TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 35]

■

N° RG 25/53285 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7R5Y

N°: 20-CH

Assignation du :

25 Avril 2025

28 Avril 2025

29 Avril 2025

2 Mai 2025

5 Mai 2025

EXPERTISE[1]

[1] 5 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 octobre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI HOTEL DU LOUVRE, société civile immobilière

[Adresse 37]

[Localité 20]

représentée par Maître Christofer CLAUDE, avocat au barreau de PARIS – #R0175

DEFENDERESSES

La société [Adresse 34]

[Adresse 19]

[Localité 22]

non représentée

La S.N.C. GERVAIS ET COMPAGNIE

[Adresse 6]

[Localité 20]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS – #A0550

La S.A.S FRAICHEUR DE [Localité 35]

[Adresse 13]

[Localité 24]

non représentée

La S.A.S. BITP

[Adresse 9]

[Localité 28]

non représentée

La société SCYNA 4, société anonyme

[Adresse 17]

[Localité 31]

non représentée

La société CICAD – Compagnie d’Ingénierie pour la Construction l’Aménagement Urbain le Développement, S.A.R.L.

[Adresse 27]

[Localité 30]

non représentée

La S.A. ENEDIS

[Adresse 14]

[Localité 29]

non représentée

La RATP

[Adresse 18]

[Localité 24]

non représentée

La Ville de [Localité 35]

[Adresse 15]

[Localité 21]

non représentée

La société ART CLUB

[Adresse 11]

[Localité 20]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #C0987(avocat plaidant), Maître Mickaël WALDMANN, avocat au barreau de PARIS – #G0260 (avocat postulant)

La S.N.C. LA CIVETTE DU PALAIS ROYAL.

[Adresse 7]

[Localité 20]

représentée par Maître Baudouin GOGNY GOUBERT, avocat au barreau de PARIS – #G0602

La S.A.S. LIBRAIRIE DELAMAIN

[Adresse 4]

[Localité 20]

représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C0124

La S.A.S. ATELIER COS ARCHITECTURE

[Adresse 12]

[Localité 23]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé délivrée les 25, 28 et 29 avril, 2 et 5 mai 2025 par la SCI Hôtel du Louvre à l’encontre des défendeurs aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire à titre préventif;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 septembre 2025 par la SCI Hôtel du Louvre ;

Vu le projet de la demanderesse de réhabilitation d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 5] comprenant l’Hôtel du Louvre et divers commerces en pied d’immeuble ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 septembre 2025 par la société Gervais et Compagnie aux fins de protestations et réserves sur la demande d’expertise ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 septembre 2025 par la société La Civette du Palais [Adresse 40] aux fins de protestations et réserves ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 septembre 2025 par la société Librairie Delamain ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 septembre 2025 par la société Artclub ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’état des arguments développés par les parties et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 est établi, l’incidence possible du projet de restructuration de l’Hôtel du Louvre sur l’état des bâtiments voisins et des locaux commerciaux situés au pied de l’immeuble justifiant le recours à une mesure d’instruction dans les termes indiqués ci-dessous au contradictoire des différents intervenants aux opérations de démolition et de construction et des propriétaires des immeubles avoisinants.

La mesure d’expertise, dont le principe même n’est contesté par aucune des parties, sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

La société Artclub sollicite la désignation d’un sapiteur expert en préjudices immobiliers afin de chiffrer le préjudice qu’elle subira à raison des travaux, exposant que l’ampleur des travaux envisagés par la société Hôtel du Louvre est de nature à compromettre durablement sa viabilité en faisant obstacle à toute exploitation normale de son commerce, voire en rendant cette exploitation matériellement impossible.

Elle précise qu’elle est locataire de locaux commerciaux situés [Adresse 8] et [Adresse 10] et que la société Hôtel du Louvre, son bailleur, lui a signifié, le 26 mars 2025, un refus de renouvellement de son bail commercial avec exercice de son droit d’option, de sorte qu’une expertise est actuellement en cours afin d’évaluer l’indemnité d’éviction due par la demanderesse. Elle estime que la désignation d’un sapiteur est indispensable pour garantir une évaluation complète de cette indemnité d’éviction et neutraliser les effets défavorables du chantier à venir sur son activité.

Cependant, par ordonnance du 11 juillet 2025, la présente juridiction a ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Mme [T] avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la locataire, l’expert étant invité à fournir au tribunal qui sera saisi au fond tous éléments utiles à l’estimation de ladite indemnité. La désignation d’un sapiteur dans le cadre de la présente expertise est donc inutile et de nature à alourdir la mesure, dont l’objet est différent, la société Artclub étant à même de faire valoir ses observations devant l’expert d’ores et déjà saisi et de solliciter, le cas échéant, un complément de mission.

La demande de désignation d’un sapiteur sera donc rejetée.

La société Artclub demande également qu’il soit fait interdiction à la SCI Hôtel du Louvre de procéder à tous travaux portant sur le local commercial qu’elle occupe, sous astreinte de 10.000 euros par infraction constatée, faisant état d’un risque caractérisé de trouble manifestement illicite lié aux travaux.

Cependant, le trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, n’est pas caractérisé à ce jour puisque les travaux n’ont pas commencé.

En outre, le bail liant les parties contient une clause dite de souffrance, aux termes de laquelle il est stipulé que « le preneur souffrira, quelques gênes qu’elle lui causent, les réparations, reconstructions, surélévations, bouchements de jours de souffrance, travaux quelconques et installations y afférents qui seront exécutés dans l’immeuble et ce, alors même qu’ils auraient pour résultat de modifier, diminuer ou diviser les parties communes sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la durée et, par dérogation à l’article 1724 du code civil, alors même que cette dernière excèderait quarante jours ».

Certes, cette clause de souffrance ne peut conduire à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ni à justifier une gêne trop importante apportée à la jouissance du preneur (3e Civ., 1er juin 2005, pourvoi n° 04-12.200, Bull. 2005, III, n° 119).

Elle ne pourra donc s’appliquer s’il est démontré par le preneur que les inconvénients causés par les travaux ont été anormaux et excessifs (3e Civ., 25 mars 2014, pourvoi n° 12-28.333), ont entraîné une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués (3e Civ, 30 novembre 1994, n° 92-16.675) ou une modification substantielle de la chose louée (3e Civ, 18 juillet 2001, n° 00-10.082).

Toutefois, les travaux n’ont pas débuté à ce jour, de sorte que leur caractère anormal et excessif n’est pas établi. De plus, il appartiendra au juge du fond d’apprécier les motifs justifiant l’inapplication éventuelle de la clause de souffrance et d’évaluer le préjudice de jouissance subi, sans que la présente juridiction, statuant en référé, ne puisse, en l’état, les interdire, en l’absence de violation manifeste d’une norme légale ou conventionnelle.

La demande d’interdiction de procéder aux travaux sur le local commercial formée par la société Artclub sera donc rejetée.

La partie demanderesse, dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée, sera condamnée aux dépens.

Les responsabilités n’étant pas établies, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder :

M. [L] [B]

[Adresse 16]

[Localité 25]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.81.50.03.00

Email : [Courriel 32]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants. A défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;

— donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants ;

— visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs, du demandeur s’il y a lieu ;

Etat des existants :

— indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités, de la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur ;

— dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

— procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros oeuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

— dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération, qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

— adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, ce dernier :

— en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;

— dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ;

— pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— pourra donner son avis sur la nécessité pour les architectes ou entrepreneurs de la partie requérante d’accéder aux propriétés et/ou aux ouvrages voisins concernés, en précisant pour quelles fins techniques l’expert estime cet accès nécessaire ou seulement utile ;

Disons que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 10.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal au plus tard le 1er décembre 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de chacun de ses pré-rapports et rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 1er juin 2026, pour le pré-rapport relatif à l’état des existants, et le 1er juin 2027 pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Rejetons les demandes de la société Artclub ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 35] le 01 octobre 2025.

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 36]

[Localité 26]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 38]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX033]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [L] [B]

Consignation : 10000 € par La SCI HOTEL DU LOUVRE, société civile immobilière

le 01 Décembre 2025

Rapport à déposer le : 01 Juin 2027

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 39]

[Localité 26].