TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/57644 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FGQ

N° : 4

Assignation du :

06 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69

DEFENDERESSE

La S.A.S. INDIGO

siège social:

[Adresse 1]

[Localité 3]

dans les lieux loués :

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par l’AARPI LLA AVOCATS, prise en la personne de Maître Marc LADREIT DE LACHARRIERE, avocat au barreau de PARIS – #D0785

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 28 juin 2023, la société civile immobilière SCI [Adresse 2] a donné à bail dérogatoire à la société par actions simplifiée INDIGO des locaux situés [Adresse 5] pour une durée de 23 mois à compter du 5 août 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 42.000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par acte d’huissier délivré le 25 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 10.348,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, augmenté du coût de l’acte.

Par exploit d’huissier délivré le 6 novembre 2024, la société SCI [Adresse 2] a fait assigner la société INDIGO devant la juridiction des référés aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de la société INDIGO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société INDIGO à payer à la société SCI [Adresse 2] la somme provisionnelle de 14.209,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024 ;condamner la société INDIGO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;condamner la société INDIGO au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement ainsi que les frais de levée de l’extrait Kbis et de l’état d’endettement.

A l’audience du 26 mars 2025, la société SCI [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, renonce à sa demande de provision et maintient le surplus des prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues à l’audience, la société INDIGO sollicite à titre principal le rejet des demandes adverses, à titre subsidiaire le bénéfice de délais de paiement rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En application de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 28 juin 2023 -dérogeant explicitement au statut des baux commerciaux- comprend une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en application du bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Contestant la validité du commandement de payer du 25 septembre 2024, la société INDIGO énonce que cet acte ne contient pas le décompte détaillé permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur.

Or, la copie versée aux débats du commandement sus-visé mentionne qu’il est ordonné au preneur de payer la somme de 10.348,84 euros au titre des « Loyers et charges impayés selon décompte joint ». Elle comprend ledit décompte, daté du 16 septembre 2024 et portant sur la situation comptable de la société INDIGO, dans ses rapports avec la bailleresse, du 1er juin au 31 octobre 2024, lequel retrace le détail des loyers et charges appelés et des versements effectués. Il n’est par ailleurs produit aucun élément de nature à laisser penser que ce décompte ait été omis par le commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer à la société INDIGO, de sorte que cette contestation ne revêt pas de caractère sérieux.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 10.348,84 euros et enjoint au preneur de s’en acquitter dans le mois.

Il ressort du décompte daté du 28 octobre 2024 que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, l’apurement de la dette postérieurement à l’expiration du délai d’un mois étant indifférent.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise.

La société INDIGO sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en invoquant le second alinéa de l’article L145-41 du code de commerce, qui dispose :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, le bail conclu par les parties est un bail dérogatoire dérogeant expressément au statut des baux commerciaux, de sorte que la disposition pré-citée ne lui est pas applicable ; aussi la demande de délais suspensifs sera-t-elle rejetée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société INDIGO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 2 mois de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société INDIGO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

— Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société INDIGO doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer, mais non celui de la levée de l’extrait Kbis et de l’état des créanciers inscrits qui ne constituent pas des dépens ni n’entretiennent de lien étroit et nécessaire avec l’instance, correspondant à des formalités destinées à préserver les seuls droits du bailleur.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, des considérations d’équité -tenant à l’apurement de la dette en cours d’instance et à la proximité temporelle de la fin du bail dérogatoire- imposent de dispenser la société INDIGO du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 octobre 2024 à minuit ;

Rejetons la demande reconventionnelle de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société INDIGO et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société INDIGO, à compter de la résiliation du bail du 26 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société INDIGO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT