TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07975 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXN

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT

rendu le 18 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. AXA FRANCE VIE, [Adresse 4], représentée par Maître Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque B0663

DÉFENDERESSE

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 10 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 mars 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07975 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2008, la société AXA FRANCE VIE a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] bât 3- esc C -6°étage porte 2S cave 16, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 298,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9267,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par un second acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier d’une attestation d’assurance en cours de validité dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [K] le 17 avril 2024.

Par assignation du 23 juillet 2024, la société AXA FRANCE VIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  9255,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2024,

-2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, la société AXA FRANCE VIE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s’élève désormais à 12410,47 euros. La société AXA FRANCE VIE indique enfin qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier règlement du loyer datant du mois de juillet 2024.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société AXA FRANCE VIE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société AXA FRANCE VIE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [H] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AXA FRANCE VIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales ont bien été signifiés à la locataire le 16 avril 2024 pour impayés et il n’a pas été justifié du règlement dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement de la somme de 9267,67 euros. Il n’est pas non plus justifié d’une attestation d’assurance en cours de validité. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AXA FRANCE VIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AXA FRANCE VIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2025, Mme [H] [K] lui devait la somme de 12410,47 euros, soustraction faite des frais de procédure.

L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution du défendeur ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

Mme [H] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 484,38 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AXA FRANCE VIE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société AXA FRANCE VIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 septembre 2008 entre la société AXA FRANCE VIE, d’une part, et Mme [H] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] bat 3 esc C -6°étage porte 2S cave 16 est résilié depuis le 17 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [H] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] bat 3 esc C -6°étage porte 2S cave 16 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 484,38 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [K] à payer à la société AXA FRANCE VIE la somme de 12410,47 euros (douze mille quatre cent dix euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [H] [K] à payer à la société AXA FRANCE VIE la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 et celui de l’assignation du 23 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge