TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY ; Madame [G] [L]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02253 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UOE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] ET [Adresse 6], Représenté par son syndic FONCIA [Localité 9] RIVE GAUCHE dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [G] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

Délibéré le 16 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02253 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UOE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [G] [L] est propriétaire des lots n°279, n°280, n°656 et n°361 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a fait assigner Madame [G] [L] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3706,42 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er appel 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts ;2000 euros à titre de dommages et intérêts ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 14 octobre 2025, à étude, à Madame [G] [L], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 9] RIVE GAUCHE a actualisé sa demande principale au titre des impayés des charges locatives à la somme de 6256,94 euros, 4e appel 2025 inclus.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 9] RIVE GAUCHE et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de ses dernières conclusions signifiées.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [G] [L] ne comparait pas et n’est pas représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour les lots n°279, n°280, n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 1] (matrice cadastrale) ;un relevé de compte individuel pour la période du 1er avril 2024 au 06 octobre 2025 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des :16 mars 2023 ayant, notamment, régulièrement approuvé les comptes, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, voté des travaux de pose de caméras, la réalisation d’un diagnostic des façades et le remplacement des blocs autonomes de secours qui sont hors services, et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période,11 avril 2024 ayant, notamment, régulièrement approuvé les comptes, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, voté des travaux de pose de caméras, des travaux de reprise des balcons, des travaux de mise aux normes des colonnes sèches, des travaux d’élagage, voté le principe de la réalisation d’un audit des canalisations horizontales et verticales et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période,19 juin 2025 ayant, notamment, régulièrement approuvé les comptes, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, voté l’annulation et le remboursement des travaux d’urgence maçonnerie voté en 2021, voté la réalisation de travaux de remplacement des armoires de commande et des portes de cabines des ascenseurs du bâtiment B, et de travaux de chemisage des colonnes de cuisine pour les trois bâtiments, voté le financement d’une phase d’étude pour des travaux d’isolation par l’extérieur des pignons et planchers bas, et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période.

Il ressort du décompte produit, arrêté au 06 octobre 2025, que le compte de copropriétaire de Madame [G] [L] était débiteur à cette date de la somme de 6256,94 euros, appel de charges du dernier trimestre 2025 inclus.

Madame [G] [L], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, Madame [G] [L] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], la somme de 6256,94 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2024 au 06 octobre 2025, appels provisionnels du dernier trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 06 octobre 2025.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3706,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts, qui a été sollicité, sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années, malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], avec la présente procédure, a entamé la huitième procédure à l’encontre de Madame [G] [L], qui ne paie aucune de ses charges, malgré des condamnations judiciaires annuelles (à l’exception de l’année 2020) depuis 2017. Ces manquements caractérisés à ses obligations en qualité de copropriétaire caractérise sa mauvaise foi et constitue une faute.

Il convient, dès lors, de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 9] RIVE GAUCHE, la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [G] [L], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [G] [L] sera condamnée.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 9] RIVE GAUCHE, la somme de 6256,94 euros (six mille deux cent cinquante-six euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2024 au 06 octobre 2025, appels provisionnels du dernier trimestre 2025 (trimestre appelé le 1er octobre 2025) inclus, suivant décompte arrêté au 06 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3706,42 euros (trois mille sept cent six euros et quarante-deux centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus, avec capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 9] RIVE GAUCHE, la somme de 2000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [L] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 9] RIVE GAUCHE, la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier La juge