TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09363 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AMP

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 09 janvier 2025

DEMANDERESSE

Association COALLIA, [Adresse 1]

représentée par Maître François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3]

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN,juge des contentieux de la protection, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffière

Décision du 09 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09363 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AMP

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat de résidence conclu le 20 avril 2011, l’association COALLIA a attribué à Monsieur [E] [J] la jouissance privative d’une chambre à usage exclusif d’habitation (chambre A 5 519 Etage 5) au sein d’un foyer situé [Adresse 5] , moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 355,08 euros.

Par mise en demeure du 29 septembre 2022, la bailleresse a mis en demeure le locataire de payer la somme principale de 5674,39 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par mise en demeure en date du 14 décembre 2022, pli non avisé, la bailleresse a notifié au locataire la résiliation de son contrat de résidence.

Par acte d’huissier en date du 4 octobre 2024, l’association COALLIA a assigné Monsieur [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], au visa des articles L633-2, R633-3 du code de la construction et de l’habitation et 1224 du code civil, aux fins de voir:

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de résidence pour non paiement des redevances,

En tout état de cause

— constater que Monsieur [E] [J] est occupant sans droit ni titre,

— dire que Monsieur [E] [J] devra libérer les lieux dès signification du jugement à intervenir,

— dire qu’à défaut il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [E] [J] et de tous occupants de son chef, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la séquestration et le transport des meubles garnissant les lieux,

— condamner Monsieur [E] [J] au paiement des sommes suivantes:

-2843,83 euros correspondant à sa dette locative arrêtée au 2 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance courante, et ce jusqu’à la libération des lieux,

à titre très subsidiaire, s’il était accordé des délais à Monsieur [E] [J] pour l’apurement de sa dette, lui faire obligation de s’acquitter de sa redevance au taux fixé,

— ordonner à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non paiement d’une seule mensualité à son échéance son expulsion,

En tout état de cause

— le condamner à régler la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il conviendra de se référer à l’assignation pour un exposé plus ample des moyens et prétentions de la demanderesse en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 30 octobre 2024.

L’association COALLIA, représentée par son avocat, fait valoir une dette d’un montant de 2343,83 euros au 30 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus. Elle a été autorisée à produire un justificatif de la dette actualisée en cours de délibéré.

Monsieur [E] [J], bien que régulièrement assigné par remise de l’acte d’huissier à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu de l’article 473 du même code, Monsieur [E] [J] , ni comparant ni représenté, ayant été cité à étude et s’agissant d’une décision rendue en premier ressort, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ".

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence du 21 avril 2011 unissant Monsieur [E] [J] à l’association COALLIA contient, en son article 11, une clause de résiliation de plein droit indiquant que conformément à l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, COALLIA peut résilier le contrat de résidence sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par le résident d’une obligation lui incombant au titre de ce contrat, que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due à COALLIA et précisant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’association COALLIA a adressé par courrier du 29 septembre 2022, non avisé, à Monsieur [E] [J] , une mise en demeure de payer la somme de 5674,39 euros dans le délai d’un mois, par lettre recommandée avec avis de réception. Par la suite, l’association COALLIA a adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2022, à Monsieur [E] [J] , un courrier l’informant de la résiliation du contrat de résidence à l’expiration d’un délai d’un mois.

Cependant, les deux mises en demeure sont revenues avec la mention « pli avisé et non réclamé ». La clause résolutoire ne saurait en conséquence être déclarée acquise. Il appartenait au bailleur de renouveler l’envoi de la mise en demeure préalable à la résiliation ou de faire délivrer un commandement de payer par acte d’huissier.

2. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1229 de ce même code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, les mises en demeure n’ont pas été réceptionnées par le destinataire, mais correspondent bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées, sous réserve de la déduction des frais. Si l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée en l’absence de réception de la mise en demeure par l’occupant, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, à compter de la date de l’assignation en raison du défaut de paiement de la redevance due.

3. Sur la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution:

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieux habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, l’association COALLIA sollicite la suppression de ce délai de deux mois, sans pour autant justifier de sa demande.

En conséquence, l’association COALLIA sera déboutée de ce chef.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du contrat de résidence à compter de la date de l’assignation et afin de préserver les intérêts de la requérante, il convient de dire que Monsieur [E] [J] sera redevable à son égard, à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substituera à la redevance, et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des redevances éventuellement révisé et des charges qui auraient été payées si le contrat de résidence s’était poursuivi.

5. Sur le montant de l’arriéré locatif:

Le décompte produit par l’association COALLIA fait état, à l’égard du locataire, d’une dette locative d’un montant de 2843,83 euros au 31 juillet 2024. Cependant, le jour de l’audience, la demanderesse fait état d’une dette d’un montant inférieur de 2343,83 euros au 30 septembre 2024, septembre 2024 inclus. Elle produit un décompte actualisé en cours de délibéré faisant apparaitre une nouvelle diminution de la dette qui s’élève à 2149,99 euros au 02 décembre 2024.

Dès lors, la dette locative de Monsieur [E] [J] s’élève à la somme de 2149,99 euros, qu’il sera condamné à verser à l’association COALLIA, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

6. Sur les mesures accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [J] , partie qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Au regard des faits de l’espèce, il apparaît équitable d’allouer à l’association COALLIA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 21 avril 2011 entre l’association COALLIA, et Monsieur [E] [J], et portant sur le logement chambre A-5 519 situé dans l’immeuble sis [Adresse 5], à compter du 4 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] à verser à l’association COALLIA la somme de 2149,99 euros, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] à verser à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 418,28 euros à ce jour), à compter à compter du 4 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et à verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à

l’association COALLIA ;

REJETTE toute demande des parties plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 9 janvier 2025.

Le greffier Le juge