TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14193

N° Portalis 352J-W-B7H-C27VP

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ELIMMO GESTION, SAS

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDEUR

La société APPIA IMMOBILIER, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Adriano PINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0215

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14193 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27VP

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Appia Immobilier est propriétaire des lots de copropriété n°12 et 43 d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettres recommandées avec avis de réception et diverses relances en date des 26 août 2019, 22 septembre 2019, 24 septembre 2019, 6 novembre 2019, 11 mars 2020, 5 juin 2020, 19 novembre 2020, 8 février 2021, 3 septembre 2021, 11 mai 2022, 30 août 2022, 1er décembre 2022 et 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI Appia Immobilier de payer des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a également procédé à une sommation de payer les charges de copropriété à la SCI Appia Immobilier.

Par exploit d’huissier signifié le 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SCI Appia Immobilier en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 25 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1de la loi du 10 Juillet 1965 et 35 du décret du 17 Mars 1967, modifiés par l’article 90 de la loi ENL, Vu les articles 1231-6 et 1240 du Code civil, Vu les dispositions des articles 699 et 700 du CPC,

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] ([Adresse 9]) en son action et le déclarer bien fondé,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI Appia IMMOBILIER à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] ([Adresse 9]) les sommes suivantes :

—  27.612,33 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayé pour la période du 27.06.2019 au 01.10.2023, en ce compris l’appel « fonds travaux loi ALUR », assortie des intérêts légaux à compter du 24 septembre 2019, date de la première mise en demeure,

—  567,52 € au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 15 juin 2023 d’un montant de 197,93 €.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, la SCI Appia sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 25 avril 2024 et demande au juge de la mise en état :

« Vu les articles 789 et 803 du Code de procédure civile,

REVOQUER l’ordonnance de clôture du 25 avril 2024 ;

RENVOYER à la mise en état pour permettre à la SCI Appia IMMOBILIER de déposer ses conclusions en défense ».

Par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, le syndicat s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture et demande au tribunal de :

« Vu l’article 803 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 700 du même Code

— DEBOUTER la SCI Appia IMMOBILIER de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats ;

— CONDAMNER SCI Appia IMMOBILIER au paiement d’une somme de 1.500 euros au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 7] »

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

La SCI Appia immobilier fait valoir que les lettres de relance versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ont été adressées à la SAS Appia (RCS n°801 172 941), société distincte de la SCI Appia Immobilier (RCS n°823 215 385), qui était en conséquence fondée d’ignorer l’arriéré de charges de copropriété.

Elle ajoute que lors de l’assignation, remise à la société de domiciliation de la SCI Appia Immobilier, la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile n’a pas été remise au représentant de la SCI Appia Immobilier.

Elle argue qu’en conséquence elle n’a appris connaissance de l’existence de la dette locative (sic) que lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 octobre 2024.

Elle se prévaut de l’envoi immédiat d’une lettre de demande d’explication au syndicat de copropriétaires, lui indiquant ne jamais avoir reçu de courrier de relance à cet égard, et sollicitant des délais de paiement.

Elle affirme dès lors avoir n’appris l’existence d’une procédure à son encontre que le 10 octobre 2024 par lettre de l’avocat du syndicat des copropriétaires lui refusant d’entrer en négociations pour l’octroi desdits délais de paiement.

Elle explique sa constitution en défense tardive le 19 novembre 2024 par le refus du syndicat des copropriétaires d’étaler le paiement de sa dette.

La SCI Appia Immobilier en déduit que les circonstances particulières qui ont entouré sa constitution tardive et postérieure à l’ordonnance de clôture justifie sa révocation, pour éviter une absence de contradictoire.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture et fait valoir que les relances et sommation de payer ont toutes été adressées à la même adresse, soit le [Adresse 2].

Il précise que cette adresse correspond en réalité à celle d’une société de domiciliation, dans laquelle la SCI Appia a établi son siège social, ce qu’elle reconnait d’ailleurs, aux termes de ses écritures., et que la SAS Appia utilise également cette société de domiciliation pour élire domicile à la même adresse.

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14193 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27VP

Il se prévaut du fait que les deux entités partagent des dirigeants et actionnaires strictement identiques :

ainsi, la SCI Appia a pour dirigeant M. [L] [E], ce dernier étant lui-même président de la SARL Parthena, elle-même présidente de la SAS Appia.

Dans ces circonstances, les lettres de relance ont été adressées à la bonne adresse, en l’espèce au siège de la SCI, soit au [Adresse 3], et M. [L] en sa qualité de dirigeant commun des deux personnes morales, ne peut soutenir les avoir ignorées.

Il ajoute que la SCI Appia passe volontairement sous silence l’ultime sommation de communiquer, qui lui a été signifiée suivant exploit de commissaire de justice le 15 juin 2023 ; il fait valoir que cet exploit ne contient ni « erreur d’adressage » voire quelconque motif de contestation raisonnable, puisque l’acte visait bien la SCI Appia et a été signifié à son siège social.

Il excipe enfin qu’en réalité, la SCI Appia fait preuve d’une attitude procédurale dilatoire à l’unique dessein de s’accorder unilatéralement de plus larges délais de paiement.

*************

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2023-686 du 29 juillet 2023 applicable au litige « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…)

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. (…) »

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Aux termes de l’article 1363 du code civil « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même »

Sur ce

Au soutien de la connaissance par la SCI Appia des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires d’un arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les extraits K bis de la SCI Appia, de la SAS Appia et de la SARL Parthena, qui attestent de l’unicité du dirigeant de ces trois sociétés.

Au soutien de l’ignorance de l’existence de ces relances et de la procédure judiciaire en cours, la SCI Appia produit un courrier en date du 1er octobre 2024 aux termes desquels elle s’étonne de l’existence de la créance du syndicat des copropriétaires et indique « Nous vous saurions reconnaissants de bien vouloir nous indiquer à quel titre cette somme, d’un montant particulièrement élevé, à savoir 29.021,07 euros est due ».

En application des textes précités, cet écrit est insuffisamment probant pour démontrer l’ignorance par la SCI Appia de l’arriéré de charges de copropriété, cette société ayant reçu en tout état de cause un commandement de payer de l’arriéré desdites charges, signifié le 15 juin 2023 à la bonne adresse et à la personne morale idoine.

En outre, la SCI Appia n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de n’avoir pas eu connaissance de l’assignation en justice délivrée à tiers présent à domicile, à son adresse et à son intention.

Il est constant que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 avril 2024, soit 10 mois après le commandement de payer précité et 5 mois après la délivrance de l’assignation, et que la SCI Appia n’a constitué avocat que le 19 novembre 2024, soit presque 7 mois après le prononcé de l’ordonnance de clôture et un mois avant l’audience de plaidoiries.

Dès lors la SCI Appia n’apporte aucun élément aux débats susceptible de justifier cette constitution d’avocat extrêmement tardive, postérieurement à l’ordonnance de clôture, alors qu’elle ne peut pas sérieusement soutenir ignorer l’obligation de chaque copropriétaire de participer aux charges de copropriété, qu’elle ne règle plus depuis plusieurs années, et que cette obligation a fait l’objet d’une sommation de payer en 2023.

En conséquence la SCI Appia, qui ne justifie pas d’une cause grave susceptible de justifier la révocation de l’ordonnance de clôture depuis qu’elle a été rendue, sera déboutée de sa demande de révocation de ladite ordonnance prononcée le 25 avril 2024.

2- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Appia Immobilier est propriétaire des lots n°12 et 43de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 janvier 2019, 22 septembre 2020, 20 mai 2021, et 22 février 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Appia Immobilier, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 27.612,33 euros.

La SCI Appia Immobilier ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 15 juin 2023, date de la sommation de payer.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 567,52 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressée les 24/09/2019 (60 euros), 11/03/2020 (60,77 euros), 08/02/2021 (60,77 euros), 12/05/2023 (62,24 euros) et le commandement de payer en date du 24/07/2023 (323,74 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la SCI Appia Immobilier sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 567,52 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI Appia Immobilier de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI Appia Immobilier a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 27 juin 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Appia Immobilier a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Appia Immobilier, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Appia Immobilier sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI Appia Immobilier de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 25 avril 2024 par le juge de la mise en état ;

CONDAMNE la SCI Appia Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  27.612,33 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023;

—  567,52 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

—  2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Appia Immobilier aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 06 Mars 2025

La Greffière La Présidente