TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50010 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NXU

N° : 6

Assignation du :

11 Décembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 avril 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. Société Immobilière [Localité 7], société civile immobilière

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Armelle BELLON, avocat au barreau de PARIS – #B0695

DEFENDERESSE

S.A.S. POETIC INVEST

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS – #E0794

DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé prenant effet le 9 juin 2023, la société [Localité 7], a donné à bail à Poetic Invest, des locaux commerciaux situés [Adresse 6] moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes et charges de 120 840 euros réglable par trimestre d’avance.

Par ce contrat de bail, une franchise de loyer de trois mois a été accordé au preneur en raison des travaux de remise en état des locaux en vue de l’exploitation de son activité commerciale.

Des loyers sont demeurés impayés et le bailleur a fait délivrer au preneur le 8 août 2024 un commandement de payer la somme de

67 094,70 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat, correspondant aux sommes dues au titre des 2ème et 3ème trimestre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société [Localité 7] a, par exploit délivré le 11 décembre 2024, fait citer Poetic Invest devant le président de ce tribunal, statuant en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, sollicitant l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement provisionnel des loyers et charges dus.

A l’audience, du 28 février 2025, la demanderesse a soutenu oralement ses conclusions et sollicite du juge des référés de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes,

— Ordonner l’expulsion du défendeur des locaux loués et de tout occupant de son chef,

A titre subsidiaire,

— En cas de délais de paiement limité ceux-ci à 6 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Sur le montant de la provision locative,

— Condamner Poetic Invest à payer la somme de 433 235,66 €,

Subsidiairement,

— Condamner Poetic Invest à payer la somme de 42 943,46 €,

Sur la provision pour le préjudice subi,

— Condamner Poetic Invest à payer la somme de 4 156,23 €

Sur les autres demandes,

— Condamner Poetic Invest à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Poetic Invest, représentée par son conseil, sollicite du juge des référés de :

— Débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la SCI de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion,

— Accorder rétroactivement des délais à la société POETIC INVEST pour avoir apuré sa dette visée par le commandement,

— Accorder à la société POETIC INVEST un délai de 12 mois pour apurer sa dette par 11 versements mensuels de 682,00 € chacun, outre les loyers courants, le 12ème versement d’un montant de 682,21 € majoré des dépens,

— Débouter la société IMMOBILIERE [Localité 7] de sa demande en paiement d’intérêts de retard correspondant au taux légal majorés de 5 points,

— Débouter la société IMMOBILIERE [Localité 7] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 2.437,95 € ,

— Débouter la société IMMOBILIERE [Localité 7] de sa demande en paiement de 1.500,00 € à titre de frais de Conseil pour avoir sollicité du Juge de l’Exécution une autorisation de pratiquer une saisie-conservatoire

— Débouter de sa demande en paiement de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance engagée devant le Juge des Référés,

Reconventionnellement,

— Condamner la SCI IMMOBILIERE HANOVRE au paiement de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire, qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, ou en cas d’infraction à l’une des clauses du bail, le contrat sera résilié de plein droit, dix jours après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société [Localité 7] a délivré un commandement de payer le 9 août 2024 visant cette clause résolutoire et mentionnant les sommes sollicitées au titre du contrat de bail.

Poetic Invest ne conteste pas la régularité de ce commandement de payer ni que ces sommes étaient effectivement dues au moment de sa délivrance.

La défenderesse ne conteste pas non plus ne pas avoir apuré cette dette dans le délai d’un mois visé dans le commandement.

En conséquence, il y a lieu de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 septembre 2024.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

— S’agissant des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 10 septembre

En l’espèce, la société [Localité 7] sollicite que soit fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme journalière de 2% du loyer annuel conformément à l’article 21 du contrat de bail.

Or une telle clause, en ce qu’elle constitue une clause pénale, est susceptible d’appréciation par le juge du fond, ne saurait être pris en compte, au stade des référés pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera ramené au montant due au titre des loyers, charges et taxes normalement exigibles.

Ainsi, Poetic Invest sera condamné à titre provisionnelle à verser à la société [Localité 7] ces indemnités d’occupations jusqu’à libération des locaux.

— S’agissant des sommes dues au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation,

La société [Localité 7] sollicite la condamnation à titre provisionnel au paiement des sommes dues au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtée au premier trimestre 2025.

Comme énoncé ci-avant, le montant de l’indemnité d’occupation sera égal, à titre provisionnel, aux loyers, charges et taxes normalement exigibles au titre du bail commercial.

Sur le montant total des sommes dues, Poetic Invest conteste le caractère non sérieusement contestable des sommes appelées au titre des charges car le bail commercial ne prévoirait aucun mode de répartition des charges au sein de l’immeuble.

Sur ce point, selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. ».

En l’espèce, le contrat de bail commercial prévoit que les quotes-part pour les charges communes générales et pour l’eau froide sont « à déterminer ».

Il n’est pas contesté par le bailleur, que ces quote-parts n’ont jamais été fixées depuis la signature du contrat.

Or, l’absence de mention du mode de répartition des charges constitue une contestation sérieuse à l’exigibilité de ces mêmes charges.

En conséquence, il sera considéré que les sommes sollicitées au titre des charges locatives sont insuffisamment fondées pour donner lieu à une condamnation provisionnelle en référé.

Pour le surplus, Poetic Invest ne conteste pas ne pas avoir procédé au paiement intégral des sommes dues au titre des loyers depuis le 2ème trimestre 2024.

Ainsi, de façon non sérieusement contestable, Poetic Invest est tenue de verser, après déductions des provisions sur charges :

—  30 210 € pour le deuxième trimestre 2024,

—  31 267,35 € pour le troisième trimestre 2024,

—  31 267,35 € pour le quatrième trimestre 2024,

—  31 267,35 € pour le 1er trimestre 2025, soit un total de : 124 012,05 €.

Les parties s’accordent sur le fait que de nombreux paiements partiels ont été effectuées par Poetic Invest soit par des versements directs soit par l’acquiescement aux saisies conservatoires effectuées par le demandeur.

Au total, Poetic Invest justifie dans le cadre de la présente instance de paiement à hauteur de 82 125,94 € : soit un total due de 124 012,05 € – 82 125,94 € = 41 886,11 €.

Poetic Invest sollicite que soit déduit de ce montant les provisions sur charges versées antérieurement. Or tout d’abord, Poetic Invest ne justifie pas de ces versements antérieurs. Par ailleurs, il n’en sollicite pas la condamnation de la société [Localité 7] à lui rembourser ces sommes de telles sortes qu’il ne saurait y avoir de compensation éventuelle dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, Poetic Invest sera condamnée à verser à titre provisionnel à la société [Localité 7] la somme de 41 886,11 €.

S’agissant de la majoration du taux d’intérêt sollicité par le bailleur, cette demande, en ce qu’elle est fondée sur une clause pénale du bail, susceptible d’appréciation par le juge du fond, sera rejetée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

A titre liminaire, sur la demande de délais rétroactifs sollicités par Poetic Invest, il sera rappelé que de tels délais ne peuvent être octroyés que si, au jour de l’audience, l’intégralité des sommes dues a été réglé. Or Poetic Invest reconnait être redevable, à minima, des sommes dues pour le 1er trimestre 2025.

Ainsi cette demande sera écartée.

En revanche, s’agissant des délais de paiements usuels, il sera relevé que Poetic Invest, depuis la délivrance du commandement de payer, a été en capacité de régler une grande partie de sa dette locative démontrant ainsi sa capacité à reprendre le paiement régulier des loyers et de respecter un échéancier.

Par ailleurs, Poetic Invest justifie des nombreux travaux effectués dans le local commercial et du retard que cela a engendré pour son exploitation. Cette situation étant désormais stabilisée, il apparaît raisonnable d’en déduire que Poetic Invest sera à nouveau en capacité de respecter ses obligations au titre du bail commercial.

Compte tenu des efforts de paiement de la défenderesse et des perspectives de retour à meilleure fortune communiquées, il sera fait droit aux demandes de délai de paiement, dans les conditions énoncées au dispositif.

A défaut de respect de ces délais ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, les deux clauses résolutoires reprendront leur plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

Enfin, si le contrat de bail commercial stipule qu’en cas de résiliation du contrat, le bailleur conservera le dépôt de garantie, cette clause se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle s’analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision à hauteur de 4 156,23 €

La société [Localité 7] sollicite la condamnation de Poetic Invest à payer la somme provisionnelle de 4 156,23 € au titre des frais engagés par lui pour la délivrance du commandement de payer et de la saisie conservatoire.

S’agissant du commandement de payer, ces frais sont inclus dans les dépens et ne sauraient donner lieu à une condamnation provisionnelle supplémentaire.

Pour le surplus, la société [Localité 7] ne justifie d’aucun texte justifiant l’existence d’une obligation non sérieusement contestable supportée par Poetic Invest de prendre en charge les frais d’exécution de la saisie conservatoire ainsi que les frais de conseil juridique nécessaires pour sa mise en place.

En conséquence, cette demande provisionnelle sera rejetée.

Sur le surplus des demandes

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, seront mis à la charge de la défenderesse, dont la violation des obligations contractuelles a contraint la requérante à initier la présente procédure.

Au regard de la nature de la décision, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial au 10 septembre 2024,

Condamnons Poetic Invest à verser à la société [Localité 7], à titre de provision, la somme de 41 886,11 euros, terme du 1er trimestre 2025 inclus, au titre du contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 9],

L’autorisons à se libérer de cette somme en douze mensualités de

3 490,51 €, les premiers versements devant être effectués au plus tard le 10ème jour du mois suivant le mois de signification de la décision, puis le 10ème jour de chaque mois,

Disons que la dernière mensualité sera augmentée du solde restant,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquises en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons que les délais de paiement emportent également suspension des intérêts légaux,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Poetic Invest et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Poetic Invest à payer à la société [Localité 8] Habitat-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux ;

Rejetons le surplus des demandes de la société [Localité 7],

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Poetic Invest au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 02 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Pierre GAREAU