Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 7 février 2025, n° 24/05703

TJ Paris 7 février 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement au devoir d'information
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que le locataire avait intentionnellement trompé le bailleur lors de la signature du bail, et a donc rejeté la demande de nullité.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le non-paiement des loyers était récurrent et justifiait la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les défendeurs, n'ayant plus de droit d'occupation après la résiliation, devaient être expulsés.
Accepté
Créance certaine et exigible
La cour a constaté que le montant des arriérés était établi et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité pour occupation après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Préjudice moral causé par le locataire
La cour a estimé que le bailleur n'avait pas justifié d'un préjudice distinct du simple retard de paiement.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que le bailleur avait droit à un remboursement des frais de justice en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 7 févr. 2025, n° 24/05703
Numéro(s) :	24/05703
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nadia HAMMAMI

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 07/02/2025

à : Monsieur [O] [N]

Copie exécutoire délivrée

le : 07/02/2025

à : M^e Nadia HAMMAMI, Madame [B] [F] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05703 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CPY

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 07 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nadia HAMMAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0569

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [F] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05703 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CPY

Suivant bail signé le 7 avril 2022, Monsieur [H] [W] a conclu avec Monsieur [O] [N] un contrat de location à usage d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le bien donné à bail étant situé au [Adresse 6].

Le loyer mensuel payable d’avance le 4 de chaque mois au plus tard est de 1025 euros, outre la provision sur charges d’un montant de 50 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 1025 euros a été prévu au bail.

Dès le mois d’août 2022, le bailleur indique que le locataire n’a pas réglé régulièrement ses loyers, et que les échanges téléphoniques entre lui et son locataire lui ont ensuite permis de découvrir que le logement était en réalité occupé par l’épouse de ce dernier, Madame [B] [F] [X], et que leur divorce était sur le point d’être prononcé.

Il ajoute avoir fait délivrer le 21 février 2023, un premier commandement de payer au titre des mois de novembre 2022 à février 2023, puis saisi le tribunal de proximité pour une audience fixée au 17 mars 2023 au cours de laquelle il a été fait droit à la demande de renvoi de Monsieur [O] [N], pour le 15 juin 2023.

Il indique que le 28 mars 2023, le divorce des époux [N] par consentement mutuel était déposé chez un Notaire et inscrit à l’Etat civil le 25 avril 2023.

Il souligne que le 15 juin 2023, l’affaire a été retenue malgré une nouvelle demande de renvoi de Monsieur [O] [N] et l’affaire mise en délibéré au 14 septembre 2023, à l’issu duquel, le tribunal a condamné Monsieur [O] [N] à régler les loyers de novembre 2022 et décembre 2022, outre 300 euros d’article 700 du CPC et aux dépens.

Les loyers ayant à nouveau cessé d’être payés, à compter du 25 mai 2023, Monsieur [H] [W] indique avoir adressé au locataire un second commandement de payer le 15 décembre 2023 pour les mois de mai à décembre 2023.

Il ajoute avoir vainement tenté d’obtenir copie de la convention de divorce des ex-époux [N] afin de déterminer si l’appartement qu’il avait loué à Monsieur [O] [N] était attribué à l’un ou à l’autre.

Il précise s’être rendu plusieurs fois à l’appartement mais y avoir trouvé porte close, et que ce n’est qu’en mars 2024, qu’il a réussi à joindre téléphoniquement Madame [B] [F] [X] laquelle lui a déclaré vouloir formuler une proposition par courriel consistant à échelonner le reliquat sur plus de deux ans, ce qu’il indique avoir refusé à défaut de communication par cette dernière d’éléments de solvabilité.

Par assignation délivrée le 19 mars 2024, Monsieur [H] [W] a attrait Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

Ordonner la nullité du bail signé le 7 avril 2022 pour dol ;

Déclarer Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] ;

Ordonner à Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] de libérer le logement dont s’agit, ainsi que tout occupant de leur chef ;

A défaut de libération volontaire, dire que le demandeur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec un serrurier et le concours de la force publique ;

Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] à lui payer :

-11287,50 euros à titre d’indemnités d’occupation et charges pour la période de juin 2023 à mars 2024, augmentée de 537,50 euros par mois de mai 2023 partiellement réglé ;

-1075 euros par mois, à compter d’avril 2024, à titre d’indemnité d’occupation et charges jusqu’à libération des lieux ;

Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] à lui payer 3000 euros de sommages et intérêts ;

Subsidiairement, vu l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989,

Prononcer la résiliation du bail ;

Déclarer Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] ;

Ordonner à Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] de libérer le logement dont s’agit, ainsi que tout occupant de leur chef ;

Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] à lui payer la somme de 11287,50 euros détaillée comme suit :

— au titre de l’arriéré locatif de mai 2023 : 537,50 euros,

— au titre de l’arriéré locatif de juin à mars 2024, à parfaire au jour du jugement = 10 X 1015 = 10750 euros ;

Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] à lui payer :

-1075 euros par mois charges comprises au titre des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation jusqu’au jour de la libération des lieux ;

-3000 euros en réparation du préjudice moral causé en application de l’article 1240 du Code civil ;

De manière infiniment subsidiaire : vu le commandement de payer du 11 et 15 décembre 2023,

Juger que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que le bail se trouve résilié à compter du 11 décembre 2023 ;

Déclarer Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] ;

Ordonner à Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] de libérer le logement dont s’agit, ainsi que tout occupant de leur chef ;

Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X] à lui payer :

-8062,50 euros au titre de l’arriéré locatif pour les loyers dont :

537,50 euros pour le reliquat du mois de mai 2023,

7525 euros pour les mois de juin à décembre 2023 ;

-1075 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

-3000 euros en réparation du préjudice moral causé en application de l’article 1240 du Code civil ;

En tout état de cause, condamner les défendeurs à lui payer :

3000 euros en application de l‘article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 24 juin 2024 a fait l’objet d’un report pour être appelée et retenue à celle du 13 décembre 2024.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [O] [N] et Madame [B] [F] [X], cités respectivement par remise de l’acte à l’étude et à personne, ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le dol :

L’article 1112-1 du code civil dispose que “[Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il est justifié par la pièce 4 versée aux débats que si lors de la conclusion du bail, Monsieur [O] [N] n’avait pas caché qu’il était en cours de séparation, il avait cependant indiqué chercher un logement pour lui-même, afin de laisser le domicile conjugal sis [Adresse 3] à son épouse.

Il ressort également des pièces du dossier que malgré plusieurs relances, les époux [N] n’ont jamais communiqué leur acte de divorce afin de faire connaître au bailleur leur date de séparation effective.

Il n’est toutefois nullement démontré qu’au moment de la signature du bail, Monsieur [O] [N] ne souhaitait pas s’y établir et qu’il se soit livré à une quelconque manœuvre pour tromper son co-contractant.

Il n’est pas plus démontré que Madame [B] [F] [X] réside ou ait résidé dans les lieux loués, le bailleur indiquant lui-même dans ses écritures « … ils étaient donc manifestement déjà séparés lors de la conclusion du bail et le domicile dont s’agit n’a en réalité jamais constitué leur domicile conjugal puisqu’ils n’y ont jamais habité conjointement conformément à l’article 215 du Code Civil.

Dès lors, il ne saurait être constaté le moindre dol affectant ledit contrat de bail et Monsieur [H] [W] sera débouté de sa demande visant à voir ordonner la nullité du bail signé le 7 avril 2022 pour dol que de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [B] [F] [X], Monsieur [O] [N] étant son seul co-contractant.

Sur la résiliation et la créance :

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Par ailleurs, il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire.

En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Monsieur [H] [W] verse notamment aux débats le bail, les relances et commandements payer, outre ses différents courriels échangés avec le locataire.

A la lecture des décomptes de créance produits, il apparaît que l’arriéré de loyers est récurrent et que Monsieur [O] [N] ne justifie pas s’être libérés de ses obligations.

Le non- paiement ou l’irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part du locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail à compter de ce jour.

En outre, la créance de Monsieur [H] [W] est établie au regard des décomptes produits, elle est certaine et exigible.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail, d’autoriser l’expulsion de Monsieur [O] [N] et de tous occupants de son chef dont Madame [B] [F] [X], et de le condamner au paiement de :

-8062,50 euros au titre de l’arriéré locatif pour les loyers dont :

537,50 euros pour le reliquat du mois de mai 2023,

7525 euros pour les mois de juin à décembre 2023 ;

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec effet à compter de ce jour, soit la somme de 1075 euro par mois et jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner Monsieur [O] [N] à son paiement.

Sur la demande indemnitaire :

Monsieur [H] [W] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui du simple retard de paiement de nature à justifier la demande indemnitaire qu’il formule à hauteur de 3000 euros.

Il sera en conséquence débouté de sa demande visant à obtenir 3000 euros en réparation du préjudice moral causé en application de l’article 1240 du Code civil.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de condamner Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [H] [W] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Monsieur [O] [N] en tant que partie perdante, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déclare recevable l’action de Monsieur [H] [W] ;

Déboute Monsieur [H] [W] de sa demande visant à voir ordonner la nullité du bail signé le 7 avril 2022 pour dol ;

Déboute Monsieur [H] [W] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [B] [F] [X] ;

Prononce la résiliation du bail conclu entre Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [N] le 7 avril 2022 portant sur les locaux situés au [Adresse 6], et ce à compter de ce jour,

Dit en ce cas qu’à défaut par Monsieur [O] [N], d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [H] [W] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont Madame [B] [F] [X], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, en application des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [H] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 1075 euros, jusqu’au départ effectif des lieux,

Condamne Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [H] [W] les sommes de :

-8062,50 euros au titre de l’arriéré locatif pour les loyers dont :

537,50 euros pour le reliquat du mois de mai 2023,

7525 euros pour les mois de juin à décembre 2023 ;

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Monsieur [H] [W] de sa demande visant à obtenir 3000 euros en réparation du préjudice moral causé en application de l’article 1240 du Code civil ;

Condamne Monsieur [O] [N] à payer à Monsieur [H] [W] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne Monsieur [O] [N] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous :

LE GREFFIER LE JUGE