TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Virginie BOUILLIEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 5]-[Localité 7] SIMON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00886 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64TC

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 29 avril 2025

DEMANDEUR

COALLIA

Association dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître François-Luc SIMON de la SELARL SIMON ASSOCIES-Selarl Inter-barreaux, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P.411

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [I]

RESIDENCE [9]

[Adresse 1]

Chambre n°A 06610

[Localité 4]

représenté par Maître Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E607 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-002991 du 31/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00886 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64TC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 avril 2018, l’association COALLIA a consenti à Monsieur [X] [I] un contrat de résidence portant sur un logement meublé (logement n°A 06610) dans le foyer-logement situé [Adresse 2].

Des redevances étant demeurés impayées, l’association COALLIA a mis en demeure le résident de payer la somme de 2480,75 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif visant la clause résolutoire contractuelle, par lettre du 27 mars 2024, signifiée le 29 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties, ou prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [X] [I] à lui payer la somme de 7131,75 € au titre de l’arriéré de redevances, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner Monsieur [X] [I] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance courante,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre à payer les dépens.

A l’audience du 10 février 2025, l’association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé à la somme de 7604,63.

Au soutien de ses prétentions, elle reproche au défendeur de ne pas régler sa redevance au terme convenu.

Monsieur [X] [I] s’est opposé aux demandes et a sollicité subsidiairement des délais de paiement de deux ans et la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais pour quitter les lieux de deux ans et le rejet de l’exécution provisoire.

Il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions du défendeur pour l’exposé des moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [I] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [6]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte notamment de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 13 avril 2018 contient une clause résolutoire en cas d’inexécution d’une obligation du contrat de résidence (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a régulièrement été signifiée au défendeur le 29 mars 2024, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 2480,75 €.

Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à deux mois au moins d’arriéré de redevances et que Monsieur [X] [I] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois. L’association COALLIA est donc bien fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat de résidence au 30 avril 2024, un mois après signification au résident de la lettre du 27 mars 2024.

Monsieur [X] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement est rejetée, l’article 24 de la loi du 1er juillet 1989 qui prévoit cette faculté n’étant pas applicable au présent litige.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d’un commandement de quitter les lieux, la demande de suppression de ce délai étant rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Monsieur [X] [I] invoque dans les motifs de ses conclusions l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution selon lequel « lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. »

Toutefois, il ne demande pas dans les motifs de ses conclusions de prorogation de ce délai mais demande au terme du dispositif de ses conclusions un délai de deux ans pour quitter les lieux ce qui ne correspond pas aux dispositions légales susvisées, la demande devant donc être requalifiée.

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions "

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, les délais écoulés depuis la résiliation du bail justifient de rejeter cette demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre des redevances et de l’indemnité d’occupation, et la demande de délais de paiement

Monsieur [X] [I] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du contrat crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

L’association COALLIA produit ainsi un décompte démontrant que Monsieur [X] [I] restait lui devoir la somme de 7604,63 euros à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation échues à cette date.

Les captures d’écran relatives aux paiements supplémentaires qu’invoque Monsieur [X] [I] ne permettent pas d’établir des paiements effectifs à déduire de ce montant.

Monsieur [X] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 7604,63 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Le décompte produit permet de relever enfin que Monsieur [X] [I] n’est pas en mesure de régler la seule redevance courante et a fortiori une mensualité d’apurement supplémentaire. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie en revanche de rejeter la demande de l’association COALLIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 13 avril 2018 entre l’association COALLIA et Monsieur [X] [I] portant sur le logement n°A 06610 dans le foyer-logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 avril 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [X] [I] de libérer de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à verser à l’association COALLIA la somme de 7604,63 au titre de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à verser à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

DEBOUTE l’association COALLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge