TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. MOMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00305 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62BA

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] rearésenté par son Syndic la SARL PRIVILEGE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE

S.C.I. MOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00305 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62BA

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MOMA est propriétaire des lots n°10 et 18 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 60/1000ème et 1/1000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la société Privilège Gestion en exercice, a assigné la SCI MOMA devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6214,66 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 6 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023,465,50 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023,1500 euros de dommages et intérêts,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas payés depuis quatre ans, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI MOMA n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°10 et 18, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI MOMA ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2020 au 31 décembre 2024,un relevé de compte individuel faisant état d’un solde à 0 au 12 avril 2019, et comprenant les appels de charges des 3ème et quatrièmes trimestres 2019, et 1er et deuxièmes trimestres 2020,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019, 2021, 2022,l’historique du compte du 1 juillet 2019 au 1 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 6835,04 euros (en ce inclus 620,38 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2020, 15 novembre 2021, 6 octobre 2022, 17 mai 2023 et 3 décembre 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2019 à 2023

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,

o vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement de la descente, agrandissement du soupirail et mise en place d’une grille de ventilation, mise en place d’un lecteur vigik, reprise du mur de la cour,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,une mise en demeure de payer la somme de 5486,95 euros adressée le 11 septembre 2023 à la SCI MOMA (pli avisé et non réclamé),un commandement de payer par acte d’huissier en date du 24 février 2023 valant mise en demeure sur la somme en principal de 4738,16 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le décompte de régularisation et de répartition des charges annuelles 2020, alors que les comptes de cet exercice ont été approuvés. Dans ces conditions, il ne peut être tenu compte des sommes appelées au titre des charges courantes et fonds travaux de l’année 2020, les provisions ne pouvant plus être recouvrées après approbation des comptes.

Il convient donc de déduire du montant de la créance les sommes appelées au titre des appels de charges courantes 2020, soit 1216,96 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier n’est donc parfaitement établie à hauteur de la somme de 4997,70 euros.

La SCI MOMA sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4997,70 euros, portant sur la période allant du 1 juillet 2019 au 1 octobre 2024, décompte arrêté au 6 décembre 2024 et incluant l’appel provisionnel de charges courantes du 4ème trimestre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 après déduction de la somme de 1216,96 euros au titre des appels de charges 2020.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 465,60 euros se décomposant comme suit :

—  105,60 euros (2,80 x 2 + 30 x 2) euros pour l’envoi de quatre mises en demeure,

—  180 euros pour la remise du dossier à l’huissier,

-180 euros pour la transmission du dossier à l’avocat.

Compte-tenu de ce qu’il n’est justifié de l’envoi que d’une mise en demeure, seule la somme de 30 euros sera retenue au titre des frais de mise en demeure.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat ou au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 30 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI MOMA présente, de manière récurrente depuis plus de quatre années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI MOMA.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MOMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Privilège Gestion :

— la somme de 4997,70 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 juillet 2019 au 1 octobre 2024, décompte arrêté au 6 décembre 2024 et incluant l’appel provisionnel de charges courantes du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023,

— la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 décembre 2024,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI MOMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Privilège Gestion, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI MOMA aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 02 septembre 2025

le greffier le Président