Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 24 juillet 2025, n° 25/04103

TJ Paris 24 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions de délivrance du congé
Le juge a constaté que le congé a été donné dans les formes requises et a mis fin au bail à la date prévue.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le juge a constaté que l'occupation de Madame [E] [P] est illicite et justifie l'expulsion.
Accepté
Mauvaise foi de l'occupante
Le juge a constaté la mauvaise foi de l'occupante, justifiant la suppression du délai.
Accepté
Indemnité due pour occupation sans droit ni titre
Le juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation en fonction du loyer et des charges dus.
Accepté
Arriérés de loyers dus par l'occupante
Le juge a constaté que l'occupante n'a pas payé les loyers dus depuis la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice engagés par le bailleur
Le juge a jugé que le bailleur a droit à une indemnisation pour les frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 24 juil. 2025, n° 25/04103
Numéro(s) :	25/04103
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karim BOUANANE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z] [W]

Madame [T] [B]

Madame [E] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [J] [M]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04103 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VAQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

[Localité 8] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [T] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [W], es-qualité de tuteur de Madame [T] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [P], demeurant Chez Mme [T] [B] – [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04103 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VAQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2006, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8] (OPAC de [Localité 8]) dont vient aux droits l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [T] [B] un appartement situé, [Adresse 4] (Hall G, escalier G, 1er étage, porte 325), pour un loyer mensuel de 253.20 euros.

Par jugement du 12 novembre 2021, le juge des tutelles du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Madame [T] [B] d’une durée de 120 mois et a désigné Monsieur [Z] [W], en qualité de tuteur.

Par ordonnance du juge des tutelles en date du 28 avril 2022, Monsieur [Z] [W] a été autorisé a résilié le bail de l’appartement dont Madame [T] [B] est locataire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 juin 2022, Monsieur [Z] [W], tuteur de Madame [T] [B] a donné congé du logement loué pour le 22 juillet 2022.

Par courrier du 09 aout 2022, Monsieur [Z] [W] a informé l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH qu’il allait cesser le paiement du loyer et qu’il venait de porter plainte pour violation du domicile contre la personne qui occupe l’appartement de Madame [T] [B], Madame [P].

Par acte de commissaire de justice en date de 05 janvier 2023, l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [E] [P] une sommation interpellative de quitter immédiatement et sans délais le logement situé au [Adresse 3] (Hall G, escalier G, 1er étage, porte 325) qu’elle occupe illégalement.

Madame [T] [B] est décédée le 25 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date de 22 octobre 2024, l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [E] [P] une sommation interpellative de quitter sous 48 heures les lieux.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH fait assigner Madame [T] [B], Madame [E] [P] et Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Juger valable le congé donné par Monsieur [Z] [W], es-qualité de tuteur de Madame [T] [B] et accepté par le bailleur ;Juger que le bail s’est trouvé résilié en date du 22 juillet 2022 ;Subsidiairement :

Juger que de Madame [T] [B], représentée par son tuteur Monsieur [Z] [W], ne demeure pas 8 mois par an dans son logement et se trouve en conséquence en infraction avec les dispositions du bail et des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 ; Juger que Madame [T] [B], représentée par son tuteur Monsieur [Z] [W], a illicitement cédé son droit au bail à Madame [E] [P] ; En tout état de cause et en conséquence :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 20 mars 2006 sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3] (Hall G, escalier G, 1er étage, porte 325) et ce, aux torts exclusifs du preneur ; Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [T] [B], représentée par son tuteur Monsieur [Z] [W], et de tous occupants de son chef dont Madame [E] [P] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ; Supprimer au profit de Madame [T] [B] et de tous occupants de son chef dont Madame [E] [P], le bénéfice du délai de deux mois, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner in solidum Madame [T] [B], représentée par son tuteur Monsieur [Z] [W], et Madame [E] [P] à payer à l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés augmentés des charges, tels que Madame [T] [B] les réglait au titre de son bail, majorés de 30%, et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; Condamner in solidum Madame [T] [B], représentée par son tuteur Monsieur [Z] [W], et Madame [E] [P], à payer à l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH, la somme de 12 444.63 euros au titre des arrières de loyers et charges, échéance de février 2025 incluse, selon décompte arrêté au 10 mars 2025 ; N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ; Condamner in solidum Madame [T] [B], représentée par son tuteur MONSIEUR [Z] [W], et Madame [E] [P], à payer à l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût des sommations interpellatives ;

À l’audience du 13 mai 2025, l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise ses prétentions. Il indique se désister de sa demande de résolution du contrat au titre de cession illicite du droit au bail ainsi que de sa demande de condamnation in solidum et précise maintenir sa demande de validation du congé. L’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH sollicite la somme de 13 270.85 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, terme du mois d’avril 2025 inclus.

L’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH expose que Madame [E] [P] n’avait pas de liens familiaux avec Madame [T] [B] et était uniquement une connaissance. Il indique qu’elle ne résiderait plus dans le logement mais qu’elle n’a pas restitué les clés. Il précise qu’il n’y a pas eu de reprise des lieux. Il ajoute qu’à ce jour aucun héritier de Madame [T] [B] ne s’est manifesté. Il déclare que le tuteur n’est plus en charge du dossier.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivré à étude, Madame [E] [P] et Monsieur [Z] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [T] [B] étant décédée le 25 juillet 2023, les demandes à son encontre et à l’encontre de son tuteur, Monsieur [Z] [W], sont nulles.

Sur la demande de validation du congé :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les conditions de délivrance du congé, prévoit que " lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois pour le locataire dont l’état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ".

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [W], tuteur de Madame [T] [B] a donné congé, après autorisation du juge des tutelles, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 juin 2022, en invoquant le bénéfice d’un préavis d’un mois, Madame [T] [B] étant en maison de retraite.

Le congé est un acte qui met fin au contrat de bail par l’expression de la volonté unilatérale d’une partie. Le bail a donc pris fin le 22 juillet 2022, même en l’absence de remise des clés et de restitution des lieux à cette date.

Il convient de constater la validité du congé adressé le 22 juin 2022 et la fin du contrat de bail au 22 juillet 2022 à minuit.

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant de justifier la saisine du juge des référés.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En l’espèce, lors de la sommation interpellative du 05 janvier 2023 jointe, le commissaire de justice indique que Madame [E] [P] lui a déclaré que " Madame [B] [T] a été placée en EPHAD le 03 août 2021. Je suis rentrée dans le logement le 15/03/2022, la porte étant ouverte. Madame [B], quand elle était présente m’autorisait à accéder à son logement ".

Lors de la sommation interpellative et la sommation de quitter les lieux du 22 octobre 2024 versée aux débats, le commissaire de justice indique que Madame [E] [P] lui a répondu qu’elle habitait dans le logement avec son mari et ses trois enfants. Elle a ajouté qu’elle est dans les lieux depuis mars 2022, qu’elle avait les clés de la personne qui était locataire. C’était une amie qui l’hébergeait et qu’elle aidait dans des documents administratifs depuis 2016. Elle montait son dossier de retraite et connait ses enfants en Algérie. Elle a déclaré être occupante sans droit ni titre et ne payer aucun loyer. Elle a ajouté que suite à une convocation au commissariat, c’est EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, le bailleur, qui a refusé de lui faire payer les loyers.

L’acte de signification de l’assignation de 18 mars 2025 indique que le nom de Madame [E] [P] est inscrit sur la boite aux lettres et que l’adresse a été confirmé par le voisinage.

Il est constant que Madame [E] [P] occupe les lieux depuis mars 2022 sans droit ni titre et qu’elle a refusé de rendre les clés et de quitter l’appartement.

L’occupation des lieux par Madame [E] [P] est établie, de même que son défaut de tout droit ou titre d’occupation.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment le sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est établi que par Madame [E] [P] est entrée dans les locaux par voie de fait, il convient ainsi de supprimer le délai de deux mois précité.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’hoMadame, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Son montant est fixé souverainement par le juge.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 juillet 2022 et Madame [E] [P] est occupante sans droit ni titre.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail par le congé à compter du 22 juillet 2022, soit la somme de 412.47 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats, actualisé au 02 mai 2025, que l’arriéré locatif a débuté en septembre 2022, et s’élève aujourd’hui à la somme de 13 187.57 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Madame [E] [P] n’a pas justifié avoir libéré les lieux et rendu les clés avant cette date.

Dès lors, Madame [E] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 13 187.57 euros, au titre des indemnités d’occupation jusqu’au 02 mai 2025, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation échues depuis cette date jusqu’à totale libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification des sommations interpellatives et de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [E] [P] à payer à l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement des demandes de l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH à l’encontre de Madame [T] [B] et Monsieur [Z] [W] ;

CONSTATE que le bail conclu entre l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH et Madame [T] [B] portant sur les locaux situés au [Adresse 3] (Hall G, escalier G, 1er étage, porte 325) a pris fin le 22 juillet 2022 à minuit ;

CONSTATE que Madame [E] [P] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] (Hall G, escalier G, 1er étage, porte 325) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [P] à compter du 22 juillet 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 13 187.57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 mai 2025 échéance d’avril 2025 incluse ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 02 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des sommations interpellatives et de l’assignation ;

DEBOUTE l’E.P.I.C [Localité 8] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04103 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VAQ