MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 23/01640 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RYT3

NAC : 72C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 07 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me Emma MARTIN, auditrice de justice.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL ACTIM CARCENAC, RCS [Localité 9] 312 868 839, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Robert françois RASTOUL de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 228

DEFENDEUR

M. [R] [Y], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 330

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique de vente en date du 6 janvier 1986, Monsieur [R] [Y] a acquis le lot numéro 31 dépendant de l’ensemble immobilier soumis à la copropriété situé [Adresse 2], correspondant à un « vaste local situé partie sous le bâtiment à usage d’habitation, partie sous les plates-formes situées de part et d’autre de ce bâtiment […] prolongé par un grand terrain s’étendant sur toute la largeur de la propriété » d’après le règlement de copropriété du [Adresse 1].

Se plaignant d’une élévation sur le mur situé entre la copropriété du [Adresse 1] et celle du [Adresse 5] dont il revendique la propriété, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL Actim Carcenac, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 312 868 839, ci-après dénommé « le Syndicat des copropriétaires », a demandé par courrier en date du 20 juin 2018 au syndic du [Adresse 1] de procéder à la destruction de la réhausse du mur.

Par courrier en date du 13 août 2018, le syndic de la copropriété du [Adresse 1] a informé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] que la réhausse du mur avait été effectuée par Monsieur [R] [Y], le mur étant situé au fond de la cour dont il est propriétaire.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 5] en date du 9 décembre 2019, l’engagement d’une procédure contre Monsieur [R] [Y] en vue de la destruction de la rehausse du mur a été adopté à la majorité.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a missionné un géomètre-expert le 26 mars 2021 afin de procéder à une opération de bornage entre son fonds et celui de la copropriété du [Adresse 1].

Par acte délivré le 07 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de démolition sous astreinte de la réhausse effectuée sur le mur litigieux.

La clôture est intervenue le 4 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’audience de plaidoirie a été fixée au 7 mars 2025, et à l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Juger que le procès-verbal de bornage du 26 mars 2021 est régulier et opposable à Monsieur [R] [Y] ;Condamner Monsieur [R] [Y] à démolir dans les trente jours de la signification du jugement à intervenir la réhausse qu’il a édifiée sur le mur figurant sur la ligne C-D du plan de bornage ;Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trente jours supplémentaires, passé quel délai il sera à nouveau fait droit ;Condamner Monsieur [R] [Y] aux dépens, en ce compris celui de l’article A44-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée ;Condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande de régularité du procès-verbal de bornage, le Syndicat des copropriétaires expose que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a voté le 9 décembre 2019 l’engagement d’une procédure contre Monsieur [R] [Y], ce qui a impliqué de procéder à des vérifications d’usage mettant au jour l’absence de bornage entre la copropriété du [Adresse 5] et celle du [Adresse 1]. Le Syndicat des copropriétaires ajoute que le bornage était nécessaire afin d’établir la nature juridique du mur litigieux. Dès lors, selon le Syndicat des copropriétaires, le bornage en tant que tel n’avait pas à être voté dans la mesure où il était inhérent au vote de l’engagement de la procédure intentée contre Monsieur [R] [Y]. De plus, le syndicat des copropriétaires précise que le procès-verbal a été signé et approuvé par les deux assemblées générales des copropriétaires des deux copropriétés, celle du [Adresse 5] et celle du [Adresse 1].

Au soutien de sa demande d’opposabilité du procès-verbal de bornage, le Syndicat des copropriétaires affirme que le bornage concerne une partie commune pour laquelle Monsieur [R] [Y] dispose simplement d’un droit de jouissance privative et qu’en conséquence, seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a qualité pour en signer le procès-verbal.

Au soutien de sa demande de démolition de la réhausse du mur litigieux, se fondant sur les dispositions des articles 555, 653 et 663 du code civil, et des articles L.131-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, le Syndicat des copropriétaires observe que le mur litigieux est un mur de soutènement pour les terres de sa parcelle, qui échappe par sa nature à la présomption de mitoyenneté et qui lui appartient donc privativement. Le Syndicat des copropriétaires estime que les deux fonds étaient clôturés avec une délimitation précise de la propriété de chacun ainsi qu’il en ressort du procès-verbal de bornage. Le Syndicat des copropriétaires soutient enfin que Monsieur [R] [Y] ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 663 du code civil qui ne peuvent s’appliquer aux murs déjà existants.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, Monsieur [R] [Y] demande au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer que le procès-verbal de bornage lui est inopposable ;Dire qu’il est en droit de clore son héritage, et par conséquent rejeter l’ensemble des prétentions du Syndicat des copropriétaires ;A titre subsidiaire,

Rejeter l’ensemble des prétentions du Syndicat des copropriétaires au vu de sa bonne foi ;En toute hypothèse,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande d’inopposabilité du procès-verbal de bornage, Monsieur [R] [Y] fait valoir que la procédure de bornage est irrégulière car elle n’a pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]. Il indique par ailleurs qu’il n’a pas été convoqué aux opérations, alors que le bornage effectué sur la partie arrière de la copropriété du [Adresse 1] affecte la limite de la partie commune qui lui est réservée. De plus, il estime que le bornage était un préalable à l’action en démolition exercée contre lui, ce qui justifiait sa convocation.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions du Syndicat des copropriétaires, se fondant sur les articles 555, 661 et 663 du code civil, Monsieur [R] [Y] soutient qu’il a réhaussé le mur à ses frais parce qu’il était victime d’un trouble manifeste du voisinage par la présence constante de déchets sur sa propriété, en raison de la localisation du fonds voisin appartenant au Syndicat des copropriétaires en contrehaut du sien.

Monsieur [R] [Y] souligne par ailleurs sa bonne foi, expliquant que la surélévation est intervenue avant toutes opérations de bornage et qu’il pensait donc que le mur était mitoyen, étant édifié à cheval sur la ligne séparative.

MOTIFS

Sur la demande de régularité et d’opposabilité du procès-verbal de bornage

Il ressort de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé […] de représenter le syndicat dans tous les actes civils […], sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ».

Il résulte de ces dispositions que les actes civils comme la réalisation d’un plan de bornage amiable relèvent des prérogatives du syndic.

Or, en l’espèce, le procès-verbal de bornage et de reconnaissance des limites en date du 26 mars 2021 a été réalisé contradictoirement par la copropriété du [Adresse 5] et celle du [Adresse 1] représentées par leur syndic, et signé de chacune des parties.

Ainsi, d’une part, le syndic du [Adresse 1] a qualité pour représenter ses copropriétaires pour une action en bornage ; de sorte qu’en raison de sa présence aux opérations de bornage, il n’était pas nécessaire de convoquer Monsieur [R] [Y], quand bien même celui-ci était concerné directement par ces opérations.

D’autre part, il ressort du point 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 31 janvier 2022 que le plan de bornage réalisé par le géomètre-expert entre la copropriété du [Adresse 1] et celle du [Adresse 5] a été adopté à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés. Le procès-verbal de l’assemblée générale fait par ailleurs état de ce que Monsieur [R] [Y] a été convoqué par le syndic comme les autres copropriétaires, mais n’était pas présent à l’assemblée générale.

Or, il résulte de l’article 27 du règlement de copropriété du [Adresse 1], qui régit le lot de Monsieur [R] [Y], que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires « s’imposent à tous les copropriétaires et à leurs ayants-cause. Les décisions de l’Assemblée ne peuvent être contestées que devant le Tribunal et par les copropriétaires opposants ou absents et non représentés, dans le délai de deux mois ».

Ainsi, Monsieur [R] [Y] ne rapportant pas la preuve qu’il a contesté le procès-verbal de l’assemblée générale de sa copropriété datant du 31 janvier 2022 devant le tribunal dans un délai de deux mois, ce procès-verbal s’impose à lui et lui est donc régulier et opposable.

Il sera également relevé en réponse à Monsieur [R] [Y] que si la mise en œuvre d’un bornage en amont n’a pas été votée précisément par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], le plan de bornage en aval a été approuvé selon la huitième résolution du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 5] en date du 11 janvier 2022.

Il résulte de ces éléments que le procès-verbal de bornage en date du 26 mars 2021 est nécessairement régulier et opposable à Monsieur [R] [Y].

Sur la demande de démolition de la réhausse du mur

En vertu de l’article 647 du code civil, « tout propriétaire peut clore son héritage […] ».

Selon l’article 663 du même code afférent aux murs mitoyens, « chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins […] ».

En l’espèce, selon le procès-verbal de bornage en date du 26 mars 2021, dont il a été démontré qu’il est régulier et opposable à Monsieur [R] [Y], « le mur de soutènement est privatif et rattaché à la copropriété du [Adresse 6] ».

Dès lors, le mur litigieux situé au fond de la propriété de Monsieur [R] [Y] ne lui appartient pas, ce qui ne lui permet pas de se prévaloir des règles applicables aux murs mitoyens ni des articles 647 et 663 du code civil, et ce quand bien même l’élévation du mur serait motivée par des troubles de voisinage, lesquels, s’ils sont anormaux, ouvrent droit à des recours propres.

Par ailleurs, il ressort de l’article 555 du code civil que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui […].

[…]

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent ».

Il résulte de ces dispositions que le tiers de bonne foi s’entend comme celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

En l’espèce, si Monsieur [R] [Y] se prévaut de sa bonne foi en expliquant qu’il pensait être le propriétaire mitoyen du mur, il sera relevé qu’il indique dans son courrier en date du 23 juillet 2018 : « quant à la propriété du mur il est bien difficile de dire à qui appartient cet ouvrage ; je proposerais de déclarer ce mur mitoyen », ce qui démontre que Monsieur [R] [Y] ne savait pas à qui le mur appartenait. Ainsi, en procédant à sa construction sans interroger son syndic sur l’appartenance du mur et sans concerter le propriétaire voisin dans une perspective de mitoyenneté du mur, Monsieur [R] [Y] n’a pas fait preuve de bonne foi.

Dès lors la bonne foi alléguée sera nécessairement écartée.

Par conséquent, le mur appartenant exclusivement à la copropriété du [Adresse 5], il y a lieu de faire droit à sa demande de démolition de la réhausse du mur aux frais de Monsieur [R] [Y].

Ainsi, Monsieur [R] [Y] sera condamné à démolir dans les trente jours de la signification du jugement à intervenir la réhausse qu’il a édifiée sur le mur figurant sur la ligne C-D du plan de bornage.

Il convient d’assortir cette obligation de procéder à la démolition de la réhausse du mur d’une astreinte provisoire en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution selon les conditions précisées dans le dispositif, afin de garantir l’exécution du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

A titre liminaire, en l’absence de recours à l’exécution forcée, il n’y a pas lieu de faire application de l’article A44-32 du code de commerce.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [Y], condamné aux dépens, devra payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic, la SARL Actim Carcenac, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 312 868 839, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros et sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Dit que le procès-verbal de bornage en date du 26 mars 2021 est régulier et opposable à Monsieur [R] [Y] ;

Condamne Monsieur [R] [Y] à démolir dans un délai de deux mois à compter de la date de signification du présent jugement la réhausse qu’il a édifiée sur le mur figurant sur la ligne C-D du plan de bornage, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

Dit que l’astreinte provisoire aura cours pendant un délai maximum d’un mois, à charge pour la partie la plus diligente, en cas de difficulté, de faire liquider cette astreinte et d’en demander une nouvelle ;

Condamne Monsieur [R] [Y] aux dépens ;

Condamne Monsieur [R] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic, la SARL Actim Carcenac, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 312 868 839 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Monsieur [R] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente