TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [G]

[B] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-michel LATU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07445 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R3J

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DZI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-michel LATU, avocat au barreau de PARIS, Toque : A0047

DÉFENDEURS

Madame [K] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 février 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07445 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R3J

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 août 2022, la S.C.I DZI a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [G] et M. [B] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 3, porte gauche), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1130 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 750 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [G] et M. [B] [T] le 18 mars 2024.

Par assignations du 23 juillet 2024, la S.C.I DZI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [G] et M. [B] [T], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 8 jours à compter du jugement à intervenir, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges (soit 1280 euros par mois), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à libération des lieux, le 1er de chaque mois,

—  7 070 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée initialement à l’audience du 18 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 08 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 novembre 2024, la S.C.I DZI, représentée par son conseil, se référant aux conclusions signifiées aux parties et visées par le greffe le 29 octobre 2024, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2024, s’élève désormais à 12 190 euros. La S.C.I DZI sollicite également le prononcé d’une astreinte de 200 euros par jour de retard nassortissant l’expulsion des défendeurs. Elle considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La S.C.I DZI s’oppose au renvoi. De plus, elle expose qu’elle a essayé de garder contact avec les locataires mais qu’il n’y a jamais eu de réponse. Elle indique qu’il y a eu des problèmes de paiement en 2023. Un versement de 2 800 euros a été reçu au mois de mai 2024 mais la dette a augmenté de manière exponentielle en 2024.

M. [B] [T] expose qu’il a changé d’occupation professionnelle, il y a six mois et qu’il a eu des problèmes personnels. Il indique qu’avec sa compagne, ils ont rencontré une période assez creuse. Il a fait une formation dans une autre branche et d’ici la fin de l’année, il pourra s’acquitter de la dette après le versement d’un virement attendu. Concernant les revenus, M. [B] [T] indique qu’ils sont irréguliers, ils dépendent des clients et Mme [K] [G] perçoit un salaire de 2 125 euros mais elle a à sa charge sa mère.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [K] [G] et M. [B] [T] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [B] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025 et prorogée au 05 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I DZI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 750 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [K] [G] et M. [B] [T] sont irréguliers et ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

De plus, Mme [K] [G] et M. [B] [T] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I DZI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [K] [G] et M. [B] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

De plus, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.C.I DZI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2024, Mme [K] [G] et M. [B] [T] lui devaient la somme de 12 190 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 7070 euros, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024.

Mme [K] [G] et M. [B] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 070 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1280 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I DZI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [G] et M. [B] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la S.C.I DZI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 août 2022 entre la S.C.I DZI, d’une part, et Mme [K] [G] et M. [B] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 3, porte gauche) est résilié depuis le 16 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [K] [G] et M. [B] [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [K] [G] et M. [B] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] (étage 3, porte gauche) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la S.C.I DZI de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [G] et M. [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1280 euros (mille deux cent quatre-vingts euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [G] et M. [B] [T] à payer à la S.C.I DZI la somme de 12 190 euros (douze mille cent quatre-vingt-dix euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 070 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [G] et M. [B] [T] à payer à la S.C.I DZI la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [G] et M. [B] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 mars 2024 et celui des assignations du 23 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 05 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge