TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ABADIE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ABADIE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03293 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4A5K

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société GERARD SAFAR, S.A.S, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Guillaume ABADIE de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [M]

Madame [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A5K

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[T] [M] et [L] [U] (les époux [M]) sont propriétaires des lots de copropriété n°103, 104, 144 et 158 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] a fait assigner les époux [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 07 novembre 2024.

Dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 06 novembre 2024 et signifiées le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaire demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner solidairement les époux [M] au paiement des sommes de :

° 15.109,06 euros au titre des charges dues au 22 octobre 2024

Le tout avec intérêts au taux légale à compter de la mise en demeure du 11/10/2021 sur la somme de 8.172,24 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 14.003,25 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

Dire que les dispositions de l’article 1343-2 du code civil s’appliqueront ;

° 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum les époux [M] au paiement des entiers dépens ;

— condamner in solidum les époux [M] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), les époux [M] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025 et signifiées aux époux [M] le 05 juin 2025 selon signification à personne présente au domicile ([J] [M], fille), au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement les époux [M] au paiement des sommes de :

° 8.893,31 euros au titre des charges dues au 02 juin 2025

° 2.196 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement dus au 02 juin 2025;

Le tout avec intérêts au taux légale à compter de la mise en demeure du 11/10/2021 sur la somme de 8.172,24 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 14.003,25 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

Dire que les dispositions de l’article 1343-2 du code civil s’appliqueront ;

° 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum les époux [M] au paiement des entiers dépens ;

— condamner in solidum les époux [M] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

À l’audience du 19 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En l’espèce, le décompte des charges de copropriété ne peut être analysé comme des loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus ne pouvant faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Il en découle que doivent être déclarées d’office irrecevables les conclusions au fond signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [M] sont propriétaires des lots n°103, 104, 144, 158, 165 et 166 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A5K

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2015, 30 mars 2016, 27 mars 2017, 19 mars 2018, 19 mars 2019, 17 décembre 2020, 06 décembre 2021, 22 juin 2022, 29 juin 2023, 03 juin 2024 et 22 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2015 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 19 mars 2018, 19 mars 2019, 17 décembre 2020, 06 décembre 2021 et 22 juin 2022 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 22 octobre 2024.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

60 euros au titre d’une mise en demeure en date du 10 juin 2021,60 euros au titre d’une mise en demeure en date du 10 septembre 2021,96 euros au titre de « transmission MED avocat » en date du 29 septembre 2021,120 euros au titre de « mise en demeure [M] » en date du 04 octobre 2021,60 euros au titre d’une mise en demeure en date du 1er mars 2022,60 euros au titre d’une mise en demeure en date du 20 septembre 2022,96 euros au titre de « transmission MED avocat » en date du 27 octobre 2022,144 euros au titre de« mise en demeure [M] [U] » en date du 02 novembre 2022,420 euros au titre de « trans. Dos. Assignation » en date du 26 janvier 2023,1.080 euros au titre de « [E] assignation [M] [U] » en date du 17 février 2023,

Soit un total de 2.196 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 15.109,66 – 2.196 euros soit 12.913,66 euros et non 15.109,06 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Il ressort des pièces produites que les époux [M] ont apuré leur dette par le versement notamment d’un chèque de 1.270,21 euros le 21 octobre 2024, de 1.243,53 euros le 05 novembre 2024 et de 14.778,67 euros le 06 novembre 2024, soit au total la somme de 17.291 euros, de sorte qu’ils ont satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires au titre des charges dues au 22 octobre 2024.

La demande de paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la somme de 15.109,06 euros au titre des charges dues au 22 octobre 2024 sera rejetée ainsi que la demande subséquente de capitalisation des intérêts.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A5K

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.196 euros correspondant aux sommes suivantes :

60 euros au titre d’une mise en demeure en date du 10 juin 2021,60 euros au titre d’une mise en demeure en date du 10 septembre 2021,96 euros au titre de « transmission MED avocat » en date du 29 septembre 2021,120 euros au titre de « mise en demeure [M] » en date du 04 octobre 2021,60 euros au titre d’une mise en demeure en date du 1er mars 2022,60 euros au titre d’une mise en demeure en date du 20 septembre 2022,96 euros au titre de « transmission MED avocat » en date du 27 octobre 2022,144 euros au titre de« mise en demeure [M] [U] » en date du 02 novembre 2022,420 euros au titre de « trans. Dos. Assignation » en date du 26 janvier 2023,1.080 euros au titre de « [E] assignation [M] [U] » en date du 17 février 2023,Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A5K

La plupart des prétendues lettres de rappel ou de mises en demeure ne sont pas justifiées, faute d’être versées aux débats et il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers aient eu la moindre utilité, une fois établi que les défenseurs ne voulaient pas (ou ne pouvaient pas) s’acquitter de leur dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent quant à elles des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

En outre, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux, ne peuvent, en application du contrat de syndic et conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles » en l’espèce, ni démontrées, ni même alléguées.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux [M] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les époux [M] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les époux [M] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande tendant à ;

— condamner solidairement les époux [M] au paiement des sommes de :

° 15.109,06 euros au titre des charges dues au 22 octobre 2024

Le tout avec intérêts au taux légale à compter de la mise en demeure du 11/10/2021 sur la somme de 8.172,24 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 14.003,25 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

Dire que les dispositions de l’article 1343-2 du code civil s’appliqueront ;

° 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum les époux [M] au paiement des entiers dépens ;

— condamner in solidum les époux [M] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente