Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 27 mai 2025, n° 25/00328

TJ Paris 27 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a ordonné l'expulsion, considérant que la locataire n'avait pas de droit d'occupation après la résiliation.
Accepté
Arriéré locatif
Le tribunal a constaté que la locataire devait des loyers impayés, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
Le tribunal a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme au titre des frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 27 mai 2025, n° 25/00328
Numéro(s) :	25/00328
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Karim BOUANANE
Cabinet(s) :	CABINET DE MAITRE PARR
Parties :	Etablissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est situé [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00328 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YNJ

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 27 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDERESSE

Madame [N] [L]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00328 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YNJ

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 6 juillet 2016 avec prise d’effet au 5 septembre 2016, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], hall N, 6ème étage, porte 0207, pour un loyer mensuel initial de 283,85 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 973,23 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [N] [L] devant le juge des contentieux de [Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [N] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 14 novembre 2024, soit la somme de 4 827,38 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Madame [N] [L] à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 mai 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6058,31 euros, selon décompte en date du 7 mars 2025. Il précise que le dernier versement est intervenu en décembre 2023 et qu’aucune reprise intégrale du loyer est intervenu avant l’audience. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [N] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article 16-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024, pour la somme en principal de 1 973,23 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, auregard des dispositions applicables en l’espèce et non six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Madame [N] [L] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [N] [L] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [N] [L] étant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [N] [L] reste lui devoir la somme de 6 058,31 euros à la date du 7 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [N] [L], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 6 058,31, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 973,23 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [N] [L] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH les frais exposés par lui/elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2016 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH et Madame [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], hall N, 6ème étage, porte 0207 sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [N] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [N] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [N] [L] à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 6058,31 (décompte arrêté au 7 mars 2025, incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 1 973,23 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne Madame [N] [L] à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Madame [N] [L] à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection