17 Décembre 2024

AFFAIRE :

S.A.R.L. PROMINVEST

C/

[P] [H], [W] [H], [U] [H]

N° RG 23/02915 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HMRG

Assignation :15 Décembre 2023

Ordonnance de Clôture : 1er octobre 2024

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PROMINVEST

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [H]

né le 05 Août 1988 à [Localité 13] (MAINE-ET-[Localité 14])

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [W] [H]

né le 17 Juillet 1982 à [Localité 13] (MAINE-ET-[Localité 14])

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [U] [H]

né le 20 Juin 1980 à [Localité 13] (MAINE-ET-[Localité 14])

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSÉ, Vice-Présidente

Assesseur : Hugues TURQUET, Magistrat honoraire

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Octobre 2024, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 Décembre 2024.

JUGEMENT du 17 Décembre 2024

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 25 mai 2023, Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] ont consenti au profit de la société PROMINVEST une promesse de vente, portant sur l’acquisition en pleine propriété des lots n°1011 et 1012 situés dans un immeuble en copropriété dénommé Le Panoramique sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 15] [Localité 1], pour une durée expirant le 20 septembre 2023, moyennant un prix de 1.697.143 Euros.

Les parties ont convenu du versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation de 169.714,30 Euros en cas de non-réalisation de la vente.

Aux termes d’un avenant signé les 05 et 07 septembre 2023, les parties ont convenu de proroger la date de réalisation de la vente au 16 octobre 2023, sans changement des autres conditions figurant dans l’acte.

Par mail du 05 octobre 2023, le notaire a informé la société PROMINVEST d’un dégât des eaux survenu le 21 mars 2023 dans un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble, ayant donné lieu à un désaccord entre l’indivision [H] et la copropriété sur l’origine de ce sinistre et sur le paiement de la facture d’intervention du plombier dans l’appartement du 5ème étage.

En réponse, par mail du 16 octobre 2023, la société PROMINVEST a demandé un courrier du syndic de copropriété renonçant à lui réclamer la somme restant due une fois propriétaire à défaut de quoi, elle refusait de signer l’acte authentique.

Un nouvel avenant a été signé entre les parties le 16 octobre 2023, aux termes duquel une prorogation du délai jusqu’au 30 octobre 2023 a été convenue, sous réserve que le promettant verse l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation contractuelle sur le compte de l’office notarial, avant le 26 octobre 2023, paiement que la société PROMINVEST a effectivement réalisé le 19 octobre 2023.

Finalement, la société PROMINVEST a refusé de donner suite à la promesse de vente à l’échéance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2023, les consorts [H] ont demandé au notaire le paiement de l’indemnité d’immobilisation en raison de la non-réalisation de la vente par la société PROMINVEST.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 08 novembre 2023, la société PROMINVEST a demandé au notaire la restitution de l’indemnité d’immobilisation, invoquant l’existence d’un vice caché en lien avec le sinistre relatif au dégât des eaux.

Par actes de commissaire de justice des 15 et 21 décembre 2023, la société PROMINVEST, SAS, a fait assigner Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] devant la juridiction de céans, aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 1137 et 1138 du code civil, condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes suivantes :

169.714,30 Euros en restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2023 et capitalisation des intérêts échus ;5.000 Euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;6.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] ont constitué avocat le 02 janvier 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société PROMINVEST demande au tribunal, sur le fondement des articles 1137 et 1139 du code civil, de:

prononcer la nullité de la promesse de vente régularisée le 25 mai 2023 ;à défaut, constater la caducité de la promesse de vente régularisée le 25 mai 2023, aux torts exclusifs des consorts [H] ;débouter les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes ;condamner solidairement Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] au paiement de la somme de 169.714,30 Euros en restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2023 et capitalisation des intérêts échus;ordonner la dé-consignation au profit de la société PROMINVEST de la somme de 169.714,30 Euros séquestrée sur le compte ouvert par l’étude de Maître [L] [T], notaire à [Localité 13] ;condamner solidairement Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 5.000 Euros pour résistance abusive et injustifiée ;condamner solidairement Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] à lui payer la somme de 7.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société PROMINVEST invoque la nullité de la promesse de vente pour dol sur le fondement des articles 1137 et 1139 du code civil.

Elle fait valoir que les consorts [H] ont été informés un mois avant la signature de la promesse de vente de l’existence d’un dégât des eaux survenu le 21 mars 2023, dans l’appartement d’un autre copropriétaire situé au 5ème étage, à la suite du nettoyage de la terrasse de leur appartement ayant mis en évidence un défaut d’évacuation.

Elle rappelle que le dol s’apprécie à la date de conclusion du contrat le 25 mai 2023, et soutient qu’à cette date, les consorts [H] sont restés totalement taisant concernant le dégât des eaux du 21 mars 2023 et ses conséquences, contestant toute information orale de leur part à ce titre.

Elle argue qu’il existe une réticence dolosive de la part des consorts [H] pour ne pas l’avoir informée du litige en cours, mais aussi un dol positif pour leur fausse déclaration dans l’acte authentique sur l’absence de litige en cours, informations que la société PROMINVET aurait été bien incapable de déterminer par elle-même lors de ses visites, quand bien même elle serait un professionnel de l’immobilier.

Elle explique qu’alors que la durée de la promesse de vente a été prorogée au 30 octobre 2023, le notaire a alors proposé à la société PROMINVEST d’inclure dans l’acte authentique une clause particulière impliquant que l’acquéreur renonce à tout recours ultérieur à l’égard des vendeurs, ce qui n’était pas sérieusement envisageable pour la société PROMINVEST faute de disposer de toutes les informations utiles concernant l’origine du sinistre.

Elle considère que les consorts [H] sont d’une particulière mauvaise foi, et que l’absence de réitération de la vente ne peut pas être imputée à une faute de la société PROMINVEST.

Subsidiairement, la société PROMINVEST conteste les différents chefs de préjudices invoqués par les consorts [H], expliquant que la levée de l’option d’une promesse de vente est un droit pour le bénéficiaire qui ne peut être contraint de le faire, et que sa décision de ne pas lever l’option n’est ni une rupture brutale et abusive des pourparlers, ni un abus de droit.

Elle ajoute qu’aucune pièce ne démontre que le marché de l’immobilier connaîtrait un important ralentissement dans la capitale et que les chefs de préjudices allégués concernant la taxe foncière et les droits de succession ne sont pas imputables à la société PROMINVEST.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] sollicitent de :

sur la demande principale, déclarer la société PROMINVEST irrecevable et mal-fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,reconventionnellement, déclarer caduc l’acte authentique de promesse de vente du 25 mai 2023 ;condamner la société PROMINVEST à leur verser la somme de 169.714,30 Euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 et la capitalisation des intérêts échus ;ordonner la dé-consignation et le versement par Maître [J] de cette somme au profit des concluants dans les quinze jours du jugement à intervenir, nonobstant appel, condamner la société PROMINVEST à leur payer la somme de 460.090,77 Euros au titre de leur préjudice né de la perte de chance de voir la vente se réaliser au prix de 1.697.143 Euros outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 et la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;condamner la société PROMINVEST à leur verser la somme de 167.256 Euros au titre de leur préjudice né de la surévaluation des droits de succession, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 et la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;condamner la société PROMINVEST au paiement de dommages et intérêts de 10.000 Euros pour procédure abusive ;en toute hypothèse, condamner la société PROMINVEST à leur payer la somme de 8.000 Euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] exposent que la promesse de vente est caduque, l’option n’ayant pas été levée dans le délai contractuel, aux torts de la société PROMINVEST.

Ils contestent le dol invoqué par la société PROMINVEST, exposant que la société PROMINVEST a visité l’appartement à plusieurs reprises, et a fait l’objet d’une information orale quant au dégât des eaux, qui sûrement à tort n’a pas été mentionnée dans la promesse de vente.

Ils précisent qu’aucun sinistre n’est intervenu au sein de l’appartement objet de la promesse ou dans l’appartement du 5ème étage et que seul un refoulement dans les installations sanitaires de l’appartement voisin a été constaté à l’occasion du nettoyage de la terrasse partie commune, sans la moindre dégradation.

Ils ajoutent que seul demeurait en suspens le paiement d’une facture de 1.327,70 Euros, soit 0,07% du prix de la vente et que le syndic de copropriété a confirmé que ce dossier était résolu rendant superfétatoire la clause d’information sur laquelle entendait s’appuyer la société PROMINVEST pour échapper à ses obligations.

Ils soutiennent qu’il n’est pas démontré que le dégât des eaux ait été déterminant dans le souhait de la société PROMINVEST de ne pas lever l’option, cette dernière n’en ayant pas informé les consorts [H] et ayant versé l’indemnité d’immobilisation le 19 octobre 2023 alors même qu’elle était informée du dégât des eaux.

Ils arguent que la société PROMINVEST a usé de manoeuvres dilatoires et de mauvaise foi pour se rétracter de la vente et que sa défaillance justifie que l’indemnité soit acquise aux concluants.

Ils demandent le versement de l’indemnité d’immobilisation en dédommagement de leur préjudice né de la rupture brutale et abusive des pourparlers par la société PROMINVEST.

Ils indiquent qu’entre le premier trimestre 2023 et le second trimestre 2024, le prix de l’immobilier a chuté de plus de 800 Euros au m² dans le seizième arrondissement et qu’ils ont payé des droits de succession surestimés en raison de la rétractation abusive de la société PROMINVEST.

Ils font valoir que la société PROMINVEST a introduit une action sans le moindre fondement, avec une volonté de nuire voire de s’enrichir indûment.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

Après débats à l’audience du 1er octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS

Sur les conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Il convient tout d’abord de constater que se trouvent au dossier de la société PROMINVEST des conclusions n°3, dont il n’est pas justifié de la notification par voie électronique à la juridiction ou à la partie adverse, dans le respect du principe de la contradiction.

Ces conclusions n°3 seront par conséquent déclarées irrecevables.

Il convient ensuite de constater que la société PROMINVEST a notifié par voie électronique le 20 septembre 2024 des conclusions n°2, postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 17 septembre 2024.

Le dispositif des conclusions n°2 de la société PROMINVEST ne comporte pas de demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Il y a lieu de relever cependant que les consorts [H] ont notifié le jeudi 12 septembre 2024, de nouvelles conclusions portant le numéro 2 ainsi que de nouvelles pièces.

Au regard de la particulière tardiveté des dernières conclusions et pièces des défendeurs notifiées quelques jours avant l’ordonnance de clôture, il existe une cause grave tenant au respect du principe de la contradiction posé par l’article 16 du code de procédure civile, justifiant de révoquer d’office l’ordonnance de clôture, afin de permettre dans le respect des droits de chaque partie et dans l’intérêt d’un débat complet devant la juridiction, de retenir à la fois les conclusions n°2 et pièces des défendeurs nonobstant leur tardiveté et les conclusions n°2 de la société PROMINVEST notifiées postérieurement la clôture en réponse aux dernières conclusions des consorts [H].

Sur la caducité de la promesse de vente

A titre liminaire, la caducité de la promesse intervenue le 30 octobre 2023, dont le principe est admis par les deux parties faute de levée de l’option par le bénéficiaire, n’a pas pour effet de faire échec à la recevabilité ou à l’examen de la demande de nullité présentée par la société PROMINVEST, comme semblent le conclure les consorts [H].

En effet, le vice du consentement invoqué par la société PROMINVEST concerne la formation du contrat et met en cause sa validité même, sur laquelle il convient par conséquent de statuer préalablement, étant rappelé que les dispositions de l’article 1186 du code civil relatif à la caducité supposent l’existence d’un “contrat valablement formé”.

Sur la demande de nullité de la promesse de vente

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1139 du code civil précise que l’erreur qui résulte du dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

Il résulte de ces dispositions que le manquement à une obligation d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Sur l’existence d’un manquement à une obligation d’information

Il est constant en l’espèce, qu’un dégât des eaux s’est produit le 21 mars 2023 au préjudice d’un appartement tiers situé au 5ème étage de la copropriété, à la suite d’un nettoyage au Karcher effectué par les consorts [H] sur la terrasse dépendant de leur appartement, constituée d’une partie commune à jouissance privative.

Aux termes du courrier envoyé par le syndic de copropriété le 20 avril 2023, deux types de difficultés ont été portées à la connaissance des consorts [H], tenant à ce que ledit nettoyage :

— “avait pour conséquence d’arroser d’eau sale les façades et fenêtres des étages inférieurs”

— “semble avoir créé un bouchon dans les évacuations d’eau car un dégât des eaux important s’est produit dans le logement sous-jacent. Le plombier mandaté pour la recherche de fuite le suspecte (cf facture jointe).”

La facture de la société SOPODEX du 30 mars 2023, établie suite à une intervention du 22 mars 2023 pour “engorgement chez Monsieur [F] 5ème étage”, d’un montant de 1.327,70 Euros, mentionne notamment les prestations suivantes :

— trappe de visite nécessaire pour accéder à la colonne E P la douche est branchée sur l’eau pluviale

— plusieurs tests effectués par le 10 ème étage et le siphon de sol et douche mais non concluants

— dégorgement au furet

— test d’écoulement OK

La facture précise : “la cause possible de cet engorgement pourrait provenir du nettoyage au Karcher sur la terrasse qui a été effectué avant ce bouchon.”

Au vu de ces pièces, les consorts [H] ne sont pas fondés à conclure à l’absence de sinistre, d’autant moins qu’ils admettent expressément dans leurs écritures qu’un refoulement dans les installations sanitaires de l’appartement du cinquième étage a été constaté à l’occasion du nettoyage de la terrasse.

En outre, le courrier du syndic confirme qu’il s’agissait d’un refoulement important.

S’il est exact qu’aucune dégradation matérielle n’en est résultée, ce refoulement a néanmoins nécessité l’intervention d’un plombier le 22 mars 2023 pour un coût de 1.327,70 Euros.

Enfin, le fait qu’aucune expertise amiable n’ait été diligentée à ce jour n’exclut pas l’existence d’un sinistre.

Les consorts [H] avaient ainsi à la date de signature de la promesse de vente le 25 mai 2023, une connaissance exacte de l’existence du dégât des eaux survenu deux mois plus tôt et de ses conséquences.

En dépit de leur connaissance manifeste de ce sinistre, les consorts [H] ne justifient pas en avoir informé la société PROMINVEST, alors pourtant que ce sinistre n’était pas réglé à la date de signature de la promesse de vente mais donnait lieu à un différend entre le syndic de copropriété et les consorts [H] à la fois sur son origine et sur la prise en charge de la facture du plombier.

Les consorts [H] n’apportent aucune preuve de leur allégation suivant laquelle une information orale aurait été donnée à la société PROMINVEST.

Le mail du notaire en date du 05 octobre 2023 ne va pas dans le sens de leur affirmation mais s’analyse au contraire, comme une première information transmise à ce sujet à la société PROMINVEST, plus de quatre mois après la signature de la promesse de vente.

Le silence observé par les consorts [H] lors de la signature de la promesse constitue par conséquent un manquement à une obligation d’information, s’agissant d’un fait qu’ils avaient l’obligation de révéler en raison de son antériorité, de sa nature et de ses conséquences.

En effet, contrairement à ce que prétendent les consorts [H], les conséquences de ce sinistre ne se limitent pas au paiement de la facture du plombier de 1.327,70 Euros.

La lecture du courrier du syndic du 20 avril 2023 et de la contestation en réponse de l’indivision [H] jointe au mail du notaire du 05 octobre 2023 montrent que ce sinistre soulève plusieurs difficultés sérieuses touchant notamment :

— aux conséquences du nettoyage d’une partie commune (terrasse) par les consorts [H] sans l’accord de la copropriété, s’agissant tant du litige actuel avec la copropriété (origine du sinistre et paiement du plombier), que de possibles réclamations à venir de la copropriété eu égard au ruissellement d’eaux sales sur les façades évoqué par le syndic dans son courrier du 20 avril 2023 ;

— à l’évacuation des eaux pluviales d’une partie commune (terrasse) dont l’appartement objet de la promesse a une jouissance privative,

— au raccordement des eaux usées du copropriétaire du 5ème étage sur un conduit destiné aux eaux pluviales et à l’aggravation potentielle de l’écoulement des eaux pluviales de l’immeuble objet de la promesse de vente.

Par suite, bien que ne s’étant pas produit dans l’appartement objet de la promesse, le sinistre litigieux met en cause directement certaines caractéristiques juridiques et matérielles essentielles de l’immeuble à vendre, outre les aspects non maîtrisés d’un litige avec la copropriété.

Il s’agit bien d’une information essentielle que les consorts [H] aurait dû loyalement porter à la connaissance de la société PROMINVEST lors de la signature de la promesse de vente, en ce que cette société ne pouvait découvrir la situation par ses visites des lieux.

2. Sur l’élément intentionnel

Le caractère intentionnel de la réticence des consorts [H] est établi par la chronologie factuelle précédemment rappelée, mais aussi par le contenu de l’acte authentique régularisé le 25 mai 2023 qui non seulement omet de mentionner le sinistre précité mais qui indique explicitement le contraire en page 18, dans le paragraphe “Assurances” : “le promettant déclare ne pas avoir de sinistre en cours à porter à la connaissance de l’assureur”, et ce alors que ledit paragraphe rappelle que le bénéficiaire de la promesse ne continuera pas les polices d’assurance actuelles.

Il existe ainsi que le soutient la société PROMINVEST, une omission intentionnelle de la part des vendeurs de l’existence du sinistre litigieux mais aussi une déclaration positive contraire à la réalité dans l’acte authentique, dont le caractère mensonger est de nature à induire en erreur la société PROMINVEST.

La clause précitée révèle aussi que la question de l’absence de sinistre était entrée expressément dans le champ contractuel.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments la dissimulation intentionnelle par les consorts [H] d’une information essentielle mais également une volonté de tromper leur co-contractant par une affirmation mensongère.

3. Sur le caractère déterminant

La réponse de la société PROMINVEST au notaire, par mail du 16 octobre 2023 fait apparaître clairement le caractère déterminant de l’information jusque là dissimulée : “C’est bien noté. En revanche, je souhaite avoir, avant la signature de l’acte authentique, un courrier du syndic de copropriété renonçant à me réclamer cette somme une fois propriétaire. Sans ce courrier, je refuse de signer l’acte authentique.”

C’est en considération de cette difficulté qu’un nouvel avenant a été signé le 16 octobre 2023, aux termes duquel les parties ont convenu d’une prorogation jusqu’au 30 octobre 2023, sous réserve du versement par le bénéficiaire de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

La conclusion de cet avenant avec prorogation du délai vient par elle-même corroborer le caractère déterminant de l’information litigieuse pour la société PROMINVEST ainsi que la reconnaissance par les vendeurs de son importance pour leur co-contractant.

Dans ce contexte, l’accord de la société PROMINVEST pour régler l’indemnité d’immobilisation de 169.714,30 Euros apparaît comme la contrepartie d’une nouvelle prorogation du délai mais ne permet pas, comme le prétendent les défendeurs, d’écarter le caractère déterminant de l’information litigieuse dès lors que c’est précisément la connaissance de ce dégât des eaux qui a motivé la prorogation du délai de la promesse, comme le montre la condition précise posée par la société PROMINVEST à son engagement dans son mail du 16 octobre 2023.

Le versement de l’indemnité d’immobilisation vient en revanche infirmer les allégations des consorts [H] sur la mauvaise foi et les prétextes fallacieux recherchés par la société PROMINVEST pour retarder la réitération de la vente, en ce que ce paiement montre la volonté sérieuse et persistante de la société PROMINVEST de s’engager dans la vente dès lors que les doutes relatifs au conséquences du sinistre litigieux seraient levés.

Les échanges ultérieurs de mails entre le notaire et la société PROMINVEST sur l’insertion dans l’acte, d’une clause d’information relative au dégât des eaux litigieux, et le refus de la société PROMINVEST de “faire son affaire personnelle de “tout incident” qui pourrait survenir postérieurement aux présentes relatif à l’évacuation des eaux, sans recours contre le vendeur”, selon la rédaction du premier projet de clause voulue par les consorts [H], démontrent de plus fort le caractère déterminant de cette information pour la société PROMINVEST, mais aussi pour les vendeurs qui ne souhaitaient pas assumer les conséquences de ce sinistre.

Il y a lieu de constater que le premier projet de clause a été adressé à la société PROMINVEST par mail du 27 octobre 2023, trois jours à peine avant l’expiration du délai, prouvant qu’à cette date, le litige avec la copropriété n’était pas réglé.

Suite au refus de la société PROMINVEST de deux projets de clause envoyés par le notaire durant la matinée du 27 octobre 2023, le notaire a finalement informé la société PROMINVEST par mail du même jour, à 12 h 47 dans les termes suivants : “le vendeur m’indique que le dégât des eaux est résolu. J’ai demandé à l’instant même au syndic confirmation”.

Cette information lapidaire du notaire sur la résolution du litige s’avère manifestement insuffisante, dès lors qu’elle n’était ni confirmée par le syndic de copropriété ni étayée par un document justificatif.

Dans ces conditions, c’est à tort que les consorts [H] soutiennent que la clause d’information était devenue superfétatoire et que la société PROMINVEST devait régulariser la vente le 30 octobre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que ce n’est que par mail du 30 octobre 2023 à 09 heures 18 que le syndic de copropriété a répondu au notaire, qui n’a lui-même répercuté cette réponse aux consorts [H] que le 31 octobre 2023, soit le lendemain de l’expiration du délai contractuel de levée d’option.

Il y a lieu de constater en outre qu’il n’est pas justifié de la transmission de la réponse du syndic à la société PROMINVEST à quelque date que ce soit.

Par conséquent, il s’avère qu’à la date d’expiration du délai de levée d’option le 30 octobre 2023, la société PROMINVEST ne disposait d’aucune information certaine et vérifiée quant à la résolution du litige relatif au dégât des eaux avec la copropriété.

En l’absence de cette information déterminante du consentement de la société PROMINVEST, qu’il appartenait aux consorts [H] de fournir aux termes des échanges entre les parties et qui avait motivé la prorogation convenue par le dernier avenant, les consorts [H] ne sont pas fondés à reprocher à la société PROMINVEST de ne pas s’être présentée pour la signature prévue le 30 octobre 2023.

Ensuite, il y a lieu de relever que la réponse du syndic de copropriété dont se prévalent les défendeurs n’offre en réalité aucune garantie quant à la résolution du litige au regard de sa formulation conditionnelle, aux termes de laquelle le syndic persiste à incriminer le comportement des consorts [H], sans jamais admettre la problématique liée à l’évacuation des eaux usées de l’appartement du 5ème étage dans la descente d’eaux pluviales.

Le mail du 30 octobre 2023 du syndic de copropriété est en effet rédigé ainsi :“ Le dégât des eaux est résolu, si le nouveau copropriétaire ne nettoie pas la terrasse au Karcher pendant des heures. Cela ne devrait pas se reproduire (Vraiment cela ruisselait sur la façade et les balcons sous-jacents, et a eu pour effet de faire descendre des boues dans les évacuations… qui ont débordé dans la salle de bain d’un occupant) A mon sens la terrasse étant partie commune, il conviendra d’en parler avec le conseil syndical avant d’engager quoi que ce soit sur cet ouvrage.”

Il résulte de ces éléments concordants que le dégât des eaux litigieux s’est avéré déterminant dans le souhait de la société PROMINVEST de ne pas lever l’option, et ce dès que cette société en a eu connaissance le 05 octobre 2023, conduisant les parties à conclure un avenant prorogeant le délai afin de garantir la société PROMINVEST quant à l’issue de ce litige.

S’agissant d’un sinistre mettant en cause plusieurs caractéristiques juridiques et matérielles essentielles de l’immeuble et ayant des conséquences au titre des droits et obligations du copropriétaire à l’égard d’un tiers et de la copropriété, ce motif ne présente pas un caractère dérisoire ou fallacieux.

Les consorts [H] ne justifient pas avoir transmis à la société PROMINVEST avant l’expiration du délai, la réponse du syndic, qui de surcroît, n’apporte aucune certitude quant à la résolution du litige.

Dans de telles circonstances, les consorts [H] ne sont pas fondés à invoquer la mauvaise foi de la société PROMINVEST. Ils n’établissent pas non plus la faute de la société PROMINVEST dans son refus de lever l’option, pas davantage qu’une rupture abusive des pourparlers. Leurs moyens seront rejetés.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la dissimulation délibérée par les consorts [H] lors de la signature de la promesse de vente le 25 mai 2023, d’une information déterminante que la société PROMINVEST ne pouvait connaître ou découvrir par ses visites des lieux, ainsi que leur affirmation mensongère d’une absence de sinistre en cours dans une clause de la promesse de vente, ont vicié le consentement de la société PROMINVEST.

Pour l’ensemble de ces motifs, il est justifié d’annuler l’acte régularisé le 25 mai 2023.

Sur la demande principale de restitution

En vertu de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il est constant que la société PROMINVEST a réglé l’indemnité d’immobilisation contractuelle d’un montant de 169.714,30 Euros sur le compte de l’office notarial de Maître [L] [J], Notaire à [Localité 13] le 19 octobre 2023.

La nullité de la promesse de vente conduit à condamner les consorts [H] à restituer à la société PROMINVEST la somme de 169.714,30 Euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation et à ordonner la dé-consignation de cette somme par Maître [L] [J] au profit de la société PROMINVEST.

La condamnation sera prononcée in solidum, la solidarité ne se présumant pas, en application de l’article 1310 du code civil, et n’étant pas attachée de plein droit à la qualité d’indivisaire.

Conformément à l’article 1352-7 du code civil, cette somme portera intérêts à compter du jour de la demande de la société PROMINVEST par lettre recommandée avec accusé de réception du 08 novembre 2023, dont les défendeurs ne contestent pas la réception au vu de l’exposé des faits contenu dans leurs conclusions.

Il convient en outre d’ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour au moins une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles

La demande de nullité de la société PROMINVEST étant accueillie, et aucune faute de la société PROMINVEST n’étant démontrée, les demandes reconventionnelles des consorts [H] relatives à l’indemnisation de la perte de chance alléguée de voir la vente se réaliser et à leur préjudice allégué relatif à la surévaluation des droits de succession seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Selon l’article 1178 alinéa 4 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

En application de l’article 1240 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.

En l’espèce, la société PROMINVEST n’apporte pas la preuve d’un abus ou d’une faute des consorts [H] dans l’exercice du droit de résister à une demande en justice.

Il convient de la débouter de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner droit à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La demande de nullité de la société PROMINVEST étant accueillie par le présent jugement et aucun abus de droit n’étant démontré par les consorts [H], la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par les défendeurs sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire est de droit ; il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] parties perdantes à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

De plus, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PROMINVEST les frais qu’elle a dû exposer pour ester en justice et non compris dans les dépens.

En conséquence il convient de condamner in solidum sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] à payer à la société PROMINVEST la somme de 5.000 Euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les conclusions n°3 versées au dossier de la société PROMINVEST.

Rabat l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoiries du 1er octobre 2024.

Annule sur le fondement de l’article 1137 du code civil, l’acte authentique de promesse de vente en date du 25 mai 2023 dressé par Maître [L] [J], notaire associé, membre de la SELARL [L] [J], notaire à [Localité 13] (Maine-et-[Localité 14]), entre Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] d’une part, la société PROMINVEST d’autre part, portant sur l’acquisition en pleine propriété des lots n°1011 et 1012 situés dans un immeuble en copropriété dénommé Le Panoramique sis [Adresse 4] [Adresse 12] et [Adresse 3]).

Condamne in solidum Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] à payer à la société PROMINVEST la somme de 169.714,30 Euros (cent-soixante-neuf-mille-sept-cent-quatorze Euros trente centimes) en restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée sur un compte de l’office notarial de Maître [L] [J] notaire associé à [Localité 13] (Maine-et-[Localité 14]), avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2023 ;

Ordonne en conséquence la dé-consignation de cette somme de 169.714,30 Euros par Maître [L] [J] notaire associé, membre de la SELARL [L] [J], notaire à [Localité 13] (Maine-et-[Localité 14]), au profit de la société PROMINVEST.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Déboute la société PROMINVEST de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Déboute Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H]de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne in solidum Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] à payer à la société PROMINVEST la somme de 5.000 Euros (Cinq-mille Euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur [P] [H], Monsieur [W] [H] et Monsieur [U] [H] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT