TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e CLAVEL

PREFET DE [Localité 5]

PARQUET CIVIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence ATTALI-MULLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04744 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZX7

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P] [M],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laurence ATTALI-MULLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0421

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04744 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZX7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2016 à effet à la même date, Monsieur [P] [M] a donné à bail à Monsieur [V] [Y] et Madame [B] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], 5ème étage gauche (lot n°14 et 17), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1844 euros, outre 100 euros de provisions sur charges.

Par avenant en date du 19 novembre 2018, Madame [T] [J] est venue aux droits de Madame [B] [G] en qualité de nouvelle colocataire.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [P] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice à Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 5 540,16 euros, en principal, échéance d’août 2023 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, Monsieur [P] [M] a assigné en référé Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] d’une part, et Monsieur [P] [M] d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 77,22 euros par jour de retard

— Ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques du défendeurs, ou de dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] à payer la somme provisionnelle de 10 120,35 euros, terme d’avril 2024 inclus,

— condamner conjointement et solidairement par provision Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé et majoré des taxes et charges, somme majorée de 10%, jusqu’à libération des lieux,

— dire que ces sommes porteront intérêt au taux de 10% à compter de leur date d’échéance contractuelle selon les dispositions du bail conclu,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 20 juin 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée au 10 octobre 20024. A cette audience, Monsieur [P] [M], représenté par son conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 23 883,78 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Au regard de l’importance de la dette, le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience du 10 octobre 2024.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2024 pour la somme en principal de 5 540,16 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La somme sollicitée n’ayant pas été réglée et aucun versement effectué dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant le ce délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 avril 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 6 avril 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 5 avril à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience, et que le bailleur, qui seul est représenté, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire.

Dès lors, alors que rien ne permet d’établir que les locataires soient en mesure de régler une dette locative en augmentation constante, que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé par les parties et que le versement du loyer n’est pas repris, il apparait que Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] ne peuvent pas bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] se trouvant sans droit ni titre à compter du 6 avril 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par le code des procédures civiles d’exécution à cet égard.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [P] [M] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] restent lui devoir la somme de 9945,46 euros, échéance d’avril 2024 incluse (date de l’acquisition de la clause résolutoire).

Les locataires, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité du bail (article VII), au paiement de la somme de 9872,50 euros (soit le montant de 9945,46 euros auquel il convient de retrancher les frais de mise en demeure – 36,48 euros et deux fois 18,24 euros), échéance d’avril 2024 incluse.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

La clause de solidarité au bail ne porte que sur « l’exécution du présent contrat », mais ne comprend pas de clause de solidarité au titre des indemnités d’occupation pour des colocataires (sauf dans le cas de la délivrance du congé par un des cotitulaire du bail).

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] seront condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] seront conjointement condamnés à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 13 938,32 euros (de la date de l’acquisition de la clause jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse) au titre des indemnités d’occupation impayées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [M] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]), 5ème étage gauche (lot n°14 et 17), sont réunies à la date du 5 avril à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J], occupants sans droit ni titre depuis le 6 avril 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 9872,50 euros (échéance du mois d’avril 2024 incluse, date de l’acquisition de la clause) au titre des loyers et impayés,

CONDAMNONS conjointement Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 13 938,32 euros (de la date de l’acquisition de la clause jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse) au titre des indemnité d’occupation impayées,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS conjointement Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] à verser à Monsieur [P] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision,

ORDONNONS la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE [Localité 5] (Parquet civil) de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [T] [J] à verser à Monsieur [P] [M] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT