TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00448

N° RG 25/01716 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5RS

Le 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 22 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH,

Dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Katell GOURGAND, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [L] [U],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 27 juin 2024 et prenant effet le 5 juillet 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [L] [U] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 8]) à [Localité 9] moyennant un loyer d’un montant de 355,68 € par mois sans charges.

Depuis le mois de septembre 2024, les résidents de l’immeuble rapportent auprès du bailleur les nuisances sonores, les insultes et les agressions verbales de la part de Madame [L] [U].

Par LRAR en date du 20 février 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [L] [U] de cesser les agissements portant atteinte à la tranquillité des lieux, et à défaut, l’a informé qu’une procédure de résiliation du bail serait engagée.

Par acte du 31 juillet 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

• RECEVOIR TERRES D’ARMOR HABITAT en son acte introductif d’instance et l’y déclarant bien fondé ;

• CONSTATER l’existence de troubles anormaux de voisinage ;

• En conséquence, PRONONCER la résiliation du contrat de bail consenti entre TERRES D’ARMOR HABITAT et Madame [L] [U] ;

• ORDONNER en tant que besoin, le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant et/ou garnissant les lieux dans un garde meubles que le Juge désignera ou dans tout autre lieu aux frais du locataire ;

• ORDONNER l’expulsion de Madame [L] [U] et de tout occupant de son chef du logement d’habitation, huit jours après le prononcé de la décision ;

• CONDAMNER Madame [L] [U] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux loués, conformément aux dispositions des articles 1353 et 1354 du Code Civil ;

• CONDAMNER Madame [L] [U] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER Madame [L] [U] aux entiers dépens ;

• ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue le 22 septembre 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes figurant dans l’assignation. Elle a précisé que Madame [L] [U] était venue à l’audience avant de repartir. Elle a sollicité une expulsion dans un délai de 8 jours au regard des circonstances de l’espèce.

Madame [L] [U], bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le dossier a été mis en délibéré au 21 novembre 2025

EXPOSÉ DES MOTIFS

Il résulte des dispositions des articles 472 du Code de procédure civile que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Conformément aux dispositions des articles 467, 473 et suivants, 750 et 758 du Code de procédure civile, L211-1 et suivants, R.221-3 et suivants du Code de l’organisation judiciaire et au vu du montant du litige, de sa nature, du mode de citation des parties et de leur comparution, le jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

1 – Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute qu’ « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En ce sens, l’article 1729 du Code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Le contrat de location prenant effet le 5 juillet 2024 entre les parties précise « En cas d’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations, notamment dans le cas du non-respect de l’obligation d’user paisiblement les lieux loués, Terres d’Armor Habitat pourra demander la résiliation judiciaire du contrat : Troubles anormaux de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée ».

* * *

En l’espèce, conformément aux dispositions légales et contractuelles, Madame [L] [U] est tenue d’user paisiblement des lieux loués et de ne pas troubler la tranquillité et la sécurité de l’immeuble, sous peine de résiliation du contrat.

Or, il ressort des éléments produits par le bailleur que des troubles anormaux du voisinage ont été dénoncés par des voisins et imputés à Madame [L] [U].

Les troubles ainsi dénoncés par les voisins directs de Madame [L] [U] sont :

— des nuisances sonores : voix forte, des cris, des pleurs de bébés, des coups dans les murs, des aboiements de chien (pièce CPAM n°2, 8, 13, 16 et 17) ;

— des troubles de violences : insultes, menaces, intrusion dans l’immeuble de personnes alcoolisées (pièces n°7, 10 et14

Ces troubles ont débuté au mois de septembre et octobre 2024, comme en témoignent les attestations des occupants de l’immeuble (pièces 2,7,8 et 10).

De plus, le 15 février 2025, un locataire a subi une agression physique de la part du compagnon de Madame [L] [U] résidant avec elle, comme en attestent le certificat médical de constatations de coups et blessures établi le même jour, prévoyant une incapacité totale de travail (ITT) de 3 jours, ainsi que le procès-verbal d’audition du 16 février 2025 (pièces 17, 18, 19,20,21,22 et 23).

Malgré les démarches entreprises par le bailleur en vue de rencontrer la locataire, les réclamations des locataires se sont multipliées au cours des mois de janvier et février 2025 (pièces 3,4,9,11,12). Il apparait ainsi clairement que les nuisances sonores se sont maintenues, notamment du fait des chiens de la locataire, et que des insultes à l’encontre des locataires ont continué d’être proférées par Madame [L] [U] (pièces 13,14,16 et 20).

Malgré la mise en demeure par LRAR en date du 20 février 2025, adressée à Madame [L] [U] pour cesser les troubles et lui informer qu’une procédure de résiliation du bail serait engagée en cas de réitération (pièce 24), les troubles ont perduré avec de nouvelles altercations dans la nuit des 24 et 25 février 2025, incluant une bagarre dans les parties communes et l’agression d’un homme au couteau sur le palier de l’appartement de Madame [U] (pièces 25 et 26).

De nouvelles réclamations émanant de plusieurs locataires ont été enregistrées au mois d’avril et mai 2025, faisant état de musique forte la nuit, d’insultes et de menaces (pièces 27, 28, 29 et 30).

Les procès-verbaux d’audition des 18 et 24 juin 2025 confirment les tapages nocturnes avec une musique très forte jusqu’à trois ou quatre heures du matin, ainsi que les aboiements des chiens (pièces 34 et 35).

Ainsi, les troubles rapportés sont continus, permanents et répétitifs. Ces troubles se poursuivent malgré les tentatives de résolution amiable mises en œuvre par le bailleur.

Il en résulte que l’ampleur et la répétition des troubles de voisinage commis par Madame [L] [U] constituent des violations particulièrement graves et renouvelées de ses obligations de locataire, telles que définies par la loi du 6 juillet 1989. Les troubles anormaux de voisinage sont donc suffisamment caractérisés.

En conséquence, il est justifié de prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 27 juin 2024 et prenant effet le 5 juillet 2024 entre Madame [L] [U] et l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, à compter du présent jugement.

Il convient, à défaut de départ volontaire des lieux occupés, d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Au regard de la gravité de ses manquements à ses obligations, il est juste d’ordonner la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion pourra donc avoir lieu dans un délai de 15 jours suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT pourra procéder au transfert et à la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant ou garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du bailleur et aux frais de Madame [L] [U].

Madame [L] [U] sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

2–Sur les demandes accessoires

Madame [L] [U], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

Madame [L] [U] sera également condamnée à verser 500 € à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT recevable en son acte introductif d’instance et le déclarant bien-fondé ;

CONSTATE l’existence de troubles anormaux de voisinage ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail consenti signé le 27 juin 2024 et prenant effet le 5 juillet 2024 entre Madame [L] [U] et l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [L] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de 15 jours suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux à l’issu de la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du code de procédure civile d’exécution ;

ORDONNE en tant que de besoin, le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant et / ou garnissant les lieux dans un garde meubles au choix de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT et aux frais de Madame [L] [U] ;

CONDAMNE Madame [L] [U] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [L] [U] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 21 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à l’Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par LS à [L] [U]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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