TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/51821

N° Portalis 352J-W-B7J-C7EEN

N° : 9

Assignation du :

27 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juin 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [P] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Loïc ALVAREZ, avocat au barreau de PARIS – #L0111

DEFENDERESSE

S.A.S. BRT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien SERVADIO de la SELEURL S & L, avocats au barreau de PARIS – #J0129

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 19 juillet 2018, Monsieur [P] [I] a donné à bail commercial à la sociétépar actions simplifiée BRTC des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 29 400 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 1er juillet 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 12 360 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 inclus, augmentée d’une clause pénale et du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 27 février 2025, Monsieur [I] a attrait la société BRTC devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir, essentiellement, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société BRTC et de tous occupants de son chef des lieux loués, et la voir condamnée au paiement de diverses sommes, aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 21 mai 2025, Monsieur [I], par l’intermédiaire de son conseil, maintient les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. En réponse à l’argumentation adverse, il affirme inopérante la question du reversement de la taxe sur la valeur ajoutée par son client. Affirmant avoir été patient et avoir multiplié les tentatives de recouvrement amiable de sa créance, il s’oppose à tout délai de paiement.

Soutenant oralement les prétentions formulées dans ses écritures, la société BRTC entend voir :

— à titre principal : juger qu’il existe une contestation sérieuse aux demandes adverses, les rejeter ;

— à titre subsidiaire : renvoyer l’ensemble des parties à une audience de règlement amiable ;

— à titre infiniment subsidiaire :

* rejeter les demandes formulées par Monsieur [I] ;

* octroyer à la société BRTC des délais de paiement permettant un règlement fractionné de la dette, sur une période de 24 mois ;

* rejeter la demande formulée au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de renvoi en audience de règlement amiable

Aux termes de l’article 774-1 du code de procédure civile :

« Le juge saisi d’un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi.

Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge ».

En l’espèce, il n’apparaît pas opportun d’orienter ce dossier en audience de règlement amiable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 1er juillet 2024 à la société BRTC vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 12 360 euros, selon décompte annexé à l’acte duquel il ressort que cette somme correspond aux loyers, provisions sur charges et TVA y-afférente relatifs aux mois d’août 2023, septembre 2023, novembre 2023 et avril 2024.

La société BRTC conteste l’exigibilité partielle des sommes appelées dans le commandement de payer, faisant valoir que le bailleur ne lui a pas communiqué de quittances de loyer et ne justifie pas du reversement de la TVA qu’il collecte.

Le bail du 19 juillet 2018 stipule en son article V-2 que le bailleur est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée et que le montant des loyers et charges figurant dans l’acte sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée.

En conséquence, l’obligation pesant sur la société preneuse de s’acquitter du montant du loyer et des provisions sur charges, ainsi que de la taxe sur la valeur ajoutée sur ces sommes, est établie, l’éventualité d’une fraude fiscale alléguée par la société BRTC relevant des relations entre le Trésor Public et Monsieur [I]. Par ailleurs, si la société BRTC déplore n’avoir jamais reçu de quittance de loyers et charges, elle ne démontre aucunement, ainsi qu’elle l’allègue, en avoir formulé la demande précédemment à la communication de ses conclusions dans le cadre de la présente instance. En tout état de cause, la circonstance d’un défaut de communication de quittances par le bailleur ne saurait faire échec à l’obligation pesant sur le locataire de payer les loyers.

Ces contestations ne revêtent en conséquence pas de caractère sérieux.

Il ressort des écritures des parties, concordantes sur ce point, que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [I] sollicite le paiement provisionnel de la somme de 13782,68 euros, correspondant, selon le décompte annexé au commandement, à :

— la somme de 12 360 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— la somme de 1 236 euros au titre d’une clause pénale ;

— la somme de 186,68 euros au titre du coût du commandement de payer.

La société défenderesse se reconnaît débitrice de ces sommes et justifie du virement de la somme de 250 euros opéré au profit du bailleur le 12 mai 2025. La dette s’élève ainsi à 13532,68 euros, incluant l’échéance afférente au mois d’avril 2024.

Aussi la société BRTC sera-t-elle condamnée à verser à Monsieur [I] la somme de 13532,68 euros à titre provisionnel.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article L145-41 alinéa second, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique dramatique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société BRTC sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; le bailleur s’y oppose, soulignant l’ancienneté de la dette et la multiplicité des procédures en recouvrement et affirmant que le loyer constitue un complément de retraite nécessaire.

Le commandement de payer du 1er juillet 2024 porte sur des loyers et charges impayés afférents aux mois d’août 2023, de septembre 2023, de novembre 2023 et d’avril 2024, liste qui démontre que le locataire n’a pas totalement cessé de régler les loyers, y compris dans la période précédant immédiatement la délivrance du commandement. Par ailleurs, la société BRTC justifie avoir mis en place un virement automatique destiné à apurer progressivement sa dette, ce préalablement à l’audience.

Par ailleurs, si Monsieur [I] invoque de nombreuses tentatives de recouvrement, il ne verse aux débats aucun décompte postérieur à celui annexé au commandement de payer, pas plus qu’il ne produit de pièce permettant l’appréhension globale des rapports financiers entre les parties. Par ailleurs, il ne justifie aucunement des besoins qu’il allègue.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, la fixation d’une part d’indemnité d’occupation supérieure au revenu locatif -susceptible de s’analyser en une clause pénale pouvant donner lieu à réduction par le juge du fond- ne pouvant être accueillie par le juge des référés, juge de l’évidence.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale, susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société BRTC doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la société BRTC sera tenue au paiement d’une somme que l’équité commande de limiter à 1000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par Monsieur [I].

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu de renvoyer les parties en audience de règlement amiable ;

CONSTATONS la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er août 2024 à minuit ;

CONDAMNONS par provision la société BRTC à payer à Monsieur [I] la somme de 13 532,68 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société BRTC verse à Monsieur [I] la somme de treize mille cinq cent trente-deux euros et soixante-huit centimes (13 532,68 euros) en vingt-trois versements mensuels d’un montant de cinq cent soixante-trois euros et quatre-vingt-six centimes (563,86 euros) suivis d’un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société BRTC des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 3] et de tous occupants de son chef,

— la société BRTC devra payer à Monsieur [I], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société BRTC aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la société BRTC à payer à Monsieur [I] la somme de mille euros (1000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 25 juin 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT