TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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N° RG 25/50490 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6VRW

N°: 13

Assignation du :

13 Janvier 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

Procédure RG 25/50490:

DEMANDERESSE

La Société B.BETTER, société par actions simplifiée

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Laure DIU-LAMBRECHTS, avocate au barreau de PARIS – #G833

DEFENDERESSES

La S.C.I. [Adresse 6], représentée par la société WALTER WAINSTOK IMMOBILIER

C/O SOCIETE WALTER WAINSTOK IMMOBILIER

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par de la SCP Bernard FAVIER Avocats, prise en la personne de Maître Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS – #P0165

3 Copies exécutoires

+ 1 Copie (expert)

délivrées le:

Procédure RG 25/52081:

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 6], représentée par la société WALTER WAINSTOK IMMOBILIER

C/O SOCIETE WALTER WAINSTOK IMMOBILIER

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par de la SCP Bernard FAVIER Avocats, prise en la personne de Maître Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS – #P0165

DEFENDERESSES

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL HUGUES DE LA VAISSIERE

C/O CABINET HUGUES DE LA VAISSIERE

[Adresse 14]

[Localité 13]

représentée par la SELEURL FORESTIER AVOCATS, prise en la personne de Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS – #R0197

La S.C.I. MAGNUM

[Adresse 4]

[Localité 12]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

La SCI du [Adresse 6] est propriétaire des lots 2, 16 et 25 de l’immeuble sis [Adresse 7].

Selon acte sous seing privé en date du 28 octobre 2013, la SCI du [Adresse 6] a conclu avec la société Homies un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 7] pour une durée de 3/6/9 ans à compter du 1er février 2014 moyennant un loyer de 45.000 euros payable trimestriellement à terme à échoir et en 4 termes égaux.

Selon acte du 15 juin 2021, la société Homies a cédé son fonds de commerce à la société B.Better.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la société B.Better a assigné la SCI du [Adresse 6] en référé devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— lui voir enjoindre de communiquer les informations relatives aux travaux réalisés sur les trois dernières années et prévus dans les trois prochaines années par la copropriété, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de 10 jours après signification de l’ordonnance,

— lui voir enjoindre de procéder à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour qu’il soit procédé aux votes et à la mise en oeuvre des travaux listés dans l’assignation sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de 10 après la signification de l’ordonnance,

— lui voir enjoindre de procéder à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour qu’un expert structure soit mandaté en vue de la réalisation de sondages concernant les fissures évolutives affectant les sols, murs et planchers, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard après signification de l’ordonnance,

— la voir condamner à faire réaliser les travaux de mise aux normes du local sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir,

— la voir condamner au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SCI du [Adresse 6] a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la SCI Magnum aux fins d’obtenir, après jonction avec le dossier enregistré sous le numéro de RG 25-50490:

— de voir enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de 2 mois après l’ordonnance de:

réouvrir le soupirail situé en parties communes;déposer ler carrelage et purger les enduits et peintures aux murs dans les parties communes des caves;mettre en place un système de ventilation mécanique;créer un édicule de ventilation maçonné dans la cour.

— de voir enjoindre à la SCI Magnum, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de deux mois après signification de l’ordonnance, de réouvrir le soupirail situé en parties privatives du lot n°1 et de rétablir son cheminement entre l’ouverture en façade et la cave.

A titre subsidiaire, la SCI du [Adresse 6] sollicite une expertise.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 et sa condamnation aux dépens.

***

Lors de l’audience du 6 juin 2025, la société B. Better abandonne ses premières demandes et maintient:

— sa demande de condamnation de la SCI du [Adresse 8] à faire réaliser les travaux de mise aux normes du local soit la reprise des installations de plomberie, du réseau électrique, du réseau d’approvisionnement en gaz et du système de ventilation et d’extraction de la cuisine du local sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai d’un mois après signification de l’ordonnnance, et ce uniquement dans l’hypothèse où une expertise ne serait pas ordonnée,

— sa demande de condamnation de la SCI du [Adresse 6] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle sollicite en outre être dispensée du paiement des loyers pour la période de février à juin 2025 et à compter de juillet 2025, l’autorisation de ne payer que 54 % des loyers.

A l’appui de ses prétentions, la société B. Better fait valoir que peu après son entrée dans les lieux, des problèmes d’infiltrations sont apparus, puis d’affaissement des sols, puis de parasites. Elle explique que les travaux urgents préconisés par l’architecte de la copropriété n’ont jamais été réalisés et que les désordres se sont aggravés.

Elle confirme qu’une expertise permettrait de déterminer l’origine des désordres et la réalité des travaux à effectuer.

Elle ajoute que les désordres ne lui permettent pas d’exploiter le local dans son intégralité.

***

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience du 6 juin 2025, la SCI du [Adresse 8] sollicite:

— la condamnation de la société B. Better sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à réouvrir le soupirail situé dans le lot n°2 et à rétablir son cheminement entre entre l’ouverture en façade et la cave, dans les deux mois de l’ordonnance à intervenir,

— la condamnation de la société B. Better sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à procéder à la dépose du dallage du sol des caves privatives qui lui sont loués et au remplacement de ce dallage par un revêtement type graviers/nid d’abeille, dalles sur plots ou équivalent, dans les deux mois de l’ordonnance à intervenir,

— voir enjoindre le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de 2 mois après l’ordonnance à intervenir de:

réouvrir le soupirail situé en parties communes;déposer le carrelage et purger les enduits et peintures aux murs dans les parties communes des caves;mettre en place un système de ventilation mécanique;créer un édicule de ventilation maçonné dans la cour.

— de voir enjoindre à la SCI Magnum, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de deux mois après signification de l’ordonnance, de réouvrir le soupirail situé en parties privatives du lot n°1 et de rétablir son cheminement entre l’ouverture en façade et la cave.

A titre subsidiaire, la SCI du [Adresse 6] sollicite une expertise.

En tout état de cause, elle sollicite:

— la condamnation de la société B. Better à lui payer la somme de 24.938,65 euros au titre des avis d’échéance de février à juin 2025 inclus,

— enjoindre à la société B. Better sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, de communiquer dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, les éléments relatifs aux travaux réalisés en octobre/novembre 2024 dans les locaux loués, énumérés par Monsieur [W] dans son rapport des 20 septembre et 15 novembre 2024,

— le débouté de la société B. Better,

— la condamnation in solidum de la société B. Better et du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— se voir dispenser de la participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’appui de ses prétentions, la SCI du [Adresse 8] s’oppose à l’exception d’inexécution soulevée par la demanderesse estimant que le non respect de l’obligation de délivrance n’est pas démontré et que dans cette hypothèse il s’agirait d’une réponse non proportionnée puisque le local reste exploité et ouvert au public.

Elle rappelle le bail aux termes duquel les travaux de mise en conformité et d’entretien sont à la charge du preneur.

Elle ajoute avoir immédiatement sollicité le syndicat des copropriétaires.

Elle précise que de mutliples origines peuvent expliquer les désordre.

***

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sollicite dire n’y avoir lieu à référé concernant les demandes de réalisation de travaux sous astreinte formulées à son égard.

Il formule à titre subsidiaire toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise et sollicite que les frais soient à la charge de la SCI du [Adresse 6].

Il sollicite la condamnation de la SCI du [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres trouvent leur origine dans les parties privatives et les parties communes.

Il prétend que la SCI du [Adresse 6] ne justifie ni d’un trouble manifestement illicite ni d’un dommage imminent.

***

La SCI Magnum ne s’est pas constituée.

***

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

1/ Sur les demandes de travaux

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la demande principale de condamnation de la SCI du [Adresse 8] à faire réaliser les travaux de mise aux normes du local et les demandes reconventionnelles tendant à la condamnation de la société B. Better à réouvrir le soupirail et à rétablir son cheminement, à procéder à la dépose du dallage du sol des caves privatives et à son remplacement ainsi que tendant à voir enjoindre le syndicat des copropriétaires de réouvrir le soupirail situé en parties communes, déposer ler carrelage et purger les enduits et peintures aux murs dans les parties communes des caves, mettre en place un système de ventilation mécanique et créer un édicule de ventilation maçonné dans la cour sont toutes liées aux désordres dénoncés par la demanderesse. S’il est acquis aux débats que ces désordres existent, chacune des parties produit des rapports, procès verbaux de constats ou notes techniques démontrant une multiplicité d’origines possibles. Il apparaît ainsi prématuré de faire droit aux demandes de travaux, en l’absence de toute certitude sur l’origine réelle des désordres et il convient d’ordonner au préalable une expertise comme suit au présent dispositif.

L’Expert ainsi désigné prendra connaissance de l’ensemble des documents utiles en ce compris les éléments relatifs aux travaux effectués en octobre et novembre 2024 dans les locaux loués, énumérés par Monsieur [W] dans son rapport des 20 septembre et 15 novembre 2024, et la SCI du [Adresse 6] sera déboutée de sa demande de communication en ce sens.

2/ Sur la demande de dispense et de réduction de loyers

Aux termes de l’article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engangement.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les désordres allégués n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés puisque le restaurant exploité a continué à recevoir du public. La demande de dispense de paiement des loyers pour la période de février à juin 2025 et de réduction des loyers à compter de juillet 2025 sera donc rejetée et la société B.Better condamnée au paiement de la somme de 24. 938,65 euros, correspondant aux loyers de février à juin 2025 selon décompte locatif versé aux débats. Il appartiendra le cas échéant ultérieurement à la société B.Better de faire valoir l’éventuel préjudice de jouissance qui serait évoqué par l’Expert.

3/ Sur les autres demandes

Aucune circonstance particulière ne justifie de dispenser la SCI du [Adresse 6] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et celle-ci sera déboutée de ce chef de demande.

Il convient de laisser à la charge de chacune des parties ses propres dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mixte réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Ordonnons la jonction des dossiers 25-52081 et 25-50490;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 3]

[Localité 12]

☎ :[XXXXXXXX02]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres allégués dans l’assignation relatifs aux infiltrations dans les locaux donnés à bail sis [Adresse 7] et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par moitié par la société B.Better et par la SCI du [Adresse 6] à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 3 septembre 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 3 mars 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Sursoyons à statuer sur l’ensemble des demandes relatives aux travaux dans l’attente;

Condamnons la société B.Better au paiement à la SCI du [Adresse 6] de la somme de 24.938,65 euros (vingt quatre mille neuf cent trente huit euros soixante cinq centimes) au titre des échéances impayées de février à juin 2025;

Déboutons la société B.Better de sa demande de dispense du paiement des loyers pour la période de février à juin 2025;

Déboutons la société B.Better de sa demande de réduction des loyers à compter de juillet 2025;

Déboutons la SCI du [Adresse 7] de sa demande de communication par la société B.Better des éléments relatifs aux travaux effectués en octobre/novembre 2024 dans les locaux loués énumérés par Monsieur [W] dans son rapport des 20 septembre et 15 novembre 2024;

Déboutons la SCI du [Adresse 7] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure;

Laissons à la charge de chacune des parties ses propres dépens;

Déboutons la société B.Better de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboutons la SCI du [Adresse 6] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboutons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 16] le 03 juillet 2025.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 17]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX015]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [G] [N]

Consignation : 5.000 €

2. 500 € pour La Société B.BETTER,

2.500 € pour La SCI du [Adresse 6]

le 03 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 03 Mars 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.