TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Manuel RAISON

— Me [I] [H]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/11496

N° Portalis 352J-W-B7F-CU27Q

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “RESIDENCE [11]” situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société L2CA – sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER – [Localité 12], S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [T]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par M^e Jade HENRY de la SELARL JURIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire PN584

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/11496 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU27Q

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [T] est propriétaire des lots de copropriété n°10435, 10897, 10898 et 10899 d’un immeuble dénommé Résidence [10] sis [Adresse 5]).

Par exploits d’huissiers signifiés le 13 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 24 novembre 2021.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

Vu l’article 44 du Code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code Civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 699 et 700 du CPC,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Juridiction de céans de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ARTOIS FLANDRE située [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société la société L2CA – sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER – [Localité 12], en son action ; – 4 -

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [F] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE [10] » situé [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société L2CA – sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER – [Localité 12], la somme totale de 63 091, 34 euros, sommes à parfaire, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du12 avril 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER Monsieur [F] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE [10] » situé [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société L2CA – sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER – [Localité 12], la somme totale de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [F] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE [10] » situé [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société L2CA – sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER – [Localité 12], la somme totale de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [F] [T] aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 janvier 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, M. [F] [T] demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 803 du Code de procedure civile de :

PRONONCER la révocation de l’ordonnance de clôture du 31 janvier 2024,

ENREGISTRER la constitution de Maître [I] [H] au lieu et place de Maître [P] [B],

RENVOYER l’affaire à la mise en état pour conclusions en défense.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 26 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Alors que la procédure a été initiée par le syndicat des copropriétaires le 13 septembre 2021 et qu’une révocation de l’ordonnance de clôture est déjà intervenue par jugement du 25 mai 2023, la constitution de Maître [I] [H] aux lieu et place de Maître [P] [B], postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture du 31 janvier 2024, ne constitue pas un motif grave justifiant la révocation sollicitée.

Il ne sera par conséquent pas fait droit à cette demande.

2- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [F] [T] est propriétaire des lots 10435, 10897, 10898 et 10899 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat Artois Flandre Principal de 2010 à 2023 et ceux des assemblées générales du syndicat Artois Flandre Secondaire de 2010 à 2023 approuvant les comptes, fixant les budgets prévisionnels et votant la réalisation de divers travaux ;

— des décomptes de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— des décomptes de créance actualisés au 02 février 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [F] [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme totale de 62.549,62 euros (25.581,79 + 36.967,83) au titre des charges impayées au 02 février 2023 (appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus).

M. [F] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier présenté au défendeur le 15 avril 2021, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 55.491,05 euros (20.998,12 + 34.492,93 euros) et à compter du 27 septembre 2023 pour le surplus.

3 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 742,01 euros (326,12 + 415,89) au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)

Seuls les frais de relance exposés le 29 juin 2021 à hauteur de 48 euros (24 x 2), soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation, constituent donc des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais d’huissier de justice apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les honoraires d’avocat pour l’envoi de la mise en demeure apparaissent constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, M. [F] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [F] [T] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [F] [T] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [F] [T] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [F] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [T], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [F] [T] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par M. [F] [T].

CONDAMNE M. [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Résidence [10] » situé [Adresse 3] les sommes de :

62.549,62 euros au titre des charges impayées au 02 février 2023 (appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021 sur la somme de 55.491,05 euros et à compter du 27 septembre 2023 pour le surplus ;

48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [F] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 21 Novembre 2024

La Greffière La Présidente