TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [N], Monsieur [P] [L] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric BOHBOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02809 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74KD

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic le CABINET LARIGAUDRY dont le siège social est sis – [Adresse 5]

représenté par M^e Eric BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0430

DÉFENDEURS

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [L] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier lors du délibéré

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02809 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74KD

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY a, par actes de commissaire de justice en date du 10 avril 2025 (remis à étude), fait assigner tant Madame [J] [N], que Monsieur [P] [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  4840,48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1500 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a précisé que la somme de 4840,48 euros incluait 383 € de frais de recouvrement nécessaires.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame [J] [N] et Monsieur [P] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [J] [N] est usufruitier de biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété, formant les lots 129 et 193 ; tandis que Monsieur [P] [N] en est le nu-propriétaire

— un décompte des sommes dues, arrêté au 13/02/2025 pour la période du 12/02/2024 au 13/02/2025 ( appel provisions et fonds travaux 01 trimestre 2025 inclus)

— les appels de charges de la période correspondante

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 04/03/2024 et 08/01/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire est débiteur, au 13/02/2025 (hors frais de recouvrement qui seront examinés infra et après déduction de la somme de 210,70 euros et 117, 16 euros visés dans le décompte et non justifiées par les pièces), de la somme de 4229,62 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Madame [J] [N] et Monsieur [P] [N] ni comparants, ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En cas de démembrement de propriété en particulier, en l’absence de clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, la répartition des charges de l’immeuble entre l’usufruitier et le nu-propriétaire s’effectue selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil : les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés, de telle sorte qu’aucune solidarité n’existe entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et qu’il convient de procéder à la ventilation des charges entre eux. A cet égard, il y a lieu de relever que l’ensemble des charges et travaux appelés sur la période correspondent à des charges d’entretien de l’immeuble. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à l’encontre de Monsieur [P] [N], nu propriétaire et seule Madame [J] [N], usufruitière, sera condamnée à son paiement.

Madame [J] [N] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY, la somme de 4229,62 euros au titre des charges de copropriété impayées (pour la période du 12/02/2024 au 13/02/2025, appel provisions et fonds travaux 01 trimestre 2025 inclus) et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

— au titre des frais de mise en demeure : 45 euros.

Toutefois, il n’est justifié d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Ces frais sont dès lors rejetés.

— au titre des frais de relance : 48 euros

Il est justifié de lettres de relance de sorte que la somme de 48 euros est retenue.

— au titre de la transmission du dossier à l’avocat : 290 euros

Toutefois, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, ni du temps consacré à la constitution du dossier. Ces frais sont dès lors rejetés.

Au vu des développements qui précèdent, Madame [J] [N] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY, la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois d’avril 2024. En l’état, il n’existe pas de raison expliquant cette carence. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de condamner Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [N], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [J] [N] est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY de toutes ses demandes formées contre Monsieur [P] [N] ;

CONDAMNE Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY la somme de 4229,62 euros au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du 12/02/2024 au 13/02/2025 appel provisions et fonds travaux 01 trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA Cabinet LARIGAUDRY la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [N] au paiement des entiers dépens de la présente instance;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente