TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07380 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RDZ

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Adresse 4], représentée par Maître Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C2573

DÉFENDEURS

Madame [U] [S] épouse [L], demeurant [Adresse 2],non comparante, ni représentée

Monsieur [F], [Z] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07380 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RDZ

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1988, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) a donné à bail à Madame [S] [U] épouse [L] un logement situé [Adresse 2].

Par actes d’huissier en date du 24 juillet 2024, la RIVP a fait assigner Madame [S] [U] épouse [L], Monsieur [F] [L] et Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, le 16 mars 2024, pour défaut d’usage paisible des locaux

— prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés, pour défaut d’usage paisible et d’occuper personnellement les locaux

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [L] [U] née [S] ainsi que de tout occupant de son chef, notamment, monsieur [L] [F] [Z], et monsieur [T] [E], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamnation solidairement des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s’est poursuivi ;

— condamnation des défendeurs des défendeurs au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de voisinage,

— condamnation de Madame [S] [U] épouse [L] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’occupation des lieux

— condamnation solidairement des défendeurs au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 7 janvier 2025, le conseil de la RIVP s’en remet oralement à son assignation. Au soutien de ses prétentions, la société bailleresse se prévaut des manquements de la locataire à ses obligations et notamment la jouissance paisible du logement des articles 1728 et 1729 du code civil, 7b) de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 relativement à la non occupation personnelle des lieux.

Les défendeurs sont absents.

L’affaire a été mise en demeure au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il est relevé que la législation applicable au bail à la date de la reconduction est la loi du 6 juillet 1989. Le domaine d’application des clauses résolutoires est ainsi fixé par l’ article 4, g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui n’autorise que certaines clauses. Originairement n’étaient admises que les clauses sanctionnant le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, toute autre clause étant réputée non écrite. La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 sur la prévention de la délinquance a complété le texte afin d’étendre le domaine d’application des clauses résolutoires. Dorénavant, peut-être insérée dans un bail la clause visant à sanctionner le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Sur les troubles de voisinage

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Dans le cas de l’espèce, cette obligation est remplie par la transmission d’un commandement d’avoir à cesser les troubles transmis tant à Monsieur [F] [Z] [L] qu’à Madame [S] [U] épouse [L].

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire ou de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, la société bailleresse produit :

— trois mains courantes envoyées par Madame [B] [I] des 5 juin 2024 et 25 avril 2024 qui relatent des faits de harcèlement, intimidations et menaces, et la survenance de troubles récurrents, le fils de la locataire recevant plusieurs personnes au domicile,

— ainsi qu’une attestation également de Madame [B] [I], non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, puisqu’aucune carte d’identité n’est versée,

— ainsi qu’une sommation interpellative du 12 juin 2024, exposant que la locataire en titre ne vit plus dans les locaux, qui sont désormais occupés par le fils de cette dernière.

Il sera toutefois relevé, en ce qui concerne la matérialité des faits relatifs aux troubles de voisinage, que ceux-ci ne sont corroborés par aucun autre élément et que de ce fait, la société bailleresse sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

Sur l’occupation personnelle du bien

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La sommation interpellative du 12 juin 2024 permet d’apprendre que la locataire en titre n’occupe plus les locaux personnellement, son fils, Monsieur [T] [E], né en 1974, ayant montré sa carte d’identité et expliquant qu’il vit désormais dans le logement, sa mère l’ayant quitté.

Il n’est en outre pas justifié que Monsieur [T] soit une personne répondant aux conditions de l’article R.351-8 du code de la construction, lequel ne peut ainsi être considéré comme une personne à charge de la locataire, de sorte que la violation de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 est avérée.

Ce manquement aux obligations du bail est suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail.

Madame [L] [U] née [S] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef (notamment Monsieur [T] [E] et Monsieur [M]), selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [L] Née [S] [U] sera dès lors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugementjusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Monsieur [T] [E] sera condamné in solidum,au paiement de l’indemnité d’occupation dans la mesure où l’indemnité d’occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l’occupation, qu’il a reconnu, l’occupation de Monsieur [L] n’ayant, en revanche, pas été constatée, Monsieur [T] déclarant lors de la sommation interpellative vivre seul, même si ses déclarations lors de la signification de l’assignation diffère.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute.

Or en l’espèce, la société bailleresse n’indique nullement quel serait son préjudice financier et économique, ni a fortiori, n’en justifie. Elle sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts tant vis-à-vis de l’ensemble des défendeurs au titre des troubles que de Madame [S] au titre du défaut d’occupation personnelle.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, hors frais de commandement visant la clause résolutoire, le fondement de la résiliation étant différent, mais comprenant les frais de sommation interpellative.

De la même façon, il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs, Monsieur [T] [E] et Madame [S] épouse [L] [U], la présence de Monsieur [L] [F] n’étant pas constatée, seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail pour un logement situé [Adresse 2], donné à bail à Madame [S] [U] épouse [L].

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [U] épouse [L] de restituer les clés du logement à la RIVP dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [U] épouse [L] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ( notamment Monsieur [T] [E] et Monsieur [L] [F]), y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] épouse [L] [U] et Monsieur [T] [E] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la RIVP de ses demandes au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [E] à verser à la RIVP la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] épouse [M] et Monsieur [T] [E] aux dépens en ce compris les frais d’assignation et de la sommation interpellative ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT