TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FERNANDEZ

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DE GREGORIO

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10856

N° Portalis 352J-W-B7H-C2UWI

N° MINUTE :

Assignation du :

25 août 2023

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 28 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [A] [B] [Y] veuve [R]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Dominique DE GREGORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0712

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. LE TERROIR

S.A.S. LE TERROIR

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés par Maître Pierre FERNANDEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0786

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Céline CHAMPAGNE, juge, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 22 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 28 février 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par assignation délivrée le 25 août 2023, Mme [A] [B] [Y] veuve [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ainsi que son syndic, la SAS Le terroir devant la présente juridiction, aux fins de :

« Avant dire droit,

Vu l’exposé des faits, notamment la motivation,

Vu les notices ou rapport de Monsieur [G] et le principe des travaux de confortement des poutres et solives par profilés métalliques type IPE 160 et réalisation d’un plancher en bacs collaborants type LEWIS compris dalle de compression,

Vu les craintes fondées de Madame [R] [A] quant à la modification de la jouissance induite par ses travaux qu’elle n’a pas accepté ou consentie,

Désigner tel expert judiciaire spécialiste dans les structures d’habitation bois qu’il plaira, avec la mission habituelle, au contradictoire des parties, et encore la mission particulière à lui confiée de donner son avis sur :

— la méthodologie à mettre en œuvre et le type de connecteurs aciers suffisants à la solidité de l’ensemble, compte tenu de la construction du bât. A de l’immeuble du [Adresse 6] datant du début du XXème, de la section des poutres et solives de la structure du plancher bas du 3 ème étage et de la dalle de sol autoportante.

— la méthode la plus économique suffisante et nécessaire au confortement du ou des poutres dont l’aubier a été attaqué par des insectes xylophages, et de leur chainage au droit de leur section avec les solives,

— la méthode et les matériaux à utiliser en « dalle de sol autoportante » qui assurerait et la solidité du plancher/plafond et l’insonorisation de l’appartement de Madame [R] telle que dans son état initial,

— le ou les produits et quantité de produits xylophages à utiliser en vue d’un traitement préventif et durable des poutres et solives de la structure bois.

Fixer la provision pour frais d’expertise qui sera entièrement à la charge de la copropriété.

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement provisionnel des frais d’expertise.

Avant dire droit sur les demandes d’indemnisation de Madame [R]

Vu l’exposé des faits, la motivation

Vu que son appartement est totalement inhabitable et depuis la dépose sur autorisation du juge des référés des lambris, corniches, et luminaires et la pose d’étais depuis le 24/05/2023 et sans qu’il y ait lieu à ce stade de critiquer le bien fondée de celle-ci,

Vu les préconisations de travaux de Monsieur [G] qui impliquent la dépose d’autres équipements au R+2 chez Madame [R] [A], sans pour autant être précisés dans leur état actuel et sans qu’un rapport d’huissiers préalable ne viennent les constater dans leur inventaire, ce qui suppose sans conteste que d’autres détériorations interviendront dans son appartement.

Vu que le syndicat des copropriétaires n’a pas entendu proposer le paiement d’une indemnité de privation de jouissance à raison de l’inhabitabilité de l’appartement pour tout le temps que les travaux vont durer et alors qu’il est légalement maître d’ouvrage,

Vu que de surcroît le syndicat des copropriétaires n’a pas entendu faire chiffrer par des professionnels le coût de la remise en état de la réfection du plafond, des luminaires, des peintures et des autres équipements.

Désigner tel autre expert judiciaire qu’il plaira, avec la mission habituelle en pareille matière, au contradictoire des parties, et encore la mission particulière à lui confiée de donner son avis sur :

— la privation de jouissance subie par Madame [R] à raison de son appartement dont elle est usufruitière, mois par mois, en se basant actuellement sur les standards de location de biens similaires, dans leurs superficie, leur état, leurs équipements meublés, par rapport à l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] à son standing, son emplacement, l’état de sa conservation et sur tout autre critère qu’il écherra si besoin,

— les diverses détériorations subies à raison de la dépose des lambris, corniches, luminaires, gravats laissés sur place, et à raison des autres travaux de dépose des équipements sans qu’il y ait lieu de les énumérer faute de précision plus amples, leur détérioration découlant des travaux entrepris,

— le chiffrage du coût de leur remise en état par des professionnels et leur remplacement à l’identique si besoin en était.

— Fixer la provision pour frais d’expertise qui sera avancée au besoin par Madame [R] [A], pris entièrement à la charge de la copropriété.

Vu que Madame [R] [A] n’a pas été convoquée aux trois assemblées générales des copropriétaires tenues les – vendredi 2 décembre 2022 – mardi 13 juin 2023 – jeudi 27 juillet 2023.

Prononcer la nullité pour défaut de convocation de Madame [R] [A] des assemblées de copropriétaires tenue les – vendredi 2 décembre 2022 – mardi 13 juin 2023 – jeudi 27 juillet 2023.

Condamner le Cabinet LE TERROIR qui a persisté après information de l’identité de Madame [R] [A] et de sa résidence à ne pas la convoquer personnellement aux assemblées générales de copropriétaires au paiement d’une somme de 500,00 € à titre de réparation de son préjudice purement moral découlant de sa non-convocation aux assemblées des copropriétaires.

Condamner les « constructeurs », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], le Cabinet [G], la société LE TERROIR, à raison des travaux à la structure en bois/ plâtre en réparation de son préjudice résultant de bruits d’impacts pour lors que les sujétions imposées à Madame [R] [A] modifient la jouissance de ses lots n° 7 et 8 par un dépassement de la limite de la normalité d’un « trouble de voisinage », s’agissant de travaux de confortement inadaptés à l’insonorisation des locaux du 2 ème , 3 ème étage, et en raison du défaut de traitement préalable des poutres et chevrons de la structure bois du 2/3 ème étage par des produits xylophages s’agissant d’une mise en péril de la longévité des poutres et chevrons.

Condamner le syndicat des copropriétaire in solidum et le Cabinet LE TERROIR au paiement d’une somme de 3.000,00 € à raison du préjudice causé à vouloir déposer les lambris et corniches sur le fondement d’une décision d’assemblée à laquelle Madame [R] [A] n’a pas été convoquée, décision qui n’a pu décider valablement de tels travaux qui au surplus se devait d’être pris au vu d’une mission d’architecte inexistante.

Condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec le Cabinet LE TERROIR à l’indemnisation des entiers préjudices grave résultant des travaux dans ses parties privatives causés à Madame [R] [A] dans ses parties privatives depuis la dépose des lambris, corniches, luminaires en date du 25 mai 2023 et la pose d’étais, rendant inhabitable son entier appartement pour lequel est seule usufruitière jusqu’à la réception des travaux incluant la remise en état des équipements de l’appartement et des parties démontées.

Fixer provisionnellement la provision due à Madame [R] [A] pour « trouble et privation de jouissance de son appartement » à la somme de 5.000,00 € à valoir sur l’indemnité définitive.

Condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec le Cabinet LE TERROIR à raison de retards dans la finalisation des travaux chez Madame [R] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle pour privation de jouissance à une somme équivalente au prix d’un loyer mensuel qu’elle aurait pu obtenir par la mise en location de son appartement nécessaire eu égard à son âge et à ses faibles ressources pour faire face aux dépenses d’aide financière pour tierce personne d’aide à sa personne.

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de justes et équitables dommages et intérêts en réparation de son préjudice purement matériel des détériorations occasionnés par les travaux dans ses parties privatives à raison des lambris et corniches à remettre dans leur état antérieur, des peintures et apprêt nécessités après travaux à la remise en état antérieur, à raison des éléments d’équipements qui après dépose devront être remis en leur état antérieur et de l’installation électrique qui se devra d’être refaite, tels au surplus que ces détériorations seront visés par le rapport d’expertise à intervenir.

Dispenser Madame [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

Condamner in solidum et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la Société LE TERROIR, à titre personnel, et Monsieur [G] au paiement de la somme de 3.500 € à raison des frais irrépétibles exposés ou qui seront exposés dans cette affaire, et ce en vertu des dispositions de l’article 700 du N.C.P.C.

Les condamner en sus, aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires et la SAS Le terroir ont saisi le juge de la mise en état d’un incident afin d’obtenir la communication de pièces et de voir déclarer Mme [B] [Y] veuve [R] irrecevable en toutes ses demandes faute d’intérêt et de qualité à agir.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 07 février 2024, Mme [B] [Y] veuve [R] a également saisi le juge de la mise en état aux fins de réalisation d’une expertise, de communication de pièces et de versement d’une provision.

A la demande de Mme [B] [Y] veuve [R], acceptée par les parties en défense, une audience de règlement amiable a été tenue le 19 novembre 2024 mais n’a pas abouti.

Par conclusions n°4, notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état, au visa des articles 31, 132 et suivants et 798 du code de procédure civile et 23 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« DECLARER Madame [A] [R] irrecevable en l’ensemble de ses demandes formées au fond faute de qualité pour agir.

En tout état de cause,

DECLARER Madame [A] [R] irrecevable, faute de qualité et d’intérêt, en sa demande de désignation d’un expert judiciaire avec mission de donner son avis sur :

— La méthodologie à mettre en œuvre et le type de connecteurs aciers suffisants à la solidité de l’ensemble, compte tenu de la construction du bât. A de l’immeuble du [Adresse 6] datant du début du XXème, de la section des poutres et solives de la structure du plancher bas du 3 ème étage et de la dalle de sol autoportante.

— La méthode la plus économique suffisante et nécessaire au confortement du ou des poutres dont l’aubier a été attaquée par des insectes xylophages, et de leur chainage au droit de leur section avec les solives,

— La méthode et les matériaux à utiliser en « dalle de sol autoportante » qui assurerait et la solidité du plancher/plafond et l’insonorisation de l’appartement de Madame [R] telle que dans son état initial,

— Le ou les produits et quantité de produits xylophages à utiliser en vue d’un traitement préventif et durable des poutres et solives de la structure bois.

DEBOUTER Madame [A] [R] de l’ensemble des demandes formées dans le cadre de son incident.

ORDONNER à Madame [A] [R] de produire tout document de nature à justifier de l’issue de la procédure qu’elle a engagée en 2017 devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS pour se voir reconnaître la qualité de propriétaire par usucapion des lots n°7 et 8 de la copropriété

ORDONNER à Madame [A] [R], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de laisser accès à l’appartement situé au 2 ème étage de l’immeuble pour la réalisation des travaux tels que votés le 23 juillet 2023 par les copropriétaires du [Adresse 4].

CONDAMNER Madame [A] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Madame [A] [R] à payer au Cabinet LE TERROIR une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Madame [A] [R] aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions n°6, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, Mme [B] [Y] veuve [O] demande de :

« Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et le Cabinet LE TERROIR, de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires.

Statuer sur la prétendue irrecevabilité des demandes de Madame [R] [A], seule recevable, et sans la présence de ses enfants, dans son action et demandes avant dire droit, pour avoir qualité suffisante pleine et entière, suivant les termes des dispositions de l’art. 31 du code de procédure civile, ès « seule propriétaire des 50% et seule usufruitière de l’autre moitié de 50% » des lots n° 7 et 8 dans l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10], à soutenir ses demandes.

Vu l’exposé des faits et la motivation, les assignations en demande.

Vu l’absence de preuve du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] d’une valable et régulière convocation des copropriétaires aux assemblées des copropriétaires dont celle qui a voté les travaux présentement critiqués et qui n’a pas indemnisé les pertes matérielles et de jouissance de Madame Veuve [R] [A].

Vu que dans l’évidence de toutes choses, la convocation de Madame [R] [I] qui n’a aucune existence juridique ne peut prouver la régulière convocation de celle-ci aux assemblées des copropriétaire, en lieu et place de Madame Veuve [R] [A]« propriétaire et possesseur » jusqu’à preuve du contraire, et peu importe sa « bonne ou mauvaise foi dans la détention des lots n° 7 et 8 dans l’immeuble du [Adresse 5] » et depuis la remise des clés de cet appartement à son défunt époux [R] [H] en 1985.

Vu que la société AZA REVALORISATION a entrepris des travaux de rénovation et excavations dans le sol, dans ses lots n°10 et 16 au 3 ème étage de l’immeuble du [Adresse 5],

Vu que l’architecte, Monsieur [G] et le bureau d’études quasiment 1mois plus tard font état de désordres, sans pour autant « relater leur origine qui est pourtant à rattacher aux travaux entrepris par la société AZA REVALORISATION » et Madame [V] [T].

Vu le rapport d’architecte de la Ville de [Localité 10], saisie sur signalement de Monsieur [M], en date du 26 septembre 2022,

Vu le Procès-verbal de constat de ALLIANCE JURIS, commissaire de justice, établit le 24 mai 2023, non communiqué ni en assemblée des copropriétaires ni autrement, qui visualise par photos l’état de l’appartement de AZA VALORISATION et les travaux entrepris par celle-ci sans autorisations de l’assemblée qui ont un lien de cause à effet avec les prétendus affaissements de plancher bas/ plafond haut du 2 ème étage,

Vu la résolution d’assemblée du 27 juin 2023 ayant voté les travaux, sans la mise en cause préalable de la responsabilité personnelle et de la Société AZA REVALORISATION et de Madame [V] [T],

Vu le rapport de l’architecte de la Ville de [Localité 10], daté du 5 décembre 2023,

Vu le procès-verbal de constat de la Sarl ROC & UNG daté du 4 janvier 2023

Vu le devis de l’entreprise M&RENOV en date du 19 octobre 2022,

Vu l’estimation immobilière de Patrimoine 17 en date du 24 octobre 2023,

Vu les autres pièces du dossier et les dispositions de l’art. 145 du Code de Procédure Civile au soutien des demandes d’expertise.

Vu que l’appartement de Madame [R] [A] est totalement inhabitable et depuis la dépose sur autorisation du juge des référés des lambris, corniches, et luminaires et la pose d’étais en date du 24/05/2023.

Vu les préconisations de travaux de Monsieur [G] qui impliquent la dépose d’autres équipements au R+2 chez Madame [R] [A], sans pour autant être précisés dans leur état actuel et sans qu’un rapport d’huissiers préalable ne viennent les constater dans leur inventaire, ce qui suppose sans conteste que d’autres détériorations interviendront dans son appartement.

Vu que le syndicat des copropriétaires n’a pas entendu proposer à Madame [R] le paiement d’une indemnité de privation de jouissance, pour s’y refuser par une démarche frauduleuse à ses droits, à raison de l’inhabitabilité de l’appartement depuis la dépose des lambris, corniches et luminaires, pose d’étais pour tout le temps que les travaux vont durer et alors qu’il est légalement maître d’ouvrage,

Vu que de surcroît le syndicat des copropriétaires n’a pas entendu faire chiffrer par des professionnels le coût de la remise en état de la réfection du plafond, des luminaires, des peintures et des autres équipements, travaux qui pour devoir être réalisés à l’identique ressortent à la même et identique « maîtrise d’ouvrage ».

Vu l’exposé sur les négligences commises volontairement dans la réalisation des travaux par la société AZA VALORISATION et Madame [V] [T] dont leur nature et importance, masquées par le Cabinet AD Etudes et l’Architecte Monsieur [G], conduisent ces derniers, sous leurs qualités vraies, à des « divagations d’analyses par d’erronées affirmations » sur l’état réel des poutraisons en bois nullement atteintes d’affaissement,

Toutes considérations qui justifient la mesure d’expertise sur le fondement des dispositions de l’art. 145 du code de procédure civile, ensemble les dispositions de l’art. 789 du code de procédure civile.

Autoriser Madame [R] [A], sauf interventions volontaires, à la mise en cause et en appel en déclaration d’ordonnance commune des opérations d’expertise de la Société AZA VALORISATION, de Madame [V] [T], et de l’architecte Monsieur [G].

Ordonner que les opérations d’expertises s’initient, se poursuivent et se continuent la Société AZA VALORISATION, Madame [V] [T] et Monsieur [G] dûment appelées en

ordonnance commune.

Désigner tel expert judiciaire qu’il plaira, sur le fondement des dispositions de l’art. 145 et suivants du code de procédure civile, ensemble les dispositions des art.232 et suivants du même code, eu égard aux intérêts légitimes de Madame [R] [A], aux fins de :

➢ Se rendre sur place, au 2 ème étage dans les lots n° 7 et 8 de Madame [R] et au 3 ème étage, dans le lot n° 10 de la Société AZA VALORISATION et n° 11 de Madame [V] [T] dans l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 11] ;

➢ dresser tous constat sommaire des lieux et de l’état de l’immeuble dans ses parties communes, escalier à gauche en entrant dans l’immeuble ;

➢ entendre les parties en leurs doléances et tous occupants des lieux s’il y a lieu ;

➢ se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

➢ prendre connaissance de plans, de tous documents graphiques, de descriptifs des travaux du projet de regroupement des lots 10 et 16 de la société AZA REVALORISATION, des notes de surveillance de travaux entrepris ou de l’absence de ces notes et avis,

➢ prendre connaissance du procès-verbal établit par commissaire de justice du 24 mai 2023 et des photos à l’appui et de l’importance des travaux d’excavations entrepris par la Société AZA REVALORISATION et des travaux réalisés par Madame [V] [T] , les décrire;

Donner tous avis circonstanciés sur le travaux entrepris, sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, et par AZA VALORISATION et par Madame [V] [T] :

➢ préciser l’importance de ces travaux dans les lots 10 et 11 initiés sur parties communes, les décaissements opérés sur la chape de sol le long des murs périphériques, leur incidence d’arasement à même la structure bois, privée désormais celle-ci de la solidité d’ensemble (chape de chaux/plâtre de +ou – 7 cm, empochée d’origine, sur hourdis ( languettes de bois), entre solives et poutres ;

➢ préciser si ces travaux sont à l’origine pour partie d’une perte de solidité d’ensemble du système de poutraison bois ;

➢ donner son avis, sur la part de dommages imputables, dans leur origine ou leur cause de ces désordres, aux travaux mal entrepris par la société AZA REVALORISATION et par Madame [V] [T], et/ou à l’aggravation de ces désordres pour lors que les préconisations de travaux de l’architecte Monsieur [G] ne soient pas, partiellement invalidées ;

➢ donner son avis sur la quote-part du montant des préjudices subis par Madame [R] [A] en raison de ces travaux entrepris sur partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée.

➢ déterminer la cause, proposer, évaluer, fixer le coût des travaux nécessaires aux remises en état des lieux des lots 10 et 11 tels qu’avant l’exécution de ces travaux non autorisés,

➢ préciser les travaux de remise en état nécessaires à la réfection du soubassement du mur du lot 10 jouxtant la salle de bains de Madame [V] [T], constitué d’une sablière en bois et de pans de bois, et s’il est nécessaire de le démolir donner tous avis circonstanciés que nécessaire ;

Donner tout avis circonstancié sur la nécessité éventuelle de confortement de la poutraison en bois et dans l’affirmative :

➢ sur la méthodologie de confortement des poutres et solives à mettre en œuvre et le type de connecteurs aciers suffisants à la solidité de l’ensemble, compte tenu de la construction du bât. A de l’immeuble du [Adresse 6] datant du début du XXème, de la section des poutres et solives de la structure du plancher bas du 3 ème étage et de la dalle de sol autoportante ;

➢ sur la méthode la plus économique suffisante et nécessaire au confortement du ou des poutres dont l’aubier a été attaqué par des insectes xylophages, ( tout à fait normal pour des poutres et solives plus que centenaires !) et de leur chainage au droit de leur section avec les solives ;

➢ sur la méthode et les matériaux à utiliser en « dalle de sol allégée autoportante » qui assurerait et la solidité du plancher/plafond et l’insonorisation de l’appartement de Madame [R] telle que dans son état initial ;

➢ sur le ou les produits et quantité de produits xylophages à utiliser en vue d’un traitement préventif et durable des poutres et solives de la structure bois ;

➢ sur la méthode académique de confortement des poutres/solives, « [Z] [K] », telle que divulguée, et si elle n’était-pas aussi efficiente, et plus économique eu égard au coût de travaux qui supposent devoir être entrepris sur parties privatives ;

➢ sur les travaux de remise en état, dans leur état antérieur, des lambris, corniches, luminaires au plafond fixés aux poutres du plafond de l’entier appartement du 2 ème étage,

Etendre ou désigner tel autre expert judiciaire qu’il plaira, avec la mission habituelle en pareille matière, au contradictoire des parties, et encore la mission particulière :

➢ donner son avis sur la fixation de la perte de jouissance subie par Madame [R] [A] à raison de son appartement rendu inhabitable, mois par mois, en se basant actuellement sur les standards de location de biens similaires, dans leurs superficie, leur état, leurs équipements meublés, par rapport à l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] à son standing, son emplacement, l’état de sa conservation et sur tout autre critère qu’il écherra si besoin, et dans tous les cas de l’évaluation locative de Century 21.

➢ chiffrer le préjudice de jouissance, en perte de jouissance totale depuis la dépose des lambris, corniches, luminaires, pose d’étais, jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement de Madame [R] [A] ;

➢ fixer le préjudice distinct de désagréments subis à raison de la nécessité d’ouverture des portes pour la réalisation des travaux à 80,00 € par jour de présence ;

➢ chiffrer et évaluer les diverses détériorations matérielles subies à raison de la dépose des lambris, corniches, luminaires, gravats laissés sur place, et à raison des autres travaux de dépose des équipements sans qu’il y ait lieu de les énumérer faute de précision plus amples, leur détérioration découlant des travaux entrepris ;

➢ chiffrer le coût de leur remise en état par des professionnels et leur remplacement à l’identique par tous devis d’entreprise générale ;

➢ Fixer la provision pour frais d’expertise qui sera avancée au besoin par Madame [R] [A], prise entièrement à la charge de la copropriété, du syndic, de la société AZA VALORISATION, de Madame [V] [T] et de Monsieur [G].

Condamner provisoirement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] in solidum avec le Cabinet LE TERROIR à l’indemnisation provisoire des préjudices graves de Madame [R] [A] résultant des travaux déjà entrepris dans ses parties privatives, à titre provisionnel, au paiement d’une provision pour « trouble et privation de jouissance de son appartement » d’un montant de 20.000,00 € à valoir sur l’indemnité définitive.

Condamner le syndicat des copropriétaires et du Cabinet LE TERROIR à raison du trouble que Madame [R] [A] subit à raison de leur dénégation de ses faits matériels et psychologiques de possession dûment démontrés encore que dûment caractérisés par les deux Ordonnances de Référé rendues dont l’autorité de la chose décidée la conforte dans ses qualités et domicile, en réparation du préjudice distinct qui lui est abusivement infligé, constituant au surplus une « menace contre ses droits de possession lui ouvrant droit à réparation de ses préjudices, et peu importe qu’elle soit propriétaire à 50% et usufruitière à part entière des restants 50% de l’intégralité des droits réels sur les lots n °7 et 8 dans l’immeuble du [Adresse 2], au paiement de la somme provisionnelle de 2.000,00 € à titre provisionnel en réparation de ses dommages d’ordre moral et atteintes illégitimes à ses droits de possesseur.

Condamner in solidum et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la Société LE TERROIR, à titre personnel, au paiement de la somme de 3.500 € à raison des frais irrépétibles exposés, et ce en vertu des dispositions de l’article 700 du N.C.P.C.

Les condamner en sus, aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à entreprendre d’urgence, non avérée, les travaux contestés de l’assemblée des copropriétaires tenue le 23 juillet 2023, au surplus proprement abusifs.

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, formulée contre qui et à quel titre, de laisser l’accès de l’appartement du 2 ème étage pour la réalisation des travaux préconisés par Monsieur [G] que en toute hypothèse d’autres architectes préconisent leur réalisation par le 3 ème étage, sans impacts sur l’appartement du 2 ème étage autres que la réfection des lambris, corniches et luminaire qui rendraient déjà l’appartement habitable.

Mettre à la charge du syndicat des copropriétaires les entiers frais d’expertise eu égard à ses résistances abusives.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’incident a été plaidé à l’audience du 22 janvier 2025 date à laquelle il a été mis en délibéré au 28 février 2025.

MOTIFS

Sur les fins de non recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose pour sa part que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Le syndicat des copropriétaires et la SAS Le terroir soutiennent que Mme [B] [Y] veuve [R] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire de telle sorte qu’elle est irrecevable à agir.

Ils indiquent en effet que les informations de la publicité foncière mentionnent que les lots n°7 et 8, dont elle soutient être propriétaire, ont été acquis par M. [R] [I], père de M. [R] [H], son défunt époux.

Concernant l’usucapion dont elle se prévaut, ils relèvent qu’il n’est donné aucune information sur la procédure qu’elle a engagée en 2017 pour contester au frère de son époux la propriété desdits lots.

Or, ils relèvent que de l’issue de cette action dépend sa qualité à agir en nullité des procès-verbaux des assemblées générales, expliquant ainsi que si le bénéfice de la prescription acquisitive lui est reconnue, sa qualité de propriétaire peut ainsi être justifiée alors que dans le cas contraire elle ne dispose d’aucune qualité à agir.

Les parties en défense ajoutent en outre que si l’instance est toujours en cours, il y a alors litispendance avec la présente procédure.

Ils indiquent que la sommation de communiquer qu’ils ont adressée en ce sens à Mme [B] [Y] veuve [R] n’a pas eu de suite, raison pour laquelle ils considèrent qu’il convient de la déclarer irrecevable en toutes ses demandes faute de qualité à agir ou, à tout le moins, de lui ordonner de justifier de l’issue de cette procédure.

Ils relèvent également que Mme [B] [Y] veuve [R] soutient qu’elle était propriétaire indivise des lots avec son époux et qu’elle est désormais propriétaire à hauteur de la moitié de cette indivision et usufruitière de 100% de l’autre moitié en sa qualité de conjoint du de cujus ayant opté pour l’usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession.

Or, ils font tout d’abord valoir qu’elle ne justifie nullement de l’actif de la succession de son époux ni a fortiori que cet actif contenait les 50% de la pleine propriété des lots litigieux.

Ils indiquent ensuite qu’à supposer que ces lots soient bien en indivision entre elle et ses enfants, sa seule qualité d’usufruitière ne lui permet pas de solliciter la nullité des assemblées générales, seul le nu-propriétaire ayant cette qualité, sauf à être désigné mandataire commun de l’indivision, ce dont elle ne justifie pas.

Ils relèvent à cet égard qu’aucune régularisation de cette absence de mandat n’est possible puisqu’elle doit, pour être valable, intervenir dans les deux mois prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, à titre très subsidiaire, ils font valoir que Mme [B] [Y] veuve [R] n’établit pas la prescription acqusitive dont elle se prévaut, se bornant à tirer argument du fait qu’elle aurait été assignée, dans le cadre des actions en référé diligentées à son encontre, en qualité de propriétaire des lots.

Ils considèrent qu’elle ne justifie pas d’une possession paisible, publique et continue pendant plus de trente ans depuis 1986, ni pour elle ni pour son défunt époux auquel elle prétend succéder, ce dernier étant décédé en 2011 soit avant l’expiration du délai de prescription, et l’appartement semblant avoir été inoccupé après cette date.

Mme [B] [Y] veuve [R] soutient, pour sa part, que « depuis temps anciens, feu [R] [H] et Madame [B] [Y] [A], tous deux mariés sous le régime légal de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la Mairie de [Localité 9] (Espagne) le 4 août 1973, ont pris possession, par des actes matériels et par une intention de se comporter comme les véritables propriétaires, des lots n° 7 et 8 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11] au [Adresse 5] ; leurs actes matériels ont consisté notamment dans le paiement des impôts fonciers, des charges de copropriété, des primes d’assurances pour les parties privatives, dans les divers travaux de rénovation de l’appartement et dès la prise de possession des clés au moment de l’acquisition des biens, et ultérieurement dans les travaux de remise en état de celui-ci après l’incendie survenu au temps de la location ; et pour se conduire publiquement en propriétaires et vis-à-vis des divers syndics de l’immeuble qui se sont succédé et vis-à-vis de personnes qui par leur témoignages corroborent les actes de leur possession utile à titre de propriétaires. »

Elle indique que depuis le décès de son époux, ses héritiers et elle-même ont continué la possession des lots litigieux se considérant « tous, les « continuateurs » et sans « interruption » dans la détention et la jouissance de ces lots, d’une manière paisible, sans entraves par des tiers dans leur jouissance et sans équivoques dans leur qualité de « seuls propriétaires » sachant et croyant légitimement que leur auteur commun [R] [H] se savait également propriétaire, et ce dans les prévisions combinées des art. 2251, 2265 du Code Civil. »

Elle explique également qu’elle a opté, par un acte de notoriété non déclaratif de possession, s’agissant de ses droits de conjoint survivant, pour l’usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession de son époux mais qu’elle demeure toutefois « propriétaire à due concurrence de 50% de ses droits de possesseur à titre de propriétaire des lots n°7 et 8 dans l’immeuble du [Adresse 2] ».

Elle soutient ainsi qu’elle détient 50% de la propriété de ces lots, l’autre moitié étant démenbrée entre ses enfants, en qualité de nus-propriétaires, et elle-même, en qualité d’usufruitière.

Elle considère que le fait qu’elle ait initié, avec ses enfants, une procédure à l’encontre de son beau-frère, n’interrompt pas le délai de la prescription acquisitive, en indiquant que « les dispositions de l’article 2243 du code civil édictent en effet que « l’interruption est non avenue… si la demande (en justice) est définitivement rejetée » ».

Enfin, elle indique justifier avoir été convoquée en vue des assemblées générales, et ce depuis au moins l’année 2014, et précise que dans l’assignation en référé, délivrée par le syndicat des copropriétaires, ce dernier expose bien qu’elle est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble et que « c’est là l’expression et la caractérisation de sa jouissance et de sa possession paisible et publique ès propriétaire des lots tels que dans leur corpus et animus depuis plus de trente ans ».

En l’espèce, il est exact, comme l’indique Mme [B] [Y] veuve [R], qu’elle a opté, au décès de son époux, M. [H] [R], pour l’usufruit de la totalité des biens dépendant de sa succession, l’acte de notoriété en date du 03 février 2012 mentionnant ainsi, en page 4, que « le conjoint survivant déclare opter pour l’usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession de son conjoint prédécédé ».

Cependant, d’une part, cette qualité d’usufruitière ne lui permet pas de contester les assemblées générales, cette contestation n’étant en effet offerte qu’au nu-propriétaire, sauf à avoir été désignée mandataire commun de l’indivision, ce qui n’est en l’espèce justifié par aucune des pièces versées aux débats.

D’autre part, comme le relèvent à juste titre le syndicat des copropriétaires et la SAS Le terroir, aucune pièce n’est produite pour justifier de l’actif de cette succession, de telle sorte qu’il n’est nullement justifié que M. [H] [R] était propriétaire des lots n°7 et 8.

L’acte de vente de ces lots n’est pas versé aux débats mais il ressort des documents établis par les services de la publicité foncière que les lots ont été vendus le 31 mai 1985 par Maître [X], notaire à [Localité 10], par les consorts [F] à « [R] né le 28 février 1922 ».

Or, il ressort des pièces produites, ce point n’étant pas contesté, que M. [I] [R] né le 28 février 1922 était le père de M. [H] [R], époux de Mme [B] [Y] veuve [R].

De plus, il est établi par la procuration établie le 22 novembre 1984 par Maître [X], notaire à [Localité 10], que M. [I] [R] a donné pouvoir à son fils, M. [H] [R] d’acquérir de M. [F] les lots n°7 et 8 moyennant le prix de 180 000 francs et de payer le prix de cette acquisition.

Selon les mentions portées sur cette procuration, il est indiqué qu’elle a été annexée « à la minute d’un acte reçu par le notaire associé soussigné, le trente et un mai mil neuf cent quatre vingt cinq », l’acte de vente n’étant cependant pas versé aux débats.

La qualité de propriétaire de M. [I] [R] est de plus corroborée par une autre mention figurant sur les documents de la publicité foncière faisant état de l’inscription d’une hypothèque conventionnelle du 01 juillet 1985, au profit du crédit industriel et commercial de [Localité 10] contre « [R] né le 28.2.1922 et son épouse [D] née le 19.3.1920 », la prise d’une mesure de sûreté ne s’avérant possible qu’à l’encontre du propriétaire du bien.

Le seul titre de propriété dont il est justifié pour les lots litigieux est donc établi au nom de M. [I] [R] et il importe peu que l’assignation en référé délivrée le 04 avril 2022 par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [B] [Y] veuve [R] mentionne, dans l’exposé des faits, que cette dernière est « propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble. » cette seule affirmation n’étant pas de nature à valablement remettre en cause les mentions portées au registre de la publicité foncière.

Concernant l’usucapion dont se prévaut Mme [B] [Y] veuve [R], aux termes des articles 2258, 2261 et 2271 du code civil, « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. » (article 2258),

« pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. » (article 2261)

et « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. » (article 2271)

Il convient tout d’abord de relever, que Mme [B] [Y] veuve [R] indique expressément en page 11 de ses conclusions que :

« La circonstance que Madame [R] [A] et ses enfants aient initié une procédure à l’encontre de [E] [R], autre frère de feu [R] [H], n’interrompt pas le délai de trente ans de la prescription acquisitive des lots n° 7 et 8 dans l’immeuble du [Adresse 5], les dispositions de l’art 2243 du code civil édictent, en effet, que l’ « interruption est non avenue … si la demande ( en justice) « est définitivement rejetée » ».

Mme [B] [Y] veuve [R] justifie ainsi la non interruption du délai de prescription acquisitive, malgré l’introduction de cette instance, par le fait que l’article 2243 du code civil prévoit que l’interruption est non avenue si la demande en justice est définitivement rejetée.

Il s’en déduit donc, même si aucune pièce n’est produite pour en justifier, que cette procédure initiée en 2017 par Mme [B] [Y] veuve [R] afin de se voir reconnaître la qualité de propriétaire des lots n°7 et 8, n’a pas abouti.

En tout état de cause, Mme [B] [Y] veuve [R] ne justifie pas d’une possession continue depuis 30 ans.

Il ressort en effet des termes de l’assignation délivrée en 2017 que son époux aurait pris possession des lots dès la date de leur acquisition, en 1985, et aurait assumé ses obligations de copropriétaire auprès du syndicat des copropriétaires, se considérant comme le seul et unique propriétaire, l’assignation expliquant ainsi que « dès l’acquisition faite, Monsieur [R] [H] s’est fait remettre par le notaire les clefs de l’appartement acheté pour se considérer comme le véritable propriétaire, considérant que par un accord commun verbal et secret qui le liait à son père, acquéreur apparent, il était convenu entre eux de considérer qu’une telle acquisition était faite en réalité pour lui seul dès lors qu’il aurait pourvu seul, et au paiement du prix d’achat entre les mains du notaire, et à toutes les obligations et charges du propriétaire. »

Il est versé aux débats un contrat de bail signé par M. [H] [R] le 10 octobre 1986 et le courrier adressé au syndic par ses soins le 22 mai 1996 afin de mettre fin au mandat qu’il lui avait confié pour gérer l’indemnisation des préjudices subis à la suite de l’incident du logement donné à bail.

S’il peut ainsi être considéré que sur cette période d’environ 10 ans, il est justifié d’une possession de M. [H] [R], en revanche pour la période postérieure à 1996, il n’est justifié d’aucun acte de possession émanant de M. [H] [I], pas plus que de son épouse, Mme [B] [Y] veuve [R], après le décès de ce dernier, survenu le 05 septembre 2011.

Il est certes produit un appel de fonds d’un montant de 516,22 euros pour le lot n°7, pour le deuxième trimestre 2017, libellé au nom de Mme [A] [R] portant la mention manuscrite « CIC n°2121775 de 516,22 le 11/10/17 » mais cette seule mention est insuffisante à justifier de la réalité du versement effectué et ainsi d’une volonté de se comporter en propriétaire du bien, alors qu’il est établi en revanche que des chèques ont été établis en janvier et juillet 2023 par M. [I] [R], fils de M. [H] [R] et Mme [B] [Y] veuve [R], au profit du syndicat des copropriétaires et du syndic (chèque de 958,24 euros en date du 23 juillet 2023 à l’ordre du syndicat des copropriétaires et chèque du 10 janvier 2023 d’un montant de 617,28 euros à l’ordre de la société Le terroir).

Au vu de l’ensemble des éléments ainsi exposés, Mme [B] [Y] veuve [R] échoue ainsi à démontrer sa qualité de propriétaire des lots n°7 et 8.

Par conséquent, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires et le syndic soutiennent l’irrecevabilité des demandes qu’elle formule tant au fond que dans le cadre du présent l’incident, pour défaut de qualité à agir.

Il n’y a de ce fait pas lieu d’ordonner à Mme [B] [Y] veuve [R] de produire tout document de nature à justifier de l’issue de la procédure qu’elle a engagée en 2017 pour se voir reconnaître la qualité de propriétaire par usucapion des lots n°7 et 8 de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic sont donc déboutés de cette demande de communication de pièces.

Sur la demande d’accès à l’appartement de Mme [B] [Y] veuve [R]

Le syndicat des copropriétaires et le syndic expliquent que lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2023, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de confortement du plancher haut du 2ème étage pour un budget de 43 461 euros TTC mais qu’ils n’ont pas pu être réalisés du fait du refus de Mme [B] [Y] veuve [R] de laisser l’accès à cet appartement.

Ils font valoir que ces travaux sont cependant urgents, tant l’architecte de l’immeuble que l’architecte de sécurité de la ville de [Localité 10] ayant constaté la réalité de l’affaissement du plancher et la situation de risque qu’il induisait, rappelée lors de la visite du 19 août 2024.

Au visa de l’article 789 alinéa 4, ils demandent donc que Mme [B] [Y] veuve [R] soit condamnée, sous astreinte, à laisser l’accès au logement afin que les travaux votés le 23 juillet 2023 puissent être réalisés, précisant que la mesure ainsi sollicitée constitue bien une mesure provisoire entrant dans le champ de compétence du juge de la mise en état dès lors d’une part, qu’elle ne conduit pas à se prononcer sur le fond du litige, portant sur l’annulation d’assemblées générales, la désignation d’un expert et la réparation de préjudices et, d’autre part, qu’elle vise à prévenir un risque bâtimentaire avéré.

Mme [B] [Y] veuve [R] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il n’y a pas lieu à laisser l’accès à l’appartement du 2ème étage pour la réalisation des travaux votés le 23 juillet 2023 alors que le syndicat des copropriétaires tend à démontrer qu’elle n’est pas le « possesseur/propriétaire et seule usufruitière des lots n°7 et 8 au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12]. »

Elle considère que cette demande se heurte, en tout état de cause, à des contestations sérieuses et légitimes sur la régularité de la décision qui auraient approuvé ces travaux.

Elle indique de plus qu’elle « nécessite préalablement une mesure d’expertise judiciaire dont les frais se devraient d’être provisoirement mis à la charge du syndicat des copropriétaires ainsi que la mise en cause de la personne du propriétaire des locaux pour lors que la décision rendue est « provisoire », ce que n’est celle du juge du fond. »

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires et le syndic, tout en contestant la qualité de propriétaire de Mme [B] [Y] veuve [R], sollicitent néanmoins qu’il lui soit ordonné de laisser l’accès à l’appartement.

Cet accès ne peut toutefois être donné que par le propriétaire des locaux ou par son occupant. Or, il a été précédemment retenu que Mme [B] [Y] veuve [R] ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire et les pièces produites attestent qu’elle ne réside pas dans les lieux, le bien étant inoccupé.

La demande du syndicat des copropriétaires et du syndic ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les autres demandes

Partie perdante à titre principal, Mme [B] [Y] veuve [R] est condamnée aux dépens de l’incident.

Tenue aux dépens, elle est condamnée à régler au syndicat des copropriétaires et au syndic, ensemble, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevable pour défaut de qualité à agir Mme [A] [B] [Y] veuve [R] en l’ensemble de ses demandes formées tant au fond que dans le cadre du présent incident ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la SAS Le terroir de leur demande de communication de pièces ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la SAS Le terroir de leur demande d’accès à l’appartement du 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 4], constitué des lots n°7 et 8 ;

CONDAMNE Mme [A] [B] [Y] veuve [R] aux dépens de l’incident ;

CONDAMNE Mme [A] [B] [Y] veuve [R] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et à la SAS Le terroir, ensemble, la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme [A] [B] [Y] veuve [R] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 10] le 28 février 2025

La greffière Le juge de la mise en état