023. La sommation precise que le locataire a en outre violé le règlement intérieur, Mme [V] [G], la compagne de M. [N] [Z], ayant agressé physiquement le responsable de la résidence.

S’il est constaté que les redevances sont régulièrement versées par M. [N] [Z] à son bailleur et que leur paiement n’est donc pas l’objet de la demande de constat d’acquisition de clause résolutoire, il y a lieu de constater qu’il n’est pas contesté que le locataire s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du délai maximum pour se maintenir dans les lieux, que le bailleur a délivré un préavis le 5 juin 2024 par sa sommation de quitter les lieux, et que selon les dispositions légales prévoyant un préavis de trois mois le bail s’est trouvé résilié le 5 septembre 2024. En outre il ressort des pieces du dossier, et notamment de la note sociale établie par SOLIHA le 27 février 2025 que Mme [G], la compagne du locataire, vit avec M. [N] [Z] depuis son intégration au sein du foyer, que celle-ci a effectivement agressé la responsable de la résidence, [E] [L], le 2 février 2024, en violation du règlement intérieur, et ce même au terme de cette même note, il ressort que M. [N] [Z] expose vouloir se séparer de sa compagne et chercher désormais un logement pour lui.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

2. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce M. [N] [Z] s’est toujours régulièrement acquitté de ses redevances. Une note sociale de l’association Soliha Grand [Localité 7] en date du 27 février 2025, précise que M. [N] [Z] a rapidement témoigné de sa volonté d’insertion sociale et professionnelle en participant à des cours de français le soir après le travail, qu’il a poursuivi ses démarches d’insertion et s’est toujours montré diligent et qu’il souhaite se séparer de sa compagne. Il apparait ainsi de bonne foi et il convient de faire droit à sa demande de délai à hauteur de six mois.

Il sera ainsi accordé à M. [N] [Z] un délai jusqu’au 7 novembre 2025 pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel de la redevance, au fait que M. [N] [Z] s’est toujours acquitté dans les temps de ses règlements, malgré les modalités contractuelles prévues par les parties en pareille situation (article VIII du contrat d’occupation) son montant sera fixé au montant de la redevance actuelle et ne sera pas majoré.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était la redevance, à partir du 5 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association PARME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’association PARME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [N] [Z] n’a pas quitté les lieux au terme du préavis délivré le 5 juin 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juin 2020 entre l’association PARME, d’une part, et M. [N] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8][5] au [Adresse 2] est résilié depuis le 5 septembre 2024,

ORDONNE à M. [N] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés à la [Adresse 9] au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à M. [N] [Z] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 7 novembre 2025,

DIT qu’à défaut pour M. [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [Z] au paiement à l’association PARME d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance forfaitaire actuelle,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer et prestations obligatoires dès le 5 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’était la redevance d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à l’association PARME la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 30 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommé s.

Le Greffier La Juge