TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e TOUCHARD, M^e LAVERNAUX

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DE GERANDO

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/01201

N° Portalis 352J-W-B7I-C34J3

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 24 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [N]

[Adresse 7]

[Localité 4] (SUISSE)

représentée par Maître Pierre-Alain TOUCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0057

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Bertrand DE GERANDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0937

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. Cabinet REGY

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A544

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34J3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 26 mars 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 24 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [N] est propriétaire d’un appartement au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis et géré par la SAS Cabinet Regy en sa qualité de syndic. Cet appartement a été mis en location pour un loyer de 1800 euros dont 100 euros de charges.

M. [W] [F] est propriétaire d’un appartement au 5ème étage dans le même immeuble.

Mme [B] [N] a subi deux dégâts des eaux le 30 avril 2020 dans sa cuisine et sa salle de bain. Sur les recommandations du plombier missionné par le syndic, une fonte, partie commune a été changée le 28 juillet 2020.

Le 15 septembre 2020, Mme [N] a été informée par ses locataires que les écoulements s’étaient reproduits et de manière plus importante.

L’entreprise de plomberie Chibani mandatée par le syndic a constaté, le 21 septembre 2020, une fuite sur une seconde fonte non visible en raison de son coffrage dans la douche de M. [F] et située à 50 cm de la première.

Se plaignant du retard pris dans la réalisation des travaux réparatoires, Mme [N] a saisi, par assignation du 18 décembre 2021, le juge des référés lequel a rendu une ordonnance le 15 janvier 2021 condamnant le syndicat des copropriétaires à réaliser ces réparations sur parties communes et M. [F] à laisser l’accès aux ouvriers et entrepreneurs afin de procéder aux travaux réparatoires à compter du 20 janvier 2021 sous astreinte.

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34J3

Les travaux réparatoires étaient exécutés le 20 janvier 2021.

Sollicitant l’indemnisation de ses préjudices, Mme [N] a fait assigner devant le tribunal de céans, le syndicat des copropriétaires et M. [F] par acte du 25 octobre 2021.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par RPVA le 30 mai 2023, Mme [N] demande au tribunal, au visa des articles 9, 14, 18 de la loi du 11 juillet 1965, du règlement de copropriété et de l’article 1241 du code civil, de :

«  CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Madame [N] la somme de 3.760,20euros TTC au titre de la réfection de sa cuisine, et à titre subsidiaire 2.821,50 euros TTC.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Madame [N] la somme de 1.700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi suite à la perte de loyers entre novembre 2020 et février 2021.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Madame [N] la somme de 11.000,00 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi suite à la perte de loyers après février 2021.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Madame [N] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de faire procéder à la réfection de la cage d’escalier entre le 4ème et le 5ème étage sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC. "

Par conclusions récapitulatives en défense notifiées par RPVA le 14 septembre 2023, M. [F] sollicite du tribunal de :

«  Vu l’absence de faute commise par M. [F] comme de tout lien de causalité entre l’attitude de M. [F] et les prétendus préjudices subis par Mme [N] ;

Vu l’article 9 de la loi modifiée du 10 juillet 1965 relative aux statuts de la copropriété des immeubles bâtis ;

Débouter Mme [N] de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par le syndic Cabinet Rgy au paiement de la somme de 6696 euros en réparation des préjudices subis par M. [F] ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par le syndic Cabinet Regy et Mme [N] au paiement de la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. "

Enfin, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal aux termes de ses dernières conclusions en réponse notifiées par RPVA le 13 décembre 2022, au visa des articles 14, 25 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 337 et suivants du code de procédure civile, de :

«  – Ramener le préjudice matériel de Mme [N] à la somme de 2.455 euros,

— Débouter Mme [B] [N] de ses demandes plus amples et à toutes fins qu’elles comportent,

— Condamner M. [F] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Condamner M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.596,93 euros correspondant aux travaux privatifs dans son lot de dépose et repose du coffrage, outre intérêt à compter de la décision à intervenir,

— Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— Condamner tout succombant à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 14 octobre 2024 et fixée à l’audience du 26 mars 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en indemnisation de Mme [N]

Sur les responsabilités

Mme [N] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de M. [F] au paiement de ses préjudices.

Elle recherche la responsabilité de M. [F] sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

Elle lui reproche de s’être opposé à l’accès aux parties communes par son appartement et à la réalisation des travaux portant ainsi atteinte à ses droits en violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.

Elle fait valoir que :

— en édifiant un coffrage en céramique autour de la fonte, M. [F] a pris le risque qu’il soit détruit en cas de besoin d’accéder à celle-ci ;

— si M. [F] allègue qu’il n’est pas à l’origine de ce coffrage, le maintien de cet ouvrage l’expose également à une obligation de le détruire ;

— M. [F] était informé depuis le 23 septembre 2020 que la fuite ne pouvait être réparée que par l’accès à son appartement et la destruction de son coffrage ;

— il a refusé de prendre en charge la destruction du coffrage alors qu’il ne pouvait ignorer que son inaction aggravait le préjudice de Mme [N] ;

— s’il a accepté l’intervention de la société Sibani pour confirmer le diagnostic et qu’il était parfaitement informé de l’origine de la fuite, il a par son attentisme pendant quatre mois contribué à son dommage ;

— son attitude s’explique par une intention de lui nuire en raison de troubles de voisinage passés ;

— il s’agissait de travaux urgents comme le démontrent les dégradations sur parties communes de l’immeuble notamment dans la cage d’escalier ainsi que l’existence d’un risque électrique.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, Mme [N] recherche la responsabilité de celui-ci sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle soutient que :

— le syndic et le syndicat des copropriétaires ont mis en demeure M. [F] seulement après qu’elle ait eu recours à un huissier le 26 novembre 2020 pour faire constater les désordres dans son appartement et alors que le conseil syndical était informé dès septembre 2020 de la résistance de M. [F] ;

— il appartenait au syndicat des copropriétaires de saisir la justice afin de contraindre M. [F] à laisser accès aux parties communes par son lot et ce sans avoir à être autorisé par l’assemblée générale ;

— son inertie a donc contribué à son dommage.

En défense, M. [F] conclut au rejet en opposant qu’il n’a commis aucune faute et s’oppose à la prise en charge des coûts de destruction/reconstruction de sa salle de bain.

Il fait valoir que :

— Mme [N] ne démontre pas qu’il serait l’auteur du coffrage de la fonte et qu’en tout état de cause, un tel coffrage n’est pas interdit ;

— lors du sinistre survenu en avril 2020, il avait laissé l’entreprise Sibani intervenir dans son appartement pour remplacer la partie de fonte fuyarde démontrant ainsi sa bonne foi ;

— il n’a pas entravé l’intervention de recherche de fuite du 19 septembre 2020 ;

— une expertise amiable a eu lieu en juillet 2020 sans que Mme [N] n’en communique les résultats et alors qu’aucune urgence ni absolue nécessité n’en est ressortie ;

— le dégât est à imputer à l’entreprise Sibani qui n’a pas complètement réparé les causes des désordres lors du premier sinistre en avril 2020 ;

— son assureur lui a indiqué le 9 octobre 2020 que la fuite provenant d’une partie commune, les frais de destruction devaient incomber au syndicat des copropriétaires ; il s’est donc opposé à la prise en charge de ces frais par courrier du 15 octobre 2020 au syndic ;

— il ne s’est pas opposé à l’accès à son appartement n’ayant pas été contacté par l’entreprise de plomberie, cette dernière ne s’étant jamais vu passer commande par le syndic ;

— ni Mme [N] ni le syndicat des copropriétaires ne démontrent qu’il aurait interdit l’accès à son appartement ;

— l’article 9 ne peut s’appliquer puisque les travaux n’avaient pas été votés par l’assemblée générale, ni commandés par le syndic, que ce dernier ne lui avait pas notifié 8 jours auparavant l’intervention ;

— d’autres solutions auraient pu être recherchées puisqu’il s’agissait d’un goutte à goutte sans aucune urgence ;

— les travaux réparatoires sur la colonne ont eu lieu le 20 janvier 2021 commandés par le syndic lequel a procédé à la destruction sans indemnité de son coffrage de sorte que sa salle de bain était inutilisable du 19 janvier au 15 février 2020 ;

— si le juge des référés a mis les frais de destruction/reconstruction à sa charge, cette décision n’a pas autorité de la chose jugée au fond ;

— en tout état de cause, le délai de 4 mois ne peut constituer un retard et en toute hypothèse ce retard ne peut être qu’imputable au syndicat des copropriétaires qui n’a commandé ces travaux que le 21 décembre 2020.

Enfin, le syndicat des copropriétaires oppose que le dégât des eaux d’avril 2020 et celui de septembre 2020 proviennent de colonnes en fonte distinctes. Il fait valoir que contrairement aux allégations de Mme [N], il a fait toute diligence pour mettre fin aux désordres. Ainsi, il indique que :

— dès qu’il a été informé du second sinistre, il a missionné l’entreprise Sibani pour déterminer l’origine de la fuite ;

— au vu des conclusions de l’entreprise recommandant le remplacement de la fonte fuyarde laquelle n’était accessible que par le lot de M. [F], il s’est rapproché de ce dernier en vain, celui-ci s’opposant à la prise en charge de la dépose du coffrage et demandant des propositions de travaux alternatives ;

— M. [F] l’a contraint à avancer les frais de dépose et de repose de son coffrage ;

— en tout état de cause et en dépit de la résistance de M. [F], la réparation est intervenue dans un délai de 4 mois ce qui n’est pas un délai anormal ;

— ayant respecté ses obligations conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aucune faute ne peut lui être imputée et donner lieu à une indemnisation de son préjudice moral.

*

Aux termes de l’article 1241 du code civil, « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34J3

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Enfin, l’article 9 de la même loi prévoit que " I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. "

Le copropriétaire qui, en contradiction avec le règlement de copropriété, a coffré des canalisations à des fins esthétiques, doit supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif rendue nécessaire par la réalisation de travaux de réfection des colonnes eaux usées et eaux vannes (Civ. 3e, 17 juin 2009, 18.16-144).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce,

Sur la responsabilité de M. [F]

Aux termes du règlement de copropriété, « 14°- Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnités, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes et, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ou ouvriers, chargés de surveiller, conduire ou faire les réparations ».

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34J3

Il résulte tant du règlement de copropriété que de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires doivent assurer l’accès aux parties communes afin de réaliser des travaux réparatoires.

Il n’est pas contesté que la colonne en fonte fuyarde avait fait l’objet d’un coffrage dans la douche de M. [F] la rendant inaccessible. Il lui appartenait donc de déposer ce coffrage, et ce même s’il n’en était pas l’auteur afin de permettre au syndicat des copropriétaires de procéder aux réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres dans les parties privatives de Mme [N].

Si M. [F] soutient qu’aucune autre option n’a été explorée alors que les écoulements de l’ordre du goutte à goutte ne présentaient pas de caractère urgent, il ressort cependant d’une part, du rapport de recherche de fuite de l’entreprise Sibani du 21 septembre 2020 que la fuite se situait au niveau du coffrage de M. [F] nécessitant son dépôt et ce sans proposition d’une quelconque alternative et d’autre part, du procès-verbal de constat d’huissier du 27 novembre 2020 que les murs de l’appartement de Mme [N] incluant celui supportant la chaudière électrique présentaient un taux d’humidité de 100% avec présence de cloques et des moisissures.

De plus, le courriel de Mme [N] du 13 octobre 2020 adressé au syndic a signalé l’importance des écoulements « Il pleut littéralement dans ma cuisine, les écoulements sont incessants ». Enfin, le courriel des locataires du 26 novembre 2020 fait état d’un risque électrique du fait de la proximité de la chaudière.

Compte tenu de leur caractère urgent et contrairement à ce que soutient M. [F], le syndicat des copropriétaires pouvait procéder aux réparations sans approbation préalable de l’assemblée générale ni notification d’un délai de 8 jours, l’article 9 de la loi précitée prévoyant une dispense en cas d’impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Par ailleurs, il s’évince des différents courriels versés que M. [F] était informé depuis le courriel du 23 septembre 2020 qu’il lui appartenait de déposer son coffrage, qu’interrogé par courriel, le 9 octobre 2020 sur le dépôt effectif de l’ouvrage, il a refusé sa prise en charge. Les mises en demeure du 22 octobre 2020 et du 8 décembre 2020 adressées par Mme [N] à M. [F] de laisser accès aux parties communes sont restées vaines.

Enfin, le juge des référés par ordonnance du 15 janvier 2021 s’est fondé sur le règlement de copropriété pour condamner M. [F] à prendre en charge les travaux de coffrage et à laisser l’accès à la colonne fuyarde sous astreinte.

Il s’évince de ces éléments que l’inertie fautive de M. [F] a contribué à l’aggravation du dommage de sorte que sa responsabilité doit être engagée à l’égard de Mme [N].

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il n’est pas contesté que le dégât des eaux subi par Mme [N] trouve son origine dans une canalisation en fonte commune fuyarde et que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux réparatoires mettant fin aux écoulements en remplaçant la fonte défectueuse le 20 janvier 2020.

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34J3

Par conséquent, eu égard à l’origine des infiltrations et sans qu’il ne soit besoin d’établir de faute, le syndicat des copropriétaires voit sa responsabilité engagée vis-à-vis de Mme [N] en application de l’article 14 du 10 juillet 1965.

Sur le préjudice de Mme [N]

Mme [N] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de M. [F] à l’indemniser des sommes suivantes:

—  3.760 euros à titre principal au titre de la réfection de la cuisine et à titre subsidiaire la somme de 2.821,50 euros, après déduction des frais de réfection du coffrage bois de la colonne ;

—  1.700 euros au titre des pertes de loyers entre novembre 2020 et février 2021 correspondant au rabais de loyer qu’elle a dû consentir à ses locataires ;

—  11.000 euros au titre des pertes de loyers après février 2021 en précisant que suite au départ de ces locataires en février 2021, elle n’a pu relouer son bien qu’en août 2021 et a dû réduire son loyer de 200 euros pour louer plus facilement ;

—  5.000 euros de préjudice moral lié à l’angoisse et au temps consacrés à la gestion du sinistre ainsi que son incidence sur son efficacité dans le cadre de ses activités professionnelles.

S’agissant des préjudices, le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice matériel doit être limité à 2.455 euros, les frais de dépose et repose du coffrage privatif entourant la canalisation partie commune située dans le lot de Mme [N] devant lui incomber.

Il demande en outre le débouté pour l’intégralité du préjudice de perte de loyers considérant qu’elle a consenti de sa propre initiative et avant l’issue de l’expertise amiable une réduction de loyers de ses locataires et qu’elle ne justifie pas d’une impossibilité de louer son appartement après les travaux effectués le 20 janvier 2021. Enfin, il fait valoir qu’il a fait toutes diligences dans le traitement du sinistre de sorte qu’elle ne peut lui imputer un quelconque préjudice moral.

Il sollicite à titre subsidiaire la garantie de M. [F] en invoquant sa carence à déposer son coffrage lui permettant d’exécuter les travaux réparatoires.

M. [F] conteste ces demandes affirmant que :

— le devis de travaux présenté par Mme [N] n’a pas été débattu contradictoirement alors que cette cuisine avait déjà été abîmée par le premier sinistre ;

— une expertise amiable mise en œuvre par l’assureur de cette dernière ou l’assureur de la copropriété a eu lieu le 29 avril 2021 et a manifestement donné lieu à la prise en charge de la somme de 855 euros ;

— Mme [N] ne démontre pas avoir effectivement réduit les loyers et en tout état de cause, elle a décidé seule de la réduction de son loyer ;

— ses locataires ne sont pas partis en raison du sinistre mais parce que l’un d’entre eux avait trouvé un emploi en mars 2021 ;

— Mme [N] ne justifie pas de recherche de nouveaux locataires ni du délai de la réalisation des travaux, outre qu’elle n’a pu relouer son bien qu’à la sortie de la crise sanitaire ;

— elle ne démontre aucun préjudice moral, le dégât des eaux ayant été géré par les assureurs.

*

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

Sur ce,

S’agissant du préjudice matériel, Mme [N] produit un devis de la société Laralex du 28 janvier 2021 aux fins de réfection de sa cuisine suite au dégât des eaux d’un montant total TTC de 3.760 euros.

Or, ce devis comprend plusieurs postes d’un montant de 1.435,5 euros ((375 euros + 450 euros + 480 euros)+10%TVA) concernant la dépose et la repose d’un coffrage privatif autour de la colonne partie commune, lesquels doivent, comme le relèvent utilement les défendeurs, rester à la charge de Mme [N].

Si M. [F] conteste la validité du devis pour ne pas avoir été débattu, il convient de relever qu’il a pu présenter ses observations au cours de la présente instance. De plus, la circonstance qu’une expertise amiable ait pu avoir lieu dans le cadre du premier sinistre ne présente aucune incidence sur le préjudice matériel découlant de ce second sinistre.

En conséquence, compte tenu de l’origine commune du sinistre et de l’inertie de M. [F] ayant nécessairement aggravé les dommages et alourdi les travaux de remise en état, le syndicat des copropriétaires et M. [F] seront condamnés in solidum à indemniser Mme [N] de la somme de 2.324,50 euros au titre de son préjudice matériel.

S’agissant du préjudice de perte de loyers, il est établi par les courriels échangés entre Mme [N] et ses locataires et les quittances de loyers qu’une remise totale de 1.700 euros a été appliquée sur la période de novembre 2020 à février 2021 en raison du sinistre.

En outre, en dépit des allégations des défendeurs, le départ des locataires apparaît lié aux conséquences du sinistre comme en attestent le courrier du 28 février 2021 ainsi que les différents courriels exposant les inquiétudes des locataires quant à la salubrité et au risque électrique résultant des écoulements.

Si effectivement, Mme [N] a consenti de son plein gré à une réduction de loyer, il s’avère toutefois au vu du constat de l’huissier que la cuisine était dans un état particulièrement dégradé justifiant une telle diminution.

En revanche, Mme [N] qui allègue d’une vacance de location après le départ de ses locataires en février 2021 jusqu’en août 2021 ainsi que d’une diminution de loyer de 200 euros qu’elle a été contrainte d’appliquer pour faciliter la location, ne justifie pas d’une quelconque difficulté dans la recherche de locataire ni en toute hypothèse, que cette perte serait imputable à M. [F] ou au syndicat des copropriétaires, les travaux de réparation de la colonne ayant eu lieu le 20 janvier 2021.

Eu égard au délai nécessaire pour la remise en état de son appartement et pour la recherche d’un locataire dans un quartier prisé de Paris, le tribunal estime que sa perte de loyer doit être fixée à un mois de loyer à savoir 1.600 euros.

Par conséquent, compte tenu des responsabilités de M. [F] et du syndicat des copropriétaires dans le retard dans le traitement du sinistre et ayant tous deux concouru à la perte de loyers subie par Mme [N], ils seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3.300 euros.

S’agissant du préjudice moral, Mme [N] ne verse aucun document justifiant d’un préjudice moral tant sur le principe que dans son quantum.

Les inconvénients causés à Mme [N] du fait de la gestion du sinistre font partie des aléas de la vie d’une copropriété et en dépit des désagréments inhérents à une procédure judiciaire, ils ne causent pas pour autant un préjudice excédant celui réparé par l’octroi d’une indemnité pour frais irrépétibles. Il convient donc de la débouter de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [F], la faute de ce dernier ayant été établie du fait de sa résistance à libérer l’accès à la partie commune, il sera condamné à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée à son encontre.

Sur la demande de réfection de la cage d’escalier

Mme [N] sollicite la condamnation in solidum de M. [F] et du syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection de la cage d’escalier laquelle a été dégradée par le même sinistre et n’a pas été remise en état, situation qui dévalorise son appartement.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en soutenant que les travaux ont été réalisés en novembre 2021 et qu’il appartenait en tout état de cause à Mme [N] de saisir l’assemblée générale pour décider de ses travaux.

M. [F] relève que Mme [N] ne peut s’immiscer dans les indemnisations des assureurs de la copropriété au titre d’un dégât des eaux provenant d’une partie commune et alors qu’elle ne démontre aucun préjudice personnel, son appartement ayant été loué avant la réfection de la cage d’escalier.

Sur ce,

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34J3

Il s’évince du devis de la société Combet-Serith du 6 février 2020 et sa facture du 23 novembre 2021 que les travaux de réfection dans la cage d’escalier entre le 4ème et le 5ème étage ont été effectués. Si Mme [N] sollicite toujours leur exécution, elle ne démontre que ces derniers n’auraient pas été réalisés. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [F] et du syndicat des copropriétaires

Se fondant sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, M. [F] forme des demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des

copropriétaires :

—  196 euros du fait de la destruction /reconstruction de sa salle de bain; il précise que le syndicat des copropriétaires ne lui a pas encore adressé la facture de l’entreprise ayant procédé à la dépose du coffrage mais que cette dernière a vocation à être prise en charge par la copropriété ;

—  1.500 euros au titre de la perte de jouissance de sa salle de bain pendant un mois liée à sa destruction et reconstruction ;

—  5.000 euros de préjudice moral pour les « tracasseries administratives et judiciaires ».

Le syndicat des copropriétaires demande le rejet de cette prétention opposant qu’il s’agit de travaux privatifs et sollicite le remboursement des frais de dépose et de repose du coffrage qu’il a dû avancer d’un montant de 1.569,93 euros. En outre, il prétend que M. [F] ne justifie ni d’un préjudice de jouissance ni d’un préjudice moral.

*

Aux termes du règlement de copropriété, « 14°- Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnités, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes et, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ou ouvriers, chargés de surveiller, conduire ou faire les réparations ».

Sur ce,

Eu égard au sens de la décision et considérant qu’il incombait à M. [F] de libérer l’accès à la partie commune fuyarde, sa demande de remboursement de la somme de 196 euros relative à l’achat de carrelage dans le cadre des travaux de dépose et de repose dudit coffrage, sera nécessairement rejetée.

S’agissant de sa perte de jouissance de sa salle de bain durant un mois, sa demande sera nécessairement rejetée, le règlement de copropriété stipulant expressément que les copropriétaires devront supporter l’exécution dans leur lot des travaux portant sur des parties communes et ce sans indemnités.

Enfin, M. [F] ne justifie aucunement de son préjudice moral, les

« tracasseries » qu’il invoque étant inhérents aux aléas de la vie en copropriété.

En conséquence, M. [F] sera débouté de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34J3

Il sera en revanche, condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.596,93 euros en remboursement des frais de dépose et de repose du coffrage (excluant la fourniture de carrelage) justifiés par le devis de l’entreprise SOGECOP du 30 décembre 2020 validé par le syndicat des copropriétaires, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires et M. [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à Mme [N] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et M. [W] [F] à payer à Mme [B] [N] la somme de 2.324,50 euros au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et M. [W] [F] à payer à Mme [B] [N] la somme de 3.300 euros au titre de son préjudice de perte de loyers ;

DEBOUTE Mme [B] [N] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE M. [W] [F] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE Mme [B] [N] de sa demande de réfection de la cage d’escalier entre le 4ème et le 5ème étage ;

DEBOUTE M. [W] [F] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [W] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.596,93 euros correspondant aux travaux privatifs dans son lot de dépose et repose du coffrage avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et M. [W] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et M. [W] [F] à payer à Mme [B] [N] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 24 Juin 2025.

La Greffière La Présidente