TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

■

N° RG 25/56861 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPD

N° : 10/JJ

Assignation du :

07 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 décembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

Société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT, Société Civile Immobilière

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Damien MARY, avocat au barreau de PARIS – #D0972

DEFENDERESSE

S.A.S. FOOD45

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 12 novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 septembre 2021, la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT a donné à bail commercial à la société FOOD 45 des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] (une cafétéria située au rez-de-chaussée du bâtiment A, à gauche du hall d’entrée et la cave n°13), pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2021, moyennant un loyer en principal de 18 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 14 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la société FOOD 45 un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 59 423,26 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025.

Par acte délivré le 07 août 2025, la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT a fait assigner la société FOOD 45 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— Recevoir la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT en la totalité de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la société FOOD45 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Pour ce qui concerne le local commercial loué en application du bail commercial en date du 15 septembre 2021 :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire liant les parties et ordonner en conséquence l’expulsion de la société FOOD45, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite au rez-de-chaussée et au sous-sol du Bâtiment A de l’immeuble sis à [Adresse 5],

— Assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Dire que la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société FOOD45,

— Condamner la société FOOD45 à régler, à titre provisionnel, à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT, la somme de 54.676,02 Euros TTC au titre des loyers, charges, accessoires et TVA arrêtés au 4 août 2025, avec intérêts aux taux légal, majoré de 5 points, conformément aux dispositions de l’article 5 du bail commercial en date du 15 septembre 2021, et capitalisation desdits intérêts à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer,

— Condamner la société FOOD45 à payer à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle établie sur la base du double du loyer contractuel, outre tous charges, accessoires et taxe sur la valeur ajoutée, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail commercial jusqu’à la date de récupération effective du local par la Bailleresse,

— Déclarer mal fondée toute éventuelle demande de délais,

— Condamner la société FOOD45 à payer à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT, et à titre provisionnel, la somme de 5.467,60 Euros en application de la clause pénale du bail commercial,

— Relever que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT,

Pour ce qui concerne la mise à disposition occasionnelle du patio :

— Condamner la société FOOD45 à régler, à titre provisionnel, à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT, la somme de 21.340,00 Euros TTC au titre de la mise à disposition occasionnelle du patio, avec intérêts aux taux légal et capitalisation de ces derniers à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer,

— Prononcer la résiliation des accords intervenus quant à la mise à disposition occasionnelle du patio et ordonner en conséquence l’expulsion de la société FOOD45, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du patio et de tout autre lieu occupé dans le bien immobilier situé Bâtiments A et B de l’immeuble sis à [Adresse 5], avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— Condamner la société FOOD45 à payer la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT une indemnité provisionnelle d’un montant de 1.000,00 Euros HT par jour, à compter de la date d’effet de la résiliation de l’accord, et ce jusqu’à la date de récupération effective de la totalité des locaux de LA MANUFACTURE par la Bailleresse,

— Assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Dire que la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société FOOD45,

Et en toute hypothèse :

— Condamner la société FOOD45 à payer à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT la somme de 5.500,00 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société FOOD45 aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, les frais afférents aux différents procès-verbaux dressés par la SCP ROBERT – HEURTEL – PETITE, Commissaires de Justice, et les frais de la présente procédure.

A l’audience du 12 novembre 2025, la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée.

Bien que régulièrement assignée, la société FOOD 45 n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 59 423,26 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société FOOD 45 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société FOOD 45 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT ne verse aucun décompte actualisé au soutien de sa demande formée à l’audience de provision actualisée.

Au vu du dernier décompte produit par la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT, l’obligation de la société FOOD 45 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 04 août 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 54 676,02 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société FOOD 45.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 14 mars 2025.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

*

Concernant l’ensemble des demandes au sujet du patio, la demanderesse ne démontre pas avec la certitude requise en référé les accords intervenus entre sa locataire et elle au sujet de l’utilisation du patio, du paiement d’une contrepartie pour cette utilisation et l’utilisation effective de la société FOOD45 de ce patio. Le juge des référés ne peut donc ni condamner la société FOOD 45 à une provision, ni expulser celle-ci. L’ensemble des demandes concernant « la mise à disposition occasionnelle du patio » sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société FOOD 45, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société FOOD 45 ne permet d’écarter la demande de la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 avril 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société FOOD 45 et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société FOOD 45 à payer à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 12 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société FOOD 45 à payer à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT la somme de 54 676,02 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 04 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie ;

Rejetons l’ensemble des demandes de la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT tendant à :

• Condamner la société FOOD45 à régler, à titre provisionnel, à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT, la somme de 21.340,00 Euros TTC au titre de la mise à disposition occasionnelle du patio, avec intérêts aux taux légal et capitalisation de ces derniers à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer,

• Prononcer la résiliation des accords intervenus quant à la mise à disposition occasionnelle du patio et ordonner en conséquence l’expulsion de la société FOOD45, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du patio et de tout autre lieu occupé dans le bien immobilier situé Bâtiments A et B de l’immeuble sis à [Adresse 5], avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

• Condamner la société FOOD45 à payer la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT une indemnité provisionnelle d’un montant de 1.000,00 Euros HT par jour, à compter de la date d’effet de la résiliation de l’accord, et ce jusqu’à la date de récupération effective de la totalité des locaux de LA MANUFACTURE par la Bailleresse,

• Assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

• Dire que la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société FOOD45,

Condamnons la société FOOD 45 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société FOOD 45 à payer à la société FONCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4], le 10 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE