TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/52102 – N° Portalis 352J-W-B7J-C676A

N° : 10

Assignation du :

14 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 août 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Morgan GIZARDIN, avocat au barreau de PARIS – #K0116

DEFENDERESSE

La société ANG GROUP

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Louis LACAMP de la SELEURL LACAMP AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #D845

DÉBATS

A l’audience du 10 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 26 février 2024, la société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA a donné à bail commercial à la société ANG GROUP des locaux situés [Adresse 7], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 84 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par avenant du 13 juin 2024, une franchise de loyer de quatre mois et seize jours a été accordée, en contrepartie de travaux de réfection totale et mise en conformité du local commercial réalisés par le preneur.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 19 novembre 2024, à la société ANG GROUP, pour une somme de 37 794 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er novembre 2024.

Par acte du 14 mars 2025, la société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA a fait assigner la société ANG GROUP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir principalement :

— juger que la clause résolutoire du contrat de bail commercial du 26 février 2024 est acquise depuis le 19 décembre 2024 ;

— condamner la société ANG GROUP à quitter les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 13] ;

— ordonner une astreinte provisoire d’un montant de 2 000 euros par jour de retard pour le cas où la société ANG GROUP n’aurait pas quitté les locaux sis [Adresse 8]) à la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la société ANG Group des locaux sis [Adresse 9], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique ;

— autoriser l’enlèvement, le transport ou la séquestration des véhicules et des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans tous garages ou garde-meubles de son choix, et ce aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— juger que le dépôt de garantie et le complément de dépôt de garantie resteront acquis au Bailleur, à titre de provision, au titre de la clause sanctionnant la résiliation du contrat de bail commercial du 26 février 2024, du fait de l’inexécution de la société ANG GROUP à ses obligations ;

— condamner la société ANG GROUP à lui payer, à titre de provision, la somme de 43 342,87 euros au titre des loyers, charges, honoraires et taxes dus en contrepartie de l’exécution du contrat de bail du 26 février 2024 ;

— condamner la société ANG GROUP à lui payer, à titre de provision, la somme de 4 200 euros au titre de la pénalité de retard prévue au contrat de bail du 26 février 2024 ;

— condamner la société ANG GROUP à lui payer, à titre de provision, la somme mensuelle de 10 500 euros, outre les charges courantes, au titre de l’indemnité d’occupation due en contrepartie de son occupation sans droit ni titre des locaux, pour chaque mois débuté, à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des locaux ;

— condamner la société ANG GROUP à lui payer, à titre de provision, la somme de 353,48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

— l’autoriser à visiter les locaux sis [Adresse 6]) avec de potentiels candidats preneurs à bail durant les jours ouvrables, et au besoin accompagné d’un commissaire de justice, aux fins de procéder à des visites de relocation des locaux, sous réserve d’informer préalablement la société ANG GROUP de ces visites avec un préavis de 24 heures ;

— condamner la société ANG GROUP au paiement de la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 10 juillet 2025, la société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA a maintenu les termes de son assignation, hors dette actualisée à la somme de 113 480,54 euros, en indiquant s’opposer aux délais sollicités par le défendeur.

La société ANG GROUP, a, par l’intermédiaire de son conseil, sollicité de :

— juger qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA ;

Subsidiairement,

— lui octroyer un délai de 24 mois à compter du jugement à intervenir pour régler sa dette locative ;

— suspendre la résolution du bail commercial eu égard au délai accordé ;

En tout état de cause,

— condamner la société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bailleur a fait délivrer, le 19 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré locatif.

La société ANG GROUP invoque la nullité du commandement, ce dernier ayant été signifié à l’adresse de son ancien établissement situé [Adresse 2], fermé depuis le 20 mars 2024, de sorte qu’elle n’a pas eu connaissance du commandement avant que l’assignation lui soit signifiée.

Il résulte de l’article 34 du contrat de bail signé par les parties le 26 février 2024, relatif à l’élection de domicile, que « pour l’exécution des présentes, les parties font élection de domicile :

— le bailleur : en son siège social.

— le preneur : [Localité 14], [Adresse 3]. »

Toutefois, la société défenderesse produit le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 20 mars 2024, au cours de laquelle il a été décidé du transfert du siège social de la société ANG GROUP du [Adresse 4] au [Adresse 7], résolution adoptée à la majorité. Il est également établi que ces informations ont été transmises et enregistrées le 16 avril 2024, sous le numéro de dépôt 55895, au tribunal de commerce de Paris.

Le commandement de payer du 19 novembre 2024, signifié selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, se devait d’être délivré après vérifications faites par le commissaire de justice que la société ANG GROUP demeurait bien à l’adresse indiquée, ce dernier ayant par ailleurs constaté que l’établissement était fermé. Or, si le procès-verbal de signification mentionne bien que la certitude du domicile du destinataire résulte de la vérification au registre du commerce, il doit être relevé qu’à la date de ces vérifications, le siège social de la société ANG GROUP avait déjà été transféré à l’adresse des lieux loués et que ce changement avait été enregistré au tribunal de commerce de Paris et mentionné au registre des sociétés le 16 avril 2024, soit sept mois plus tôt.

Dès lors, les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile n’ayant pas été respectées, le commandement de payer délivré à la société ANG GROUP est susceptible d’être irrégulier, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et à la fixation provisionnelle d’une indemnité d’occupation. Par conséquent il n’y a pas lieu non plus à référé sur la demande relative aux visites de relocation.

Ce moyen étant retenu, il n’y a pas lieu de répondre à l’autre moyen invoqué par la défenderesse.

II- Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Enfin, l’article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

La société défenderesse fait valoir que le bailleur manque à ses obligations de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible en raison d’une fuite d’eau récurrente au sein des lieux loués, de sorte que le bailleur ne peut solliciter le paiement de l’intégralité du loyer prévu au contrat de bail.

Au cas présent, si la société ANG GROUP justifie avoir alerté le gestionnaire des locaux loués le 27 novembre 2024 de la présence d’infiltration d’eau à l’intérieur du restaurant par temps de pluie, elle n’apporte aucun autre élément objectif permettant d’établir l’éventuelle répétition et l’ampleur de ces infiltrations. Il n’est ainsi pas possible de déterminer si la fuite d’eau invoquée par la société défenderesse l’a empêchée d’exploiter les lieux, et ce de façon continue.

Il en résulte que la défenderesse succombe à démontrer, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une violation contractuelle du bailleur suffisamment grave pour justifier qu’elle ne s’acquitte pas du paiement du loyer.

La société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA a actualisé à l’audience sa demande relative au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 113 480,54 euros, mais sans produire de décompte actualisé.

Seule la demande présente dans l’assignation, à hauteur de 43 342,87 euros, peut donc être examinée.

Mais à l’appui de cette demande le bailleur produit un décompte arrêté au 21 février 2025, faisant état d’une dette totale de 65 632,93 euros.

Par ailleurs dans le corps de l’assignation le bailleur produit un extrait de décompte arrêté au 1er décembre 2024, qui présente bien un total de 43 342,87 euros. Mais ce montant ne se retrouve pas dans le décompte du 21 février 2025, puisque dans ce décompta, à la date du 1er décembre 2024, le solde progressif de la dette est arrêté à 47.503,75 euros.

Par conséquent ces différentes incohérences place le juge des référés dans l’impossibilité de vérifier et de déterminer une créance non sérieusement contestable.

La demande en paiement provisionnel sera par conséquent rejetée, de telle sorte qu’il n’y a plus lieu de répondre à la demande de délais de paiement.

III- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société PERSEVERANTIA VEL DEUS EX MACHINA aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 29 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ