TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/52350 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JKJ

N° : 2

Assignation du :

20 Mars 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [H], [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Cédric PUTIGNY-RAVET, avocat au barreau de PARIS – #K0019

DEFENDERESSE

Société SPIE ICS

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS – #G0289

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Monsieur [H] [I] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SPIE ICS aux fins de la voir condamner au paiement de diverses sommes au titre des locaux commerciaux qu’elle exploitait au sein de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 2] PARIS, et ce, jusqu’au 18 juillet 2023.

Après un premier renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 24 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [H] [I] sollicite, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, du juge des référés de :

«  – JUGER Monsieur [H] [I] recevable et bien-fondé en ses demandes ;

— JUGER que l’obligation de payer de SPIE ICS n’est pas sérieusement contestable ;

— CONDAMNER la société SPIE ICS à verser à Monsieur [H] [I] la somme provisionnelle de 45.550,29 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et taxes ou, subsidiairement, d’indemnités d’occupation, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— AUTORISER la société SPIE ICS, s’il apparaît que les conditions de la compensation sont réunies, à déduire 9.392,92 euros des sommes ainsi dues, soit une condamnation provisionnelle nette, après compensation, de 36.157,37 euros ;

— CONDAMNER la société SPIE ICS à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SPIE ICS aux entiers dépens ;

— DÉBOUTER la société SPIE ICS de ses demandes reconventionnelles, y compris au titre des frais et des dépens, à l’exception de ce qui est dit ci-dessus concernant la compensation de 9.392,92 euros."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SPIE ICS sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 1103 et 1347 du code civil,

Vu le contrat de bail,

— Débouter Monsieur [H] [I] de toutes ses demandes,

— Condamner Monsieur [H] [I] à payer à la société SPIE ICS la somme provisionnelle de 35.446,00 € au titre du remboursement du dépôt de garantie,

— Condamner Monsieur [H] [I] à payer à la société SPIE ICS la somme provisionnelle de 860 € au titre du remboursement de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie,

— Ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [H] [I], au titre du remboursement du dépôt de garantie, des frais de constat d’état des lieux de sortie, ainsi que des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Nanterre du 27 juillet 2023 et l’ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris du 4 décembre 2024,

— Déclarer que les créances de chacune des parties à l’encontre de l’autre sont éteintes du fait du paiement par la société SPIE ICS de la somme de 155.150,10 €, antérieurement à l’audience,

— Condamner Monsieur [H] [I] à payer à la société SPIE ICS la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement des dépens."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes de « déclarer » ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, en sorte que le juge des référés n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré de loyers

Monsieur [H] [I] met notamment en avant le fait que la société SAS SPIE ICS n’a pas procédé au paiement du solde restant dû lorsqu’elle a quitté les locaux commerciaux loués lui appartenant.

De son côté, la société SPIE ICS énonce avoir procédé au paiement de la somme de 155.150,10 euros au titre de l’ensemble des sommes restant dues à Monsieur [H] [I].

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, pour démontrer l’existence d’une créance au titre de l’arriéré locatif, comprenant les charges, taxes et accessoires, Monsieur [I] verse une sommation de payer, signifiée à la société SPIE ICS par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, aux termes de laquelle il réclame la somme de 283.564 euros au titre des loyers et taxes impayés pour la période allant du 1er octobre 2022 au 3ème trimestre de l’année 2023, outre la somme de 219.102,43 euros au titre des frais de remise en état, outre la somme de 154.605 euros au titre des pertes de loyers et de charges.

La société SPIE ICS a procédé au paiement de la somme de 155.150,10 euros pour solde de tout compte en cours d’instance.

Quoi qu’il en soit, cette seule sommation de paiement, et en l’absence de tout décompte versé par Monsieur [I], à qui la charge de la preuve appartient, est insuffisant pour démontrer l’existence non contestable d’un solde d’arriérés de loyers, taxes et charges, en sorte que le caractère incontestable de la créance sollicitée à ce titre n’est pas démontrée.

Toutefois, la société SPIE ICS a établi un décompte aux termes duquel, elle indique devoir la somme totale de 200.700,39 euros au titre des derniers termes de loyer et des remboursements de taxes dus à Monsieur [I].

La provision à valoir incontestable, au vu de ce décompte, s’élève à la somme de 200.700,39 euros.

Au vu du paiement effectué par la société SPIE ICS d’un montant de 155.150,10 euros, la somme restant due à ce titre est de 45.550,29 euros.

Le montant de la provision à valoir de ce chef par la société SPIE ICS sera fixée à ce montant de 45.550,29 euros.

Sur le dépôt de garantie

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part. Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté. En application de l’article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Il résulte de ces articles que, sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, le locataire, lors de son obligation de restitution des lieux , n’est tenu que des dégradations qui sont imputables à un manquement de sa part à ses obligations d’entretien et de réparation, à l’exclusion de celles imputables à la vétusté.

En l’espèce, il sera relevé que ni le bailleur ni le preneur ne produisent l’état des lieux d’entrée. Il sera précisé que la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 qui prévoit désormais, que le bailleur qui n’aura pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée ne pourra invoquer la présomption précitée de l’article 1731 du code civil, ne s’applique pas aux faits de l’espèce, le bail étant antérieur à l’ entrée en vigueur de ces dispositions.

Dans ces conditions, la société SPIE ICS est présumée avoir loué les locaux en bon état d’usage. Il apparaît que deux procès-verbaux de constat ont été réalisés à la sortie des lieux le 18 juillet 2023. Le premier a été effectué à la demande de Monsieur [S] [I], bailleur avant la cession intervenue au bénéfice de son fils [H] [I], par Maître [B], commissaire de justice, en présence notamment de Monsieur [G], responsable immobilier de la société SPIE ICS. Le second a été établi par Maître [U], commissaire de justice mandaté par la société SPIE ICS. Ce dernier a également dressé un procès-verbal de constat. Il convient de préciser que la soiété SPIE ICS justifie avoir fait convoquer Monsieur [H] [I] par exploit de commissaire de justice pour la sortie d’état des lieux du 18 juillet 2023.

Si Monsieur [H] [I] produit aux débats, pour pouvoir conserver le dépôt de garantie, des montants de réparation respectivement pour des sommes de 189.605 euros au titre du curage des locaux commerciaux utilisés comme DATACENTER, lequel devis a été établi le 5 novembre 2023 par la société 7+, d’un montant de 184.800 euros au titre de la remise en état des locaux commerciaux tel qu’il ressort du devis en date du 20 novembre 2023 de la SOCIETE MODERNE DES TRAVAUX ou encore d’un montant de 262.922,92 euros pour un curage complet du DATACENTER tel qu’il ressort du devis établi le 14 février 2024 de la société PHB, il n’en demeure pas moins que les devis sollicités ne correspondent pas aux constats établis par les commissaires de justice. En effet, et de ce qui ressort des écritures de Monsieur [I], les éléments retenus relèvent de la vétusté, comme l’encombrement des locaux, la poussière, les points lumineux qui ne fonctionnent pas, la climatisation défectueuse dans certaines pièces ou encore des châssis de vitres endommagés.

Faute de produire des devis correspondants aux éventuels travaux qui ne peuvent être considérés comme dus à la vétusté et qui sont en lien avec ce qui a été relevé par le commissaire de justice qu’il a mandaté le 18 juillet 2023 ainsi que celui qui a été mandaté par la société SPIE ICS, Monsieur [I] échoue à démontrer que les réparations utiles n’ont pas été occasionnées par la vétusté, étant précisé au surplus qu’il ne démontre pas que le changement des installations, comme les blocs de climatisation ou encore les ouvrants défectueux, ne sont pas à sa charge mais à celle du preneur à bail, et ce, en application de l’article 606 du code civil.

A toutes fins utiles, il sera relevé que le bail produit ne dispose d’aucune clause transférant les grosses réparations ou certaines d’entre elles, au sens des dispositions de l’article 606 du code civil, au preneur.

Dans ces conditions, et au vu des deux procès-verbaux, Monsieur [I] ne justifie pas devoir conserver le dépôt de garantie, étant rappelé au surplus que l’ensemble des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des taxes ont été réglées.

En conséquence, Monsieur [I] sera condamné à payer la somme de 35.297,37 euros au titre du dépôt de garantie dû à la société SPIE ICS.

Enfin, outre le fait qu’aucune clause du contrat ne prévoit la charge du constat de commissaire de justice au titre de l’état des lieux de sortie, la société SPIE ICS, qui a fait convoquer son bailleur, Monsieur [H] [I], lequel ne s’est du reste pas présenté audit état des lieux, est bien fondée à solliciter le remboursement de la moitié des frais liés à l’état des lieux du commissaire de justice qu’elle a mandaté à cet effet, soit à la somme de 860 euros.

Sur la compensation judiciaire

Vu les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile,

Et en application des dispositions de l’article 1291 du code civil, la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

En l’espèce, il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues au titre du reliquat du loyer, charges et taxes avec le dépôt de garantie. Ces sommes sont liquides et exigibles et ne souffrent au vu des développements précédents d’aucune contestation sérieuse.

En outre, il convient également de compenser le reliquat des sommes dues par la société SPIE ICS avec le montant des condamnations judiciaires définitives prononcées au bénéfice de ladite société les 27 juillet 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE et celle prononcé par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS du 4 décembre 2024.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est incontestable que Monsieur [H] [I] est redevable de la somme de 45.550,29 euros au bénéfice de la société SPIE ICS.

Dès lors que la créance provisionnelle due par la société SPIE ICS s’élève à un montant de 200.700,39 euros, qu’elle a d’ores et déjà procédé au paiement de la somme de 155.150,10 euros à ce titre, le montant dû par Monsieur [I] qui est d’un montant de 45.550,29 euros en raison de la compensation présentement ordonnée, se trouve intégralement compensée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [I] sera condamné aux dépens.

Partie tenue aux dépens, Monsieur [H] [I] sera condamné à payer la somme de 3.500 euros à la société SPIE ICS, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Fixons la provision à valoir par la société SPIE ICS à Monsieur [H] [I] sur le reliquat des sommes dues au titre de l’arriéré locatif, taxes et accessoires en vertu du bail liant les parties à la somme de 45.550,29 euros ;

Fixons la provision à valoir par Monsieur [H] [I] à la société SPIE ICS au titre du dépôt de garantie à la somme de 35.297,37 euros ;

Fixons la provision à valoir par Monsieur [H] [I] au titre des frais en lien avec le constat de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, dressé par Maître [J], à la somme de 860 euros ;

Constatons que Monsieur [H] [I] est redevable au titre des condamnations prononcées par le juge de l’exécution de NANTERRE du 27 février 2023 et par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS du 4 décembre 2022 à la somme de 9.392,92 euros ;

Ordonnons la compensation de l’ensemble des sommes dues par chacune des parties dans les termes précités ;

Déclarons éteintes les créances réciproques dues par les parties en raison de la compensation ordonnée ;

Condamnons Monsieur [H] [I] aux dépens ;

Condamnons Monsieur [H] [I] à payer la somme de 3.500 euros à la société SPIE ICS en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, assortie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 05 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI