TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître EL JORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02511 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WT7

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 16 mai 2025

DEMANDEURS

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3],

représenté par son Syndic la SAS le Cabinet WARREN CHAUMONT,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître EL JORD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C720

DÉFENDERESSE

Madame [X] [S],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02511 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WT7

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [S] est propriétaire des lots n°13 et 71 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré AN [Cadastre 1] SEC EB N°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 20/1007ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LE CABINET WARREN CHAUMONT en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris MADAME [X] [S], par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  2 779,07 euros au titre des charges de copropriété au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

«  2 500 euros de dommages et intérêts ;

«  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Madame [X] [S] (20/1007ème).

Appelée à l’audience du 14 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour assignation de la défenderesse à l’adresse contenue dans la matrice cadastrale.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025 mars 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  4 747,88 euros au titre des charges de copropriété au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

«  2 500 euros de dommages et intérêts ;

«  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son second acte introductif d’instance. Il expose que la défenderesse n’a pas effectué de règlement de ses charges depuis plusieurs années. La jonction de procédure a été mise dans les débats.

Bien que régulièrement assignée à personne physique, Madame [X] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Décision du 16 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02511 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WT7

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction de procédure

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

L’article 368 du même code précise que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, par acte d’huissier de justice en date du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a assigné Madame [X] [S] en raison de charge de copropriété impayées.

Elle a ensuite assigné la défenderesse 13 février 2025 à l’adresse indiquée sur la matrice cadastrale pour le même objet, actualisant sa créance.

Les procédures ont été mises au rôle de la juridiction et ne concernent qu’une seule et même affaire.

Au cours de l’audience du 6 mars 2025, la jonction de procédure a été mise dans les débats sans opposition des parties.

Il convient donc de prononcer leur jonction, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Ainsi, les affaires connues sous les numéros 24/02511, 25/00958 ne seront plus connues que sous le seul numéro 24/02511.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

«  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

«  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatifs aux lots 13 et 71, indiquant la répartition des tantièmes (20/1007èmes), établissant l’origine de propriété, ainsi que la qualité de copropriétaire de Madame [X] [S] ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 23 décembre 2021 au 1er février 2025, les appels correspondant à l’arriéré ;

— les relevés individuels de charge pour la même période ;

— l’historique détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 747,88 euros (en ce inclus 360 euros de frais) ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2023, 19 décembre 2024 ;

— la mise en demeure de payer la somme de 2 425,39 euros adressée le 7 décembre 2023 à Madame [X] [S] (sans production des éléments de réception du courrier).

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 387,88 euros portant sur la période allant du 23 décembre 2021 au 1er février 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 après déduction de la somme de 360 euros correspondant à une reprise de solde débiteur non justifiée.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4 387,88 euros.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025 pour la totalité de la somme.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [X] [S] présente, de manière récurrente depuis 3 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [X] [S].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures connues sous les numéros 24/02511 et 25/00958 ne seront plus connues que sous le seul numéro 24/02511 ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS LE CABINET WARREN CHAUMONT :

— la somme de 4 387,88 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 23 décembre 2021 au 1er février 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le 13 février 2025 ;

— la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS LE CABINET WARREN CHAUMONT, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente