TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/03/2025

à : Monsieur [Y] [I]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/03/2025

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08413 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZVZ

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 mars 2025

DEMANDEURS

Madame [S] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 5] ( EMIRATS ARABES UNIS)

représenté par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08413 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZVZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 1996 avec effet au 1er novembre 1996, Monsieur [V] [O] a donné à bail à Monsieur [Y] [I] et Monsieur [F] [C] un ensemble immobilier, composé d’un studio lot n°4096, d’un parking n°5907 et d’une cave (n°4226), situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 2 200 francs, et 545 francs de provisions sur charges.

Suite au décès le 6 novembre 2017 de Monsieur [V] [O], ses deux enfants Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O], sont devenus propriétaires du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du le 22 mars 2023 pour Monsieur [Y] [I] et le 27 mars 2023 pour Monsieur [F] [C], Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] ont signifié à Monsieur [Y] [I] et Monsieur [F] [C] un congé pour vendre et un départ des locataires au plus tard le 31 octobre 2023.

Si Monsieur [F] [C] a libéré les lieux, Monsieur [Y] [I] s’est maintenu dans les lieux après cette date.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] faisaient délivrer une sommation de quitter les lieux au locataire sans délai, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] ont fait assigner Monsieur [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de :

—  Juger que Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] sont recevables en toutes leurs demandes ;

—  Juger que le congé pour vendre a mis un terme au contrat de location conclu le 7 octobre 1996 avec effet au 1er novembre 1996, et ce à compter du 1er novembre 2023 ;

—  Juger que Monsieur [Y] [I] est désormais occupant sans droit ni titre pour occuper le local qui avait été donné à bail ;

—  ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

—  ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues à Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O]  ;

—  condamner Monsieur [Y] [I] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux ;

o la somme de 5 000 euros à titre de sommages et intérêts pour résistance abusive ;

o la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les entiers dépens ;

—  ordonner la capitalisation des intérêts ;

—  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 24 janvier 2025, Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O], représentés par leur conseil, confirment les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] font valoir être les propriétaires indivis du logement objet du présent litige, suite au décès de leur père et que le congé pour vendre délivré le 22 à Monsieur [Y] [I] et le 27 mars 2023 à Monsieur [F] [Y] respecte les modalités de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Y] [I], n’est ni présent, ni représenté sans motif légitime de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative au congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du loi n°2023-668 de la loi du 27 juillet 2023,

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— 

lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— 

lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— 

lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(….)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Les dispoitions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(….)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

(…)

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

(….) V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, les bailleurs produisent le contrat de bail du 7 octobre 1996 avec effet au 1er novembre 1996, pour une durée de 3 ans au moins.

Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] justifient par ailleurs de la délivrance à étude d’un congé pour vendre du 22 mars 2023 à Monsieur [Y] [I] pour un congé du locataire au plus tard le 31 octobre 2023. Le congé fait mention d’une offre de vente d’un montant de 195 000 euros. L’acte comprend également une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé. Le bailleur a respecté les modalités de forme ainsi que les délais légaux (6 mois) de sorte que le congé est régulier en la forme.

Il convient donc de constater la validité du congé pour vendre délivré le 22 et le 27 mars 2023 par Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O].

Le locataire n’a pas fait connaitre son intention d’acquérir le logement dans les délais impartis, à savoir pendant les deux mois du délai de préavis. Par ailleurs, Monsieur [Y] [I], absent à la présente procédure, n’apporte aucun élément justifiant sa présence dans les lieux.

Il s’ensuit que Monsieur [Y] [I] aurait dû quitter le logement au plus tard au 31 octobre 2023. Il n’est pas contesté que Monsieur [Y] [I] n’a pas libéré le logement à cette date et réside toujours actuellement dans le studio. Son maintien est confirmé par la sommation de quitter les lieux en date du 3 juillet 2024 qui confirme que son nom est toujours inscrit sur la boite aux lettres et que l’adresse a été confirmée par un voisin.

Monsieur [Y] [I] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et de tout occupant de son chef.

Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Y] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [I] et les délais de paiement :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 octobre 2023, Monsieur [Y] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [I] à son paiement à compter de 31 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommage et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le locataire n’a pas respecté la fin du contrat de bail, en ne quittant pas les lieux à l’issue du congé pour vendre de sorte qu’il a causé un préjudice aux bailleurs en se maintenant dans les lieux par sa résistance abusive, préjudice qu’il convient toutefois de ramener à de plus justes proportions.

En ces conditions, la demande des bailleurs sera accueillie et Monsieur [Y] [I] sera condamné à verser la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de la dénonciation à la préfecture et le coût de l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 22 mars 2023 à Monsieur [Y] [I] et le 27 mars 2023 à Monsieur [F] [C] par Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] relatif au contrat de bail à usage d’habitation conclu avec Monsieur [Y] [I] et Monsieur [F] [C] le 7 octobre 1996 avec effet au 1er novembre 1996 entre concernant les locaux situés [Adresse 4], et la fin du contrat de bail au 31 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE que Monsieur [Y] [I] est occupant sans droit ni titre dudit logement à compter du 31 octobre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [I] à compter du 31 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Madame [S] [O] et Monsieur [L] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de la sommation de quitter les lieux, et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE