TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00037 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V4CX

Minute : 26/00016

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame ZIMMER, Juge

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE

société anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 382 900 942 dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilés en cette qaulité audit siège,

représentée par M^e Loren MAQUIN-JOFFRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC112, avocat postulant et par M^e Laure HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS vestiaire : R109, avocta plaidant

DEBITEUR SAISI

LA S.C.I. JW

Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 835 223 280 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mehdi KEDDER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 126 et par M^e Charlotte LINKENHELD, avocta au barreau de PARIS, avocat plaidant

CREANCIERS INSCRITS :

LE SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DU CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 5]

[Adresse 3]

non comparant

DEBATS : Audience publique du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 29 janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 27 novembre 2024 et publié le 10 janvier 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de Créteil sous le volume 2025 S n° 8, la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE (ci-après « le créancier poursuivant ») a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à la SCI JW (ci-après « la débitrice saisie ») situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mars 2025, le créancier poursuivant a fait assigner la débitrice saisie à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil du 15 mai 2025 afin d’obtenir la vente forcée de l’immeuble saisi.

Par exploit signifié à étude le 11 mars 2025, le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation au Service des Impôts des Particuliers de [Localité 4], créancier inscrit, lequel n’a pas déclaré sa créance.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 10 mars 2025.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, la SCI JW demande au juge de l’exécution :

— réputer la clause de résiliation du contrat de prêt souscrit par elle le 20 mars 2019 auprès de la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE non écrite,

— en conséquence, enjoindre à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE de produire un décompte des sommes dues au mois d’octobre 2025 inclus et intégrant les sommes perçues de la société NAB,

— autoriser la SCI JW à procéder à la vente amiable du bien au prix minimum de 600.000 euros,

— condamner la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais de la procédure de saisie immobilière.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 8 décembre 2025, la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE demande au juge de l’exécution :

— la dire recevable et fondée en ses demandes,

— en conséquence, débouter la SCI JW de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause d’exigibilité anticipée du prêt,

— mentionner le montant de sa créance à la somme de 306.829,81 euros arrêtée au 23 octobre 2024 outre les intérêts postérieurs calculés au taux de 2,10% majorés de 3 points jusqu’au jour du parfait paiement sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution,

— à titre subsidiaire, réputer non écrite la clause des conditions générales du prêt immobilier incluse dans l’acte notarié du le 20 mars 2019 intitulée « exigibilité anticipée – déchéance du terme » en sa seule stipulation suivante « en cas de non-paiement à bonne date d’une somme quelconque devenue exigible au titre du présent contrat »,

— fixer sa créance à la somme de 54.079,12 euros,

— en tout état de cause, autoriser la vente amiable des biens saisis,

— fixer à 600.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu,

— dire que le prix de vente de l’immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la Caisse des dépôts et consignations,

— taxer, les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant,

— dire que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce, en sus du prix de vente,

— fixer la date à laquelle l’affaire sera rappelée,

— débouter la SCI JW de toutes ses autres demandes fins et conclusions,

— condamner la SCI JW, au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 18 décembre 2025.

La débitrice saisie, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes, conformément à ses dernières écritures.

Le créancier poursuivant, représenté par son conseil, maintient les termes de ses conclusions.

Il indique ne pas s’opposer à la demande de vente amiable.

Bien que régulièrement cité, le Service des Impôts des Particuliers de [Localité 4], créancier inscrit, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Les parties présentes ont été informées que l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

* Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 20 mars 2019 revêtu de la formule exécutoire contenant un prêt « PRET ASSO TAUX FIXE AM PROGRESSIF sans différé d’amortissement – contrat n° 5696942 » octroyé par la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE à la débitrice saisie d’un montant de 350.000 euros d’une durée de 20 ans, au taux d’intérêt conventionnel fixe de 2,10% l’an, hors assurance.

L’article 22 des conditions générales de l’acte intitulé « Exigibilité anticipée – Déchéance du terme » (page 26) stipule que le prêt pourra être résilié, ce qui implique qu’aucune utilisation ne pourra plus être demandée et que la somme prêtée en principal et intérêts ainsi que toutes sommes dues au prêteur, à quelque titre que ce soit, deviendront immédiatement exigibles sans sommation, mise en demeure ou formalité judiciaire préalable quinze jours après envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, notamment en cas de non-paiement à bonne date d’une somme quelconque devenue exigible au titre du présent contrat.

Cet article prévoit également qu’en cas d’exigibilité anticipée, l’emprunteur sera redevable d’une indemnité pour préjudice technique et financier égale à 5% de l’ensemble des sommes dues au jour de la déchéance du terme.

En outre, l’article 23 « Intérêts et pénalités de retard » (page 28) prévoit que toute somme exigible et non payée à bonne date ainsi que tous frais et débours qui seraient avancés par le prêteur à l’occasion du présent prêt, supporteront de plein droit des intérêts de retard au taux du prêt majoré de 3 points, sans qu’aucune mise en demeure ne soit nécessaire et que ces intérêts se capitaliseront de plein droit lorsqu’ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Le créancier poursuivant justifie avoir adressé une lettre recommandée avec accusé réception le 8 octobre 2024 (pli avisé le 17 octobre 2024) à la SCI JW la mettant en demeure de régulariser, sous un délai de 15 jours, les échéances impayées au 10 septembre 2024, outre les pénalités de retard au titre du prêt. Cette lettre stipule également qu’après le 23 octobre 2024, à défaut de régularisation ou d’une proposition de règlement amiable, la déchéance du terme sera acquise et le prêt sera rendu exigible en totalité, conformément aux dispositions des conditions générales du contrat de prêt.

* Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme soulevé par la SCI JW

L’article L. 212-1 du code de la consommation, dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il ressort de l’article L. 311-1 du code de la consommation, qu’est considéré comme étant un consommateur pouvant bénéficier de la protection de ces dispositions toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle.

En l’espèce, pour soutenir que la clause de déchéance du terme prévue dans le contrat de prêt est abusive, la SCI JW fait valoir que cette clause, rédigée par la banque, n’a pas pu être négociée, qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et qu’elle doit donc être réputée non-écrite.

Or, il est constant qu’une société civile immobilière agit en qualité de professionnel, et ne peut donc pas invoquer à son bénéfice la réglementation des clauses abusives, lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet (Civ. 1ère, 28 juin 2023, n° 22-13.969).

Bien qu’en l’espèce, les statuts de la SCI JW ne soient pas versés aux débats, il est incontestable que l’objectif d’une SCI est de constituer un patrimoine immobilier et de le gérer, le contraire n’étant d’ailleurs pas allégué en l’espèce.

Dès lors qu’il est établi, à l’examen de l’acte notarié d’achat du 20 mars 2019 et de l’offre de prêt annexé à l’acte notarié précité, que la SCI JW a souscrit ledit prêt aux fins d’acquisition d’un ensemble immobilier destiné à usage d’habitation et pour partie exploiter la grande remise (ou « hangar ») pour un usage de bureaux, il en résulte qu’étant réputée agir conformément à son objet, cette dernière a agi à des fins professionnelles de sorte qu’il ne peut être relevé à son bénéfice les dispositions précitées du code de la consommation.

Par conséquent, la société SCI JW n’établit pas sa qualité de non-professionnelle au sens des dispositions de l’article L. 212-1 du code de la consommation précité, de sorte que sa demande aux fins de voir réputée non écrite la clause de déchéance du terme sur le fondement du caractère abusif de cette clause, sera déclarée irrecevable.

* Sur le montant de la créance

Il résulte du décompte intégré à l’assignation et du tableau d’amortissement produit que le créancier poursuivant justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme totale de 306.829,81 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 23 octobre 2024, se décomposant comme suit :

— échéances partiellement impayées du 10 août 2023 : 816,40 euros,

— échéances impayées du 10 septembre 2023 au 10 octobre 2014 : 26.631,36 euros,

— intérêts calculés au taux contractuel de 2,10% : 734,49 euros,

— capital restant dû au 23 octobre 2024 : 278.647,56 euros,

outre les intérêts de retard au taux conventionnel fixe de 2,10 % majorés de 3 points à compter du 24 octobre 2024 et jusqu’au parfait règlement.

2 – Sur l’orientation de la procédure

Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, la SCI JW sollicite la vente amiable de l’ensemble immobilier saisi au prix plancher de 600.000 euros net vendeur.

A l’appui de sa demande, elle produit :

— un avis de valeur en date du 12 mai 2025, établi par Monsieur [M] [O], agent commercial mandataire indépendant, estimant la valeur actuelle de l’ensemble immobilier dans une fourchette comprise entre 600.000 et 630.000 euros net vendeur ;

— un mandat de vente sans exclusivité hors établissement, signé le 12 janvier 2025 pour un prix de vente d’un montant de 725.000 euros ;

— un avenant au mandat de vente signé le 28 avril 2025, modifiant le prix de vente à la somme de 699.000 euros,

— un mail de Monsieur [M] [O] en date du 7 octobre 2025, indiquant qu’une visite est programmé le 11 octobre 2025 et qu’un rendez-vous avec un investisseur du Val de Marne est à venir.

En l’absence d’éléments mettant en doute la réalisation de la vente dans des conditions satisfaisantes, il convient d’autoriser la vente amiable de l’immeuble que désigné dans le cahier des conditions de vente pour un prix qui ne pourra pas être inférieur à 600.000 euros net vendeur.

Il sera rappelé que le prix de vente et toutes sommes acquittées par l’acquéreur doivent être consignés auprès de la caisse des dépôts et consignations au bénéfice des créanciers participant à la distribution et que les frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de la vente.

À défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution.

3- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’est pas inéquitable de faire application de l’article 700 au profit de la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE et de condamner ainsi la SCI JW à lui payer la somme de 1.000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel.

4- Sur les frais et dépens

Par application de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la charge de l’acquéreur seront taxés à la somme de 3.358,82 euros.

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT que la clause prévue à l’article 22 des conditions générales du contrat de prêt intitulé « Exigibilité anticipée – Déchéance du terme » (page 26) n’est pas abusive et qu’elle est opposable à la SCI JW,

FIXE la créance de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 8] à la somme de de 306.829,81 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 23 octobre 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 2,10% majoré de 3 points à compter du 24 octobre 2024 jusqu’au parfait paiement,

AUTORISE la société SCI JW à poursuivre la vente amiable de l’immeuble situé dans les lieux visés au cahier des conditions de la vente, dans les conditions prévues aux articles R. 322-20 à R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 600.000 euros,

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la charge de l’acquéreur à la somme de 3.358,82 euros,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 21 mai 2026 à 9h30 (salle A, B, I ou J),

RAPPELLE qu’à cette audience, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente,

— du paiement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, des frais de poursuites taxés,

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf si les débiteurs saisis justifient d’un engagement écrit d’acquisition, et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente,

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution,

COMDAMNE la société SCI JW à payer à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL SAINT-OUEN la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes plus amples et contraires,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION