TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 2] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [O] [F] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Renaud ZEITOUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52VC

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 04 avril 2025

DEMANDERESSE

Association PARME,

[Adresse 1]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [O] [F] [Y],

[Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52VC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 14 janvier 2022 à effet au 17 janvier 2022, l’association PARME a donné en location un studio meublé n° 1107 à M. [R] [O] [F] [Y] situé dans la résidence sociale [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 495 euros, outre 64 euros de prestations obligatoires.

L’association PARME a fait signifier à M. [R] [O] [F] [Y] par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 2280,79 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, l’association PARME a fait assigner M. [R] [O] [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner M. [R] [O] [F] [Y] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2156,92 euros arrêtée au 27 août 2024, redevance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation fixée au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux, soit en l’état la somme de 1052,26 euros (526,13 x2)

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association PARME expose que plusieurs échéances sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence.

A l’audience du 29 janvier 2025, l’association PARME, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 687,57 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle ne s’oppose pas au plan d’apurement de la dette proposé par M. [R] [O] [F] [Y] sous réserve de la déchéance du terme en cas d’impayé.

M. [R] [O] [F] [Y] reconnait le montant de la dette qu’il demande à pouvoir régler en deux versements le 10 de chaque mois. Il expose travailler depuis le mois de janvier 2025 en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire de 1700 euros.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [R] [O] [F] [Y] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 14 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024 pour la somme en principal de 2280,79 euros.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspond bien, en présence de paiements partiels, à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [R] [O] [F] [Y] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 12 août 2024.

M. [R] [O] [F] [Y] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [R] [O] [F] [Y] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, la majoration au double selon la clause pénale au contrat étant manifestement excessive et devant être réduite en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre de redevances et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’association PARME produit un décompte démontrant que M. [R] [O] [F] [Y] reste lui devoir la somme de 687,57 euros à la date 22 janvier 2025 au titre de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation.

M. [R] [O] [F] [Y] a reconnu ce montant à l’audience, il sera donc condamné au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [R] [O] [F] [Y] de délais de paiement selon les modalités précisés ci-après.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [O] [F] [Y] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 14 janvier 2022 entre l’association PARME et M. [R] [O] [F] [Y] concernant un studio meublé n° 1107 situé dans la résidence sociale [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 août 2024,

ORDONNE à M. [R] [O] [F] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le studio n° 1107 situé dans la résidence sociale [Adresse 3],

DIT qu’à défaut pour M. [R] [O] [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [O] [F] [Y] à payer à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [R] [O] [F] [Y] à payer à l’association PARME la somme de 687,57 euros, décompte arrêté au 22 janvier 2025, correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [R] [O] [F] [Y] à s’acquitter des sommes susvisées en 2 mensualités de 343,78 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [R] [O] [F] [Y] aux dépens,

REJETTE la demande formulée par l’association PARME au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente.