TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e MOGAADI

■

Charges de copropriété

N° RG 23/03464

N° Portalis 352J-W-B7H-CY23L

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé au [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet CPH IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0601

DÉFENDERESSE

S.C.I. ELDAV

[Adresse 3]

[Localité 7]

non représentée

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03464 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY23L

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Inès SOUAMES, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière ELDAV (la SCI) est propriétaire des lots n°4011 et 4012 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] a adressé à la SCI le 18 octobre 2022 une mise en demeure de payer la somme principale de 16.520,15 euros au titre de charges et appels travaux impayés.

Soutenant que cette mise en demeure était restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 24 février 2023, demandant au tribunal, au visa des dispositions des articles 10, 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 du code civil et 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

Condamner la société SCI Eldav à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé au [Adresse 5] les sommes suivantes :

-16.864,71 euros au titre des charges de copropriété due au 1er trimestre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2022 sur la somme de 16.520,15 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

-3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

-3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner la société SCI Eldav aux entiers dépens.

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation a également fait l’objet d’une signification à tiers présent au domicile. Toutefois, la SCI Eldav n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été close le 25 avril 2024, plaidée le 11 décembre 2024 et mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, étant rendue en premier ressort vu le montant des demandes formées, le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux arrêtés au 1er trimestre 2023 pour un montant total de 16.864,71 euros.

A l’appui de sa demande, il produit :

— un extrait de matrice cadastrale selon laquelle la SCI est propriétaire des lots n° 4011 et 4012 au [Adresse 1] ;

— les appels de fonds et de travaux adressés à la SCI pour la période arrêtée au 1er janvier 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 janvier 2013, 23 juin 2014, 29 juin 2015, 19 mai 2016, 18 mai 2017, 22 mai 2018, 20 mai 2019, 14 octobre 2020, 29 juin 2021, et 29 juin 2022 portant approbation des comptes des exercices 2013 à 2021 et votant les budgets prévisionnels 2014 à 2023 ;

Cependant, il ressort du décompte actualisé que la somme de 1.680,89 euros figurant au titre de « reprise Nexity au 01/07/2013 » n’est pas justifiée. Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision sur la nature de cette dépense de sorte qu’elle sera déduite des charges dues.

En outre, des frais de relance, de mise en demeure et de « vacation assignation » d’un montant total de 258 euros ont été imputés mais ne correspondent pas à des charges de copropriété. Ils seront également déduits.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 14.925,82 euros, qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI Eldav à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.925,82 euros avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de la mise en demeure.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant : des frais de relance pour un montant de 42 euros à deux reprises ; des frais de mise en demeure pour 42 euros à deux reprises et des frais de « vacation assignation » d’un montant de 90 euros.

Les honoraires du syndic s’agissant du traitement de l’assignation, qui relève des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03464 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY23L

S’agissant des frais de relance et de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats qu’une seule mise en demeure produite accompagnée de son bordereau de réception. Par conséquent, seule la somme de 42 euros sera retenue.

En conséquence, la SCI Eldav sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts, mais ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que la défaillance du requis est à l’origine de difficultés de trésorerie ou a directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Eldav, partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI Eldav à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 14.925,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au premier trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2022 ;

CONDAMNE la SCI Eldav à payer au syndicat des copropriétaires Parking Italie Vandrezanne situé au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03464 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY23L

REJETTE le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires Parking Italie Vandrezanne situé au [Adresse 4] représenté par son syndic au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] situé au [Adresse 4] représenté par son syndic de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Eldav ;

CONDAMNE la SCI Eldav aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI Eldav à payer au syndicat des copropriétaires Parking Italie Vandrezanne situé au [Adresse 4] représenté par son syndic la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 06 Mars 2025.

La Greffière La Présidente