TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [R] [O],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01998 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RXO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], sis [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet CITYA IMMOBILIER TEISSIER- SABI – [Adresse 4]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01998 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RXO

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [O] est propriétaire du lot n°291 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI, a assigné Mme [R] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3538,29 euros à titre principal charges arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2025, avec capitalisation des intérêts,

—  1063,20 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’assignation.

A l’audience du 5 juin 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il indique que Mme [R] [O] n’a effectué aucun paiement depuis l’assignation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [R] [O] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— un relevé de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025,

— les appels de fonds pour la période considérée,

— le décompte de charges pour les périodes 1er juillet 2021/30 juin 2022 et 1er juillet 2022/30 juin 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 20 avril 2023 et 20 mars 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 3459,09 euros, déduction faite de la somme de 1874,40 euros ne correspondant pas à des charges de copropriété (mises en demeure, relances, frais contentieux, honoraires avocat).

Mme [R] [O] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter du 28 mars 2025 date de distribution de la mise en demeure du 24 mars 2025, sur la somme de 3198,13 euros correspondant au montant des charges dues à cette date donc hors appels du 2ème trimestre 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1063,20 euros. Il justifie de l’envoi des mises en demeure du 20 juillet 2023 (45,60 euros), 10 août 2023 (33,60 euros), 19 octobre 2023 (45,60 euros), 10 novembre 2023 (33.60 euros), 19 janvier 2024 (45,60 euros) et 9 février 2024 (33,60 euros).

En revanche le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire des factures, ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les frais « contentieux » seront écartés.

Mme [R] [O] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 237,60 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [R] [O] n’a effectué aucun règlement pour la période correspondant à la demande, les seules sommes portées au crédit correspondant à des régularisations. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [R] [O] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  3459,09 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 3198,13 et à compter du 3 avril 2025 pour le surplus,

—  237,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [O] aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente